港鐵粉嶺站東南面有3組屋苑,分別為碧湖花園、牽晴間及花都廣場,屬區內樓齡不太舊、有會所配套而樓價相對較平的選擇,當中以碧湖花園距離港鐵站最近,步程10分鐘內,有專車接駁,而樓價亦最經濟,兩房入場費130萬元,每方呎2510元,無論銀碼及呎價均低一至兩成。
碧湖花園以平取勝,逾1300伙當中,佔七成半為兩房單位,面積515至572方呎,合上車客需要,餘下約兩成半3房單位,面積622至640方呎,雖非套房設計,但開價175萬元起,對區內公屋及居屋換樓客而言屬廉宜實惠之選。惟全部單位鑽石廳間隔,家具擺位欠工整。
一律鑽石廳
另外,除第7座外,其餘各座頂層設有相連特色戶,1及9座頂層設4伙,皆外連平台及天台,2至6座(不設4座)僅頂層A室屬相連戶,面積1312方呎,不連平台,附天台,亦是唯一有工人套房的戶型。相連戶最細面積僅588方呎,間隔兩房,其餘大部份屬3房連套房,獨1座頂層A室,面積920方呎,屬屋苑唯一4房連套房大戶。目前相連戶並無放盤。
物業各座分兩排而建,1至6座在前排,向外圍粉嶺公路,享遠山綠野,景致開揚無阻,惜有車聲,7及8座屬後排向一鳴路,望學校、公屋商場及樓景,景觀稍遜,但環境較靜。各座向內園望平台,以1至3座平台泳池景較佳,5至8座互望近樓景。
用家多放盤少
美聯物業高級營業經理黃嘉明表示,碧湖花園以用家為主,放盤比例不高,現約90個,佔單位總數不足7%,視乎景觀而定,呎價2500至2800餘元,由於3房供應少,因此樓價高約7至8%。
他說,碧湖花園11月錄得8宗成交,踏入12月市況向好,睇樓量增加,首16天錄得8宗成交,這8宗全屬兩房單位,反映上車客回復入市信心,造價微升3%,平均呎價約2700元。
花都貴一成
鄰近兩組屋苑中,花都廣場樓齡14年,以方廳間隔,樓價高約一成,兩房單位面積約500餘方呎,入場費145萬元,3房面積約700方呎,入場費逾200萬元,呎價均2800餘元。10座低層E室,517方呎,望內園,12月以144.6萬元易手,呎價2797元。
另一組牽晴間樓齡10年,會所配套完善及有邨巴,樓價最貴,兩房單位510餘方呎,入場費160萬元,3房單位逾750方呎,入場費240萬元以上,呎價分別約3000及3200元。10座高層A室,535方呎,公路遠山景,12月以164萬元易手,呎價3065元。
此外,粉嶺站旁兩組屋苑粉嶺名都及粉嶺中心,以地利取勝,入場呎價達3000元水平,惟樓齡偏舊,分別達16及19年。12月粉嶺名都怡景閣高層F室,533方呎,成交價156.5萬元,呎價2936元。
記者:溫潤潔 攝影:樊志恒
模特兒:YuYu(AModel)
主要資料
地址:粉嶺一鳴路15號
座數:7座
住宅樓層:23至29層
每層伙數:8伙;頂層4至7伙(7座除外)
單位總數:1316個
建築面積:515至640方呎;頂層相連588至1312方呎
實用率:76至79%
間隔:2至3房;頂層相連2至4房
落成:1994年
發展商:信和
管理公司:信和
管理月費:每呎1.26元
設施:平台花園、會所、商場、停車場及邨巴
校網:小學81網;中學北區
6座中層H室 建築面積515方呎
租值5800回報5厘
碧湖花園以5至8座,向內園樓景單位,樓價最平,入場費130萬元。介紹這間開價140萬元,屬數個平盤之一,合上車客之外,若按市值租金5800元計,租金回報率5厘,從投資者角度,所涉銀碼細,作為長線收租,回報算不俗。
單位為6座中層H室,大致向西南,午後有少許西斜。客廳呈鑽石形,兩壁擺放電視組合櫃及梳化,尚餘數呎闊活動空間。飯廳間隔四正,可供餐枱及薄身櫃容身。兩房分別作為書房及睡房,全部選用現成家具,若新買家要改變擺位,重新再佈局也容易。
廚廁屬原裝,廚房建淺木廚櫃,配白色實心材料枱面,由於戶主1人住,非經常煮食,設備保養不俗。浴室牆身分別鋪砌白色及湖水綠色地磚,中間點綴腰線裝飾,雲石枱面洗手盆櫃,實用兼備。
間隔:2房2廳
實用率:77%
叫價:140萬元
呎價:2718元
租值:5800元
回報率:5厘
資料來源:美聯花都廣場分行
8座中層D室 建築面積515方呎
正望樓景市價放盤
碧湖花園佔七成半為兩房單位,屬屋苑熱門成交,面積515方呎起,雖然以鑽石廳設計,但看不到毗鄰單位,保留私隱度,加上設有離地約1呎大窗,透光度高,外附花槽,可種植盆栽,增添綠意生氣。
客飯廳分野清晰,飯廳設對流窗,起通風作用。兩房有窗台,內櫳一大一小,恰好夠放睡床及衣櫃,廚房有3呎闊通道,對於1、2人家庭夠住。
介紹的是8座中層D室,全屋無改動,裝修屬原裝,保養一般,但不算殘舊,廚廁無滲漏情況。若要求不高,只須將柚木地板打蠟,清潔廚房及浴室設備,一切可保留續用。
客廳向北,房間向東北,俱望平台花園草坪,景致翠綠,但正望屋苑樓景,現時叫價145萬元,每方呎2816元,屬市價。
間隔:2房2廳
實用率:77%
叫價:145萬元
呎價:2816元
租值:5800元
回報率:4.8厘
資料來源:美聯花都廣場分行
配套
商場夠地道 交通選擇多
已落成15年的碧湖花園,配套當然比不上新樓豪華,但一切能自給自足,商場以地道式消費,包括便利店、文具舖、個人護理品店、酒樓及超市等,提供日常飲食購物,另有1間幼稚園,設上、下午班及全日制課程。
平台花園及會所康樂設施齊備,如室外泳池、室內按摩池、健身室、桑拿室、壁球室及桌球室等。
早上增設專車往銅鑼灣
毗鄰百福田心遊樂場,廣種花草樹木,綠化環境舒泰,是居民晨運散步熱門好地方。
對外交通選擇多,住戶專車從早上6時半至晚上9時半,接駁港鐵粉嶺站,每程3.3元,星期一至六早上,增設往銅鑼灣線,方便上班一族,每程17.5元。屋苑附近還有多線巴士,前往沙田、觀塘、藍田、尖沙嘴及荃灣區,由於經高速公路,車程約半小時至45分鐘。
放盤單位叫價表
8座中層H室 面積:622方呎 叫價:175萬元 呎價:2814元
備註:樓景 租值/回報:7000元/4.8厘
5座高層D室 面積:572方呎 叫價:153萬元 呎價:2675元
備註:公路遠景 租值/回報:6300元/4.9厘
2座低層F室 面積:518方呎 叫價:138萬元 呎價:2664元
備註:泳池景 租值/回報:5800元/5.0厘
8座中層A室 面積:568方呎 叫價:150萬元 呎價:2641元
備註:園樓景 租值/回報:6300元/5.0厘
5座中層F室 面積:518方呎 叫價:130萬元 呎價:2510元
備註:園樓景 租值/回報:5800元/5.4厘
成交單位個案表
2座中層F室 面積:518方呎 成交價:147.0萬元 呎價:2838元
成交月份/備註: 12月/池景新裝修 租值/回報:6000元/4.9厘
5座中層C室 面積:568方呎 成交價:153.8萬元 呎價:2708元
成交月份/備註: 12月/公路遠景 租值/回報:6300元/4.9厘
5座中層F室 面積:518方呎 成交價:137.0萬元 呎價:2645元
成交月份/備註: 12月/園樓景 租值/回報:5800元/5.1厘
2座低層F室 面積:518方呎 成交價:135.0萬元 呎價:2606元
成交月份/備註: 12月/泳池景 租值/回報:5800元/5.2厘
3座中層A室 面積:622方呎 成交價:180.0萬元 呎價:2894元
成交月份/備註: 11月/公路遠景 租值/回報:7200元/4.8厘