近日樓市旺爆，人人都睇好，現時無論甚麼類型買家經已出籠，有人說：「樓市除了打破農曆新年例淡局面，更旺到反晒常！」利嘉閣董事伍洽強指出，最新市況是「越貴越搶」，而且早已由豪宅帶頭旺，目前正旺到大型屋苑，估計不出半年將全面擴散至新界屋苑，預計農曆新年後，樓價最少有15%升幅。
天璽每月升90幾萬
究竟樓市有幾旺？利嘉閣董事伍洽強接受訪問時說︰「九龍站新入伙的天璽，剛錄得最大宗賺錢個案，買家揸貨10個月賬面竟勁賺955萬元，即由買入當日開始計，每個月樓價都升90幾萬元，可見豪宅升勢非常驚人。」不過，該成交單位並非甚麼靚盤，只屬普通貨色，但勝在面積夠大，因在九龍站特色是越大越好賣。該單位為月鑽璽高層A室，面積1,912方呎，業主在09年3月以2,745萬元買入，於本月剛以3,700萬元賣出。另外，擎天半島更錄得勁賺1,085萬元個案，為2座高層F室，面積1,403方呎，業主於03年沙士期間以590萬元買入，持貨至本月剛以1,675萬元售出。
豪宅買少見少
伍洽強指出，目前2,000萬元以上的豪宅，不少都是內地豪客購買，他們買入後至少「收埋7年」，才符合投資移民在港投放資金條件，所以可以預期豪宅供應越來越買少見少，尤其是罕有超級豪宅。不過，由於作為火車頭的豪宅，已累積不少升幅，估計在農曆新年後未必再有太大升勢，升幅可能只在15%內。
拆解樓市旺爆之謎
近日樓市熱爆，有人說樓市旺過97，亦有人指樓市已經旺到不正常，對於樓市旺爆之謎，伍洽強認為，主要原因是市場擔心今年中會加息，趕趁在這段按息歷史低位入市，以鎖定未來兩、三年低息口，加上最近銀行「水浸」，積極以低息及各種優惠搶樓按，令買家可大幅降低資金成本。
另外，他指出，樓價低水亦是導致樓市熱爆的原因，「現時一些二、三線屋苑仍未完全受惠樓市升浪，包括九龍灣德福花園、沙田河畔花園、元朗YOHOtown、天水圍嘉湖山莊等，以嘉湖山莊為例，在目前樓市大旺下，呎價僅約2,200元，與97高峰期呎價5,000至6,000元比較，還差距好遠。」他稱，低水樓價正吸引不少買家追落後，估計這類二、三線屋苑今年仍會繼續「發圍」。
第1季租金大升三成
「今年租金會升得勁過樓價，而且因早前大落後，故今次會追得十分急，估計整體租金在第1季度內會大升三成。」伍洽強分析說，在08年金融海嘯，令不少豪宅租金大跌，至今仍未重拾升軌，加上樓價急升更大幅拋離租金，以九龍站為例，租金回報僅2至3厘，扣除使費後，實收只有1厘左右，業主大有條件加租，雖然在金融海嘯後，很多外籍公司客已撤出九龍站，但本地仍有不少捧場客，令租金有支持。
此外，目前有不少在高位套現後的業主，紛紛在租市尋覓租盤自住，希望趁樓價下跌時以低位買入，亦令租市增加一批新客源，不過，由於現時大部份業主都傾向將單位轉租為賣，令租盤供應減少，相信在供應少、需求增的情況下，預期未來一季住宅租金升勢將再次加快。他指出，租金上升，樓價同時亦受到帶動，估計市場上將有一批有經濟實力的人士，因再不願捱貴租而被迫買樓。
租金連升11個月
綜合利嘉閣地產研究部最新數據，12月份全港50個指標屋苑的加權平均成交呎租為18.3元，較11月份的18.23元微漲0.4%，成功創下連升11個月的佳績外；另過去一年，整體租金累積升幅已達22.3%，可見升勢凌厲。
綜觀上月各區指標屋苑租金走勢，港島區屋苑租金升勢最強，加權平均呎租最新報22.43元，較11月份21.91元上升2.4%，升幅屬三區之首；新界區21個指標屋苑的租金平均上升0.5%至每方呎14.42元，排名居次；反觀，九龍區屋苑租金亦稍微回落0.5%至平均每方呎18.12元，升勢暫時遇到阻力。
用家快買 如果炒就......
樓價越升越有，究竟現在是否入市時機？伍洽強教路，「用家有能力、有首期，家買真係唔使驚，因用家一買就至少3至5年都唔會放，故對於用家來說，波動亦唔會大，但如果要炒就......很難講！」他稱，如果用家今日再不趁早買市區樓，樓價再升下去，同一銀碼就可能要到新界區置業。
新界屋苑 半年升多15%
伍洽強指出，樓市由去年11月底開始旺起來，一直旺到現在，最早豪宅帶頭旺，樓價由09年第2季至今已升50%，目前正旺到去大型屋苑，而大型屋苑樓價亦累積有20至40%升幅，至於新界屋苑升勢始終不及豪宅及大型屋苑，目前一般只有約20%升幅。他稱，樓價上升次序是豪宅、大型屋苑、新界屋苑，而遠離市區的新界屋苑，現時樓價還需時間再等升，估計半年內樓市旺勢，將全面擴散至新界區，升幅約有15%。不過，當樓價升上20%，可能會遇上阻力，因為始終所處偏遠，加上交通費不便宜，令物業吸引力下跌。回顧97年嘉湖山莊最高呎價達5,000至6,000元，樓價很難返家鄉，若然炒到嘉湖山莊，樓市發展情況就已達凶險地步。
