老樓今日首天在蘋果開壇，本人縱橫地產傳媒20年，樓市分析拳拳到肉，今次首度在《蘋果日報》亮相，亦視為一項新挑戰。讀者也可藉這園地，日後知道更多置業心得和貼士。
適逢新盤過年前排隊登場，發展商都事先張揚樓盤不會平賣，似乎又要挑戰各區新高價，兼搶街坊袋口裏的銀両。記得一年前金融海嘯後，樓市氣氛差，發展商改以貼市價開售樓盤，誰知樓市大反彈，買家被迫發達。資料顯示，去年開售的新盤個個賺錢，幅度由10%至36%（見表），當中買了已入伙的大角嘴海桃灣和馬鞍山銀湖．天峰的人就賺到笑呵呵。
新盤不再貼市價賣
不過今年形勢不同，一來新盤不再貼市價賣，買家欲再大賺的機會料較舊年微；二來最擔心是下半年美息回升，踏入加息周期，買家未入伙即供貴樓，一來一回不化算，值博率不高。何況樓市下半年又有可能轉勢，改以尋找貼市價及價錢落後的二手樓反而着數，尤其市區一些價錢相對落後的港鐵沿線屋苑，仍可尋找合適的價位。
買二手樓的好處，除了租客來即刻有租收，按息不過兩厘多，輕輕鬆鬆。至於買大樓或買細樓，視乎閣下能力和目標樓盤。當中東九龍區細價屋苑，包括淘大花園、德福花園、麗港城和匯景花園，可稱東九龍四寶，向來有穩定需求和租客，呎價4500元至5500元，比西九龍平一半；比將軍澳區長期無限新供應壓力細，同樣有大型鐵路運輸及商場購物的方便，相信現時在區內居住的居民應有同感。
舊廠地將煥然一新
這裏未來有大型地區改造，包括2013年啟用的啟德郵輪碼頭，以及市建局觀塘裕民坊重建產生的新商機，東九龍四寶可以話細細粒容易食，人口有望逐步年輕化，最緊要是月入萬零蚊的打工仔仍可負擔，不需如煲呔曾建議，後生仔搬入新界區居住，每日長途跋涉上班。
值得留意，觀塘舊工業區藉活化工廈政策，舊廠地隨時改為新酒店或商廈，出入皆白領和西裝友，入區感覺應有180度改變。
劉兆昌
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