置業除要留意樓宇質素及附近環境，亦要慎防買中「化妝樓」。現行法例對此保障不足，專家提出「化妝樓」4大破綻部份，建議準買家睇樓時要留神。 記者：甄嘉儀
中原註冊測量師朱智銘表示，「化妝樓」是指單位有漏水或結構上問題，但原業主未有根治，透過批盪、髹油及貼牆紙修飾缺點。他說：「一般較常見的問題主要是石屎剝落、鋼筋外露及滲水等。」
宜揀有人住過單位
買家如交吉後才發現買中「化妝樓」，現行法例並沒有提供保障。
律師徐家駒指出，由於買賣雙方是以「物業現況」交易，即使交樓後才發現單位出現問題，買家亦無法向賣方追討索償，建議買家驗樓時要檢查清楚。
香港業主會會長佘慶雲指，不少炒家會將單位翻新後放售，他說：「不少買家見單位外表企理，以為不用執漏，可節省裝修費用，最終反而得不償失。」化妝樓多在舊區出現，特別是15年樓齡以上單位，此外大型屋苑亦不乏「化妝樓」。
佘慶雲稱：「宜揀選有人居住過的單位，即使有瑕疵，起碼可減低買中『化妝樓』的機會。」
要拆解購入的單位有沒有「化妝」，朱智銘建議買家細心觀察天花、牆身、地板及窗台4個較易有破綻的部份。
化妝樓特點
●窗台髹上啡黃或較深色的油漆
●牆身明顯有新舊油漆痕迹
●天花及牆身會釘上木板後再貼牆紙或髹油
●地板出現高低凹凸，只換了其中數塊地板或鋪上地毯
●家具擺放不尋常
●物業樓齡與單位外觀有差異
－問題多靠遮補掩飾－
天花 批盪跣灰易鬆脫
朱智銘解釋：「用伸縮棒敲打天花及牆身，如發出較響亮聲音，或出現結構性問題，如批盪鬆脫或剝落。同時亦可留意天花批盪、跣灰做得好不好，如天花曾剝落，只用英泥修補，不可根治問題，因英泥在風乾後會收縮，牆身產生的空位會引致再度剝落。」
窗台 深色油漆遮痕迹
朱智銘稱：「部份化妝樓，窗台或曾出現滲水，留下啡黃痕迹，所以會髹上較深色，如啡黃色調掩飾水迹，或擺放傢俬遮掩。」
地板 鋪上地毯藏發霉
地板若屬新鋪上，要檢查是否平滑整齊，如出現凹凸，日後容易積水。若只更換其中數塊地板，或鋪上地毯，則要問清楚業主，有否出現發霉變黑等情況。
牆身 木板掩飾滲水痕
留意牆身可有在釘上木板後才貼牆紙，或油漆出現新舊兩色，發現這些情況，可能是為遮蓋牆身滲水痕迹，漏水部份主要常見於廁所及近窗邊牆壁，檢查時應試行冲廁、開關水喉，留意可有明顯滲水。
日間、雨後驗樓最佳
佘慶雲指，最佳驗樓時間是早上10時至11時，及下午3時至4時，下雨後更佳。他指日間驗樓最大好處是看清楚單位問題。
預留執漏支出
不過驗樓師詹濟南指出，由於「化妝樓」很多時都是「有心人裝無心人」，即使屬經驗豐富的驗樓師，亦難以百分百驗出有問題的樓盤。詹濟南表示，部份大型屋苑，如美孚新邨常有「化妝樓」，加上一般經紀清楚單位特點及可有「化妝」，即使準買家帶同工具驗樓，或會被地產經紀影響，未必能發現問題，建議買家最好預留2至7萬元作執漏支出。
自行驗樓工具
工具：鏡 用途：檢查外牆及窗戶
工具：電筒 用途：於黑暗地方作照明用
工具：波子或乒乓球 用途：檢驗地板鋪砌及窗台是否平滑
工具：報紙或紙巾 用途：檢驗漏水地方
工具：有通電指示的三腳電插頭 用途：檢查電源狀況
工具：相機及紙筆 用途：記錄跟進執漏資料