九龍倉（004）去年升幅為110%，藍籌升幅榜排第六，表現遠勝大市及同業。
去年本港物業有好表現，而九倉並無物業完成，只售小量存貨，本對九倉不利，但此情況早於上年存在，市場已有心理準備，而內地房產市場大旺，九倉發展多年，已踏入收成期，對業績提供動力。本港商場受惠於自由行，帶動去年上半年核心盈利增長44%。
其後的發展，包括繼續增持內地土儲，亦出售北京投資物業以致啟德郵輪碼頭的延遲完成，都是利好九倉的因素。
九倉的海港城及時代廣場為主要投資物業，特別是海港城的商場面積達195萬方呎，已成為九龍購物集中地，銷售佳自然帶動租金向上，亦帶來物業的增值。其中海運大廈商場65.8萬方呎，將於2012年到期，是否可以續約，影響頗大。該等面積涉及郵輪碼頭，由於啟德郵輪碼頭未能於2012年完成，相信有助於海運大廈的續約。
物業發展專注內地
於內地，繼續增購土儲之餘，去年亦出售北京時代廣場權益87.5%，作價27億元人民幣，可獲純利12億元。由於收購者為合作夥伴的國企，市場對此看好，亦有指回報率低，出售反而有利。所得資金用於繼續增持土儲，近月已獨資或合作多幅土地，現有土儲已接近其目標1億方呎。九倉於07年起大量購入土地，曾要撇數，兩年來地價急升，相信已有相當升值。
九倉年來發展主力，已移至內地，本港並無增土地發展，而積存可以重建的土儲位於九龍灣貨倉及油塘貨倉，則待申請批准，短期未能提供利潤。
受經濟形勢影響，九倉於酒店及貨櫃碼頭的投資表現平平，但對整體的業績影響不大，與媒體及通訊業務相同，未足以左右業績。
九倉去年中借貸淨額204億元，其中包括非合營公司現代貨箱碼頭及海港企業（051）借貸淨額（無追索權），撇除此數，九倉的淨借貸僅87億元，較上年底減少17億元，財政狀況在健康水平。每股賬面資產值38.27元，如撥回因重估物業而引致的遞延稅項，每股應為43.06元，未計內地發展中物業的升值。
現價45.5元，預期核心PE約21倍，息率1.75%，PB1.19倍（按賬面資產值計），條件合理，現年的展望，焦點應在於物業的增值，可以樂觀，宜候反覆看好中線。
齊明