【市區居屋推介系列】九龍區最近港鐵站的居屋屋苑，相信非鑽石山站旁的老牌居屋龍蟠苑莫屬，由港鐵站出口步行至屋苑各座，只需1至5分鐘，出入非常方便。物業地理位置優越，對面有大型購物商場荷里活廣場，既有交通又有購物之便，加上屋苑逾半數單位屬一房細戶，樓價低至168萬元已有交易，既適合上車客，同時吸引收租客入市。
龍蟠苑客源廣泛，難怪個別優質單位，呎價較鄰區九龍灣私人屋苑淘大花園及得寶花園還要高，依然不乏承接，屋苑呎價更於過去一年間，上升近三成，升幅與私人屋苑相若。
優質盤貴過淘大
龍蟠苑由7座大廈組成，提供3680個單位，面積由463至827方呎，提供一至三房間隔，一及兩房單位各佔約半，三房戶僅佔極少數。A至F座樓齡23年，提供一及兩房戶型，每層各佔8伙。一房單位面積由463至521方呎，設曲尺形廳；原則兩房單位面積劃一為579方呎，設長方廳，內櫳大小合理。
較A至F座年輕5年的G座，樓齡18年，設計及間隔均與其餘各座有別，每層只有10伙，六成單位屬2房戶，面積712至827方呎，採曲尺廳設計；四成屬515方呎一房單位，屬長廳間隔。G座不但樓齡較新，實用率較高，兼且最近港鐵站，呎價較高。
由於三房單位僅G座供應，盤源矜貴，1月份一個三房銀主盤以新高呎價逾4400元成交後，市場再無放盤。其次受歡迎的是579方呎兩房單位，其兩房屬原裝間隔，廳房均見寬敞。之後是521方呎單位，雖然原裝為一房，但可多間一房使用，惟會導致客飯廳偏細。至於463及480方呎一房戶，間隔雖與521方呎單位相若，均設L形廳，但若多間一房，該房會無窗。龍蟠苑每座只有4個單位客廳向南，特別罕有，呎價會較其餘單位高5至10%。
85伙放盤呎價4000
中原地產荷里活廣場分行經理呂燕萍表示，龍蟠苑1月份交投非常暢旺，截至29日錄得41宗成交，預計全月有50宗，較去年12月16宗成交，增加兩倍。屋苑屬於老牌居屋，大部份放盤單位均已曾補地價轉售，自由市場主導成交，現時平均呎價約4000元。買家當中，用家、長線投資者及短炒買家各佔三分一。
現時屋苑只有約85個放盤，一房及兩房戶入場費分別168萬及240萬元。三房單位暫無放盤。
系列報道之三
記者：蔡家儀 攝影：樊志恒
模特兒：April（AModel）
主要資料
地址：鑽石山龍蟠街8號
座數：7座
住宅樓層：34至37層
每層伙數：10至16伙
單位總數：3680個
建築面積：463至827方呎
實用率：73至78%
間隔：1至3房
落成：1987至1992年
發展商：房委會
管理公司：康業服務
管理月費：每呎約0.9元
設施：平台花園、停車場及商場
備註：8B及13A期居屋，補地價折扣率27至31%
校網：小學45網；中學黃大仙區
C座龍珠閣高層1室 建築面積521方呎
新裝搶手 樓景開揚
購買龍蟠苑的用家，多是資金有限的上車客，因此連新裝修的放盤，特別受歡迎。現時連全新裝修的放盤不多，以下是其中之一，業主剛花10餘萬元大翻新，感覺煥然一新，地板、牆身及門窗皆光潔亮麗，廚房建有曲尺廚櫃，僅欠電器及爐具，浴室潔具已全部更換，只需添置家具及電器，已可入住。
縮大廳加建一房
單位間隔略有改動，由原裝一房改成兩間眼鏡房，曲尺形大廳縮細變長廳，地方尚算合理充足，合兩至三人小家庭，客源會較一房戶廣。單位客廳及原裝一房向南，外望開揚樓景，加上座落高層，光源足更添光猛通爽。放盤兼備高層遠景及新裝間隔兩大優勢，屬市場優質盤源，叫價略高。
間隔：2房2廳；另工作間
實用率：74%
落成：1987年
叫價：240萬元
呎價：4607元
資料來源：中原荷里活廣場分行
E座龍璋閣中層1室 建築面積480方呎
改建兩房 叫價190萬
龍蟠苑521方呎大碼一房戶，即使低層內櫳殘舊的單位，叫價統統逾200萬元，要買樓價200萬元以下的單位，現時只有細碼一房單位有選擇，面積463至480方呎，有業主勉強改做兩房間隔，以增客源，如以下介紹E座放盤，加多一房後，客飯廳變得很細小，而新增加的房間無窗，感覺侷促。
廚廁相對顯得頗大，尤其廚房外接工作間，地方特別好用。單位裝修殘舊，要翻新才可入住。
內櫳須翻新
屋苑7座大廈之中，D及E座雖距港鐵站最遠，但位處屋苑西邊，同屬大單邊座別，遠離龍翔道車聲，居住環境較佳。單位處中層向北望樓，叫價190萬元，屬於同類間隔中較平之選。
間隔：2房1廳；另工作間
實用率：74%
落成：1987年
叫價：190萬元
呎價：3958元
資料來源：中原荷里活廣場分行
配套
近荷里活廣場起居方便
屋苑設有廣闊的平台花園及小型商場，提供超市、酒樓、茶餐廳及小量商舖，若嫌不夠，可步行3分鐘到對面的荷里活廣場，有戲院、美食廣場及超市等。荷里活廣場基座更設有大型小巴及巴士總站，多條路線往返馬鞍山及大埔等。屋苑毗鄰大老山隧道，出入新界東方便。
附近有公園泳池
物業附近有不少公共休憩空間及設施，如荷里活廣場旁邊的志蓮淨苑；鄰近黃大仙鳳凰新村的鳳德公園，以西遊記作主題佈置，屬社區休憩公園；位處斧山道上的游泳池及運動場，更屬區內市肺所在。上述設施俱在龍蟠苑周圍5至15分鐘行程處，享用方便。
距屋苑約5分鐘車程的蒲崗村道學校村，集中多所新建中小學，校舍龐大設施充足，包括全港首家專門音樂學校國際基督教優質音樂中學及小學，特別吸引家長客。
1月成交單位個案表
G座龍環閣高層1室
面積：712方呎 成交價：315萬元 呎價：4424元 備註：銀主盤
B座龍瑚閣中層10室
面積：579方呎 成交價：240萬元 呎價：4145元 備註：開揚樓景
A座龍珊閣高層1室
面積：480方呎 成交價：192萬元 呎價：4000元 備註：向南靚裝
A座龍珊閣中層5室
面積：463方呎 成交價：178萬元 呎價：3844元 備註：連租約
A座龍珊閣高層16室
面積：521方呎 成交價：200萬元 呎價：3839元 備註：內園樓景
放盤單位叫價表
G座龍環閣中層8室
面積：515方呎 叫價：230萬元 呎價：4466元 備註：1房改2房
D座龍璣閣高層4室
面積：521方呎 叫價：220萬元 呎價：4223元 備註：公園景
E座龍璋閣中層7室
面積：579方呎 叫價：240萬元 呎價：4145元 備註：馬路遠景
B座龍瑚閣高層5室
面積：463方呎 叫價：188萬元 呎價：4060元 備註：開揚樓景
F座龍璧閣低層12室
面積：463方呎 叫價：168萬元 呎價：3629元 備註：望商場