兩個月後，蔡氏夫婦家中將增添新成員，為作好財務準備，已擁有兩個物業的蔡氏夫婦，希望把握樓按息率低企機會，多買一個單位收租。但理財專家認為，他倆的投資組合，物業佔比重過高，建議投資高息債券基金及外幣，分散風險。 記者：甄嘉儀 攝影：李潤芳
蔡太計劃產後全職照顧孩子，但又希望可以維持工作時的家庭收入。她說：「手頭持有160萬元流動現金，但股市表現波動，所以不會考慮投資股票。若把資金放銀行，利率又偏低。」
故她考慮趁現時樓按息率低企，購買一個約150萬元的單位收租。不過她擔心供樓開支會很大，「購買新物業，應悉數支付樓價減少利息開支，還是向銀行承造按揭會較好？」
物業佔總資產不宜逾50%
蔡太辭職後，家庭收入將減少9000元，此外，晉裕集團投資研究部聯席董事林偉雄預期，當小朋友出生後，家庭每月開支會由現時5000元，增至8000元，即每月使費增至2.25萬元，單靠蔡生2萬元收入，不足以應付家庭開支。幸蔡太每月有固定儲蓄，加上位於九龍灣的物業已供滿，往後每月租金7000元可幫補家計。
蔡太雖擁有充裕流動資金，但林偉雄不贊成她再投資物業，他解釋，物業佔總資產比例不宜高於50%，現時物業佔蔡氏夫婦總資產比例達63%，高於健康水平，若再增添一個投資物業，佔總資產比例將高於七成（圖1），「一旦樓市崩潰，會對其財政狀況構成壓力。」
倘加息 租金難抵供樓
若蔡太堅持置業，建議向銀行承造不多於五成按揭，「雖然蔡生蔡太可將資金悉數置業，但突然有資金需要，會周轉不靈，故建議先從資金中，抽出6個月生活費，每個月3500元應急錢及3000元固定儲蓄，即約17.4萬元作應急錢，75萬元繳付物業首期。」
假設買入一個150萬元單位，實際按息2.5厘，分20年攤還，月供3974元。紅磡及土瓜灣區物業現時市值租金介乎6000至7000元，如每月有7000元租金回報，扣除供樓及雜費約1000元，約餘2026元。不過，一旦加息至4厘，租金或不足以供樓。此外，蔡太亦需面對租霸、沒人承租或樓價下跌拖累租金收入等風險。加上孩子日漸成長，家庭開支會相應增加，租金回報升幅或未能跟隨。
蔡氏夫婦每月使費
－產前－
衣食：$5000 交通：$2000
家庭開支與雜費：$5000
月供基金及保費：$7500
合共：$19500
－產後－
衣食：$5000 交通：$2000
家庭開支與雜費：$8000
月供基金及保費：$7500
合共：$22500
按揭供款
假設樓價$150萬，承造五成按揭
實際按息：2.5厘
分20年攤還月供金額：$3974 分25年攤還月供金額：$3365
實際按息：3.0厘
分20年攤還月供金額：$4159 分25年攤還月供金額：$3557
實際按息：3.5厘
分20年攤還月供金額：$4350 分25年攤還月供金額：$3755
實際按息：4.0厘
分20年攤還月供金額：$4545 分25年攤還月供金額：$3959
紅磡及土瓜灣區物業資料
嘉景軒中層 樓齡：9年 面積：534方呎 叫價：148萬元
呎價：2772元 市值租金：7000元 租金回報：5.7厘
崇富洋樓低層B室 樓齡：30年 面積：340方呎 叫價：138萬元
呎價：4059元 市值租金：6000元 租金回報：5.2厘
順輝大廈低層B室 樓齡：23年 面積：432方呎 叫價：150萬元
呎價：3472元 市值租金：6500元 租金回報：5.2厘
安泰大廈高層 樓齡：24年 面積：515方呎 叫價：145萬元
呎價：2816元 市值租金：6500元 租金回報：5.4厘
－個案－
讀者：蔡生（37歲）/蔡太（30歲）
職業：文員/資訊科技行業
家庭狀況：孩子將於3月出生
月入：2.9萬元
支出：2.25萬元
月剩：6500元
資產：現金160萬元、2個已供滿物業（市值350萬元）、月供基金現值約8萬元、股票組合市值約39.71萬元
保險：醫療及壽險
症狀：過份側重物業投資
目標：在土瓜灣區添置一個150萬元單位
投資建議
買50萬債月收息$2700
林偉雄認為，若蔡太購買多一個單位，目的是補貼每月開支，可考慮其他投資渠道，除了股票投資，可考慮將100萬元資金，分別投資高息債券基金及外幣。高收益債券基金主要投資新興市場的企業債券及國債等，固定年息可達6.5厘或以上，投資50萬元，平均每月收息2700元。
澳元定存息率3.96厘
除了債券基金，投資外幣亦能提供穩定的利息回報，市場預期澳洲央行2月議息後，或會加息至4厘，相信可滿足蔡太的投資回報要求，及只能承受中低風險的需要。以永亨為例，1年澳元定存息率約3.96厘，投資50萬元，每月平均利息1650元。至於蔡太現有的股票及基金組合，股份各具潛力，可繼續持有。
現有股票投資組合
中國人壽（2628） 股數：1000
買入價：$30.0 上周五收市價：$36.80 市值：$36800
工商銀行（1398） 股數：13000
買入價：$4.5 上周五收市價：$5.82 市值：$75660
建設銀行（939） 股數：10000
買入價：$5.9 上周五收市價：$6.14 市值：$61400
中國風電（182） 股數：200000
買入價：$1.0 上周五收市價：$0.84 市值：$168000
中國移動（941） 股數：500
買入價：$87.0 上周五收市價：$78.90 市值：$39450
中國交通建設（1800） 股數：2000
買入價：$4.6 上周五收市價：$7.87 市值：$15740