各國央行推行寬鬆貨幣政策，熱錢持續流入香港，受惠最大的是本港樓市，無論成交宗數及金額，均逼近97年水平，樓價更極速反彈近三成。3位本地樓市專家預期，踏入2010年雖有加息陰霾，但無阻樓市升勢。 記者：黃碧珊、甄嘉儀、余美玉
去年除了金價越升越有，樓市更如坐直升機。不過，踏入2010年，各國均部署退市，低息環境或不再，究竟會否打擊樓市呢？
受惠熱錢續流入
卓百德（PeterChurchouse）、張一鳴、顏偉洪3位星級地產分析專家仍一致看好樓市，原因是即使加息，幅度相對輕微，預計對樓市影響有限，加上熱錢持續，香港樓市仍會向上，但相信升幅放緩。
專家卓百德 升幅不逾15%
前摩根士丹利星級分析員、現任PortwoodCapital董事總經理卓百德指出，去年樓價累升近三成，今年仍看好樓市走勢，但預期增長不會多於15%。他解釋：「本港處於低息周期，經濟逐漸改善，失業率有回落迹象，加上內地維持寬鬆貨幣政策，熱錢不斷流入，對供應不多的住宅樓市有支持。」
按揭成本增窒礙樓市
既然熱錢會持續支持樓市上升，為何卓百德認為，樓市升幅不會多於15%？原因與政策有關。他指出，樓價越升越有，部份豪宅更錄得天價成交，令政府出招為樓市降溫，若樓市持續升勢，出現多於15%的增長，相信政府定必再有措施出台。
此外，按揭成本增加亦窒礙樓市升幅。09年息口低企，令市民供樓壓力大減，卓百德表示，現時市民供樓負擔水平仍較97年低，預期低息環境將維持，「相信美國聯儲局最快要到下半年才有加息可能，利率短期內仍會維持不變。」不過他估計，銀行會調整最優惠利率（P）折扣部份，如由現時P減2.5厘，調整至P減1.5至2厘。
建銀顏偉洪 中小住宅主導
建銀國際研究部執行董事顏偉洪認為，大部份人09年均跌眼鏡，以為金融海嘯，業主會因實力不足劈價套現，推低樓市。不過事實證明，供款人實力相當，樓市越來越旺，他估計，今年仍以中小型物業主導樓市。顏偉洪說：「市區住宅單位供不應求，加上經濟環境改善、失業率下降，及打工仔加薪等因素，相信不但中小型住宅樓價可看高一線，租值亦有可觀升幅。」
豪宅價或有調整
另一利好中小型住宅的因素，是市民供款比率（DTI）偏低，約佔收入三至四成，顏偉洪表示：「相信今年首三季，按揭息率仍會維持低位，但不會再有下調空間，其後美國將有機會加息，但即使息口上調，加息幅度應不超過1厘，故對供款人不會構成沉重壓力。」他指出，銀行同業拆息較波動，如選該類按揭計劃，應特別留意息口走勢。
雖然看好中小型住宅，但對於今年屢創新高的豪宅樓價，顏偉洪則認為或有調整，原因是過去一年投資者不斷炒高，令部份豪宅有價無市，故相信炒家終會向現實低頭，減價離場。
星展張一鳴 未屆瘋狂階段
曾被冠為「地產大淡友」的星展唯高達研究部主管張一鳴表示，去年樓價升幅過快，預計今年相對平穩。他指出，未有為今年升跌作預測，但相信會反覆向上，更說：「三年後的樓價會較今天高。」
他的理據是，現時住宅樓宇主要由本地需求帶動，在供應少需求多的情況下，長線樓價向好，但仍需留意環球經濟發展。此外，現時本港整體樓價「未到瘋狂」階段，大部份買家仍會按實際能力，理性入市，並未出現97年高峯期的「排隊瞓街買樓現象」，反之中國及新加坡已出現瘋狂買樓情況。
內地富豪撐樓市
星展唯高達估計，本港按揭息率將增加一厘或以下。張一鳴相信這增幅，對本地樓市影響不大，但他指出，若香港要成為真正國際金融中心，樓價上漲無可避免。以紐約、倫敦及東京等國際金融中心為例，由於市中心樓價高昂，大部份在市中心工作的人，均要用上最少兩小時上下班交通時間。加上國內富豪繼續在港置業，推高本地樓價，香港勢將成為中國豪宅區。