何文田京士柏道數組屋苑之中，論物業級數、設計獨特、環境清幽及高度私隱，首推京士柏山，物業建於叢林綠樹中，鳥語花香，聽不到半點車聲噪音，環境空氣好，只由42幢洋房，以及7幢6至7層高住宅組成，沒摩天大廈壓迫感，總數128伙。
京士柏山外圍林木抱擁，內裏規劃如外國古樸小鎮，鋪砌石徑小路，兩旁洋房及分層排列有序，享市區稀有恬靜氣氛，令業主們住上多年也不願搬離，極少願意放售。
全數128伙 罕有放盤
介紹分層放盤，具兩大優點，其一是位處高層，前臨茂密樹木，展現綠意生機，遠眺油麻地市景，夜間看到點點燈光，不致漆黑昏暗。其次是全屋徹底翻新，以白色為主，格局優雅時尚。
單位鋪砌特大白色地磚，沿客飯廳建假天花燈槽，既無吊燈累贅感，光線更柔和平衡，滿室明亮醒神。飯廳窗台裝置巨型魚缸，可悠閒觀賞魚兒游來游去，有特色之餘，亦勝過望窗外屋苑樓景。
3房門位有改動，兒童房入口變為靠近客廳，套房移出門位，收納鄰房其中，作為書房用途，另擴大套廁，擴充活動空間及加建淋浴間。3房度身訂做各類家具，如兒童房建通頂衣櫃、玻璃書櫃、書枱及睡床等，全部以淺木做，統一格調。
套房家具以深木為主，而巨型衣櫃轉角設弧形層架，可放擺設之餘，又避免碰撞受傷。書房窗台建抽屜，善用空間。全屋保養得宜，內櫳光鮮新淨。
實用僅69% 呎價萬三
單位1861方呎，間隔四正，客廳設有落地大窗，享廣角闊景，日光入室量多，十分光亮。惟物業伙數少，每戶攤分較多公共地方，單位實用率69%，廳房空間不算巨，廚房較同類呎數單位細。但相比其他放盤，此戶樓層高及有裝修，現時叫價2430萬元，呎價約1.3萬元，開價貼市。
京士柏山貴為豪宅，着重屋苑配套，會所的康樂設施完善，備室內泳池、桑拿浴室、壁球場，乒乓球及桌球室等，並設有免費邨巴，接載住戶往返油麻地，方便購物及轉車到外區。
記者：溫潤潔 攝影：樊志恒
模特兒：Vian（AModel）
主要資料
地址：何文田京士柏山道1至98號
座數：洋房42座；分層7幢
住宅樓層：洋房3層；分層6至7層
每層伙數：分層2伙
單位總數：洋房42幢；分層86個
建築面積：洋房2800餘至4200餘方呎；分層1600餘至2300餘方呎；複式3300餘方呎
實用率：分層69%
間隔：3至5房
落成：2000年
發展商：恒地
管理公司：置邦
管理月費：洋房每呎2.4元；分層每呎2.5元
設施：停車場、會所及邨巴
校網：小學31網；中學油尖旺區
介紹單位：80號高層A室
建築面積：1861方呎
間隔：3房（1套）2廳；另工人套房及貯物室
實用率：69%
叫價：2430萬元
呎價：13057元
備註：連車位
租值：6萬元
回報率：3厘
資料來源：美聯君頤峰分行
屋苑市況
洋房矜貴呎價兩萬
美聯物業組別經理陳鴻信表示，京士柏山物業矜貴，分層及洋房只128伙，由於業主自住為主，態度惜售，不願割愛，目前分層及洋房，兩類均少於5個放盤。分層入場費2300萬元，呎價近1.25萬元，洋房入場費6500萬元，呎價約2萬元。業主可接受3至5%議價空間。
議價空間3至5%
他說，相比九龍塘及港鐵九龍站上蓋豪宅屋苑，京士柏山呎價仍算低水，對於買家有吸引力，11月及10月分別錄得兩宗成交，分層佔3宗，呎價1.1萬至1.3萬元。介紹單位樓層高及裝修新，質素勝其他放盤，呎價約1.3萬元，與近期成交價相若，開價貼市。
10月份錄一宗洋房成交，呎價逾1.5萬元，該洋房2866方呎，屬屋苑「細屋」類別，及花園600餘方呎，故造價偏平。8月份1幢3323方呎單數屋，花園約1300方呎，售6200萬元，呎價逾1.8萬元。
名人業主
古天樂鍾情獨立屋
京士柏山享市區珍貴恬靜的居住環境，並打造高尚豪華物業，迎合講究優質生活的名人富豪需要，分別擇居分層及洋房中。
二手名牌手袋店米蘭站老闆姚君達，今年初以高於市價三成，購入所租住的78號低層B室，面積1674方呎，作價2650萬元，呎價15830元。運輸及房屋局局長鄭汝樺，00年與丈夫耗資2828萬元，購入頂層複式連天台單位，作為安樂窩。
先買後賣賺1900萬
電影明星古天樂鍾愛洋房，02年初以2800萬元，購入1幢約3400方呎獨立屋，與家人共住，04年底以先買後賣方式換樓，豪花6600萬元，買入約4200方呎巨宅，05年底才以4700萬元沽出原先獨立屋，賺面勁賺1900萬元，賺幅高達68%。
此外，泰國前總理他信女兒08年底，斥資4500萬元，購入京士柏山單數屋，面積3313方呎，呎價13583元。特首曾蔭權姻親莫錦泉、上市公司碧桂園主席楊國強、中原集團主席施永青，均是京士柏山洋房業主。
同區比較
君頤峰最平售千萬
鄰近屋苑設計不同，全部都是由逾20、30層高大廈組成，惟每組樓齡及景觀有別，當中以君頤峰最年輕，落成5年，第8、9座D室，向公主道單位最平價，面積約1100方呎單位，入場費1000萬元，呎價約9000元。倘1至3座享優質海景單位，呎價逾1.2萬至1.3萬元。2座中層A室，1794方呎，10月以2348萬元易手，呎價13088元。另1座極高層A室，2687方呎，11月成交呎價逾1.4萬元。
另一組帝庭園樓齡13年，以實用見稱，不計窗台亦達85至87%，每層3伙，以後排C室望九龍市景較開揚，單位面積1100餘方呎，現時入場費980萬元，呎價約8700元。前排A及B室向伊利沙伯醫院，高層享海景，5座低層B室，面積1410方呎，11月成交價1045萬元，呎價7411元。爵士花園樓齡13年，向西南及西北單位望市景，向東北及東南單位享京士柏遊樂場，以前者入場費較平。
成交單位個案表
78號低層B室 面積：1841方呎 成交價：2410萬元 呎價：13091元
成交月份：11月 租值/回報：6萬元/3.0厘
76號低層A室 面積：1866方呎 成交價：2430萬元 呎價：13023元
成交月份：11月 租值/回報：6萬元/3.0厘
雙數屋 面積：2866方呎 成交價：4438萬元 呎價：15485元
成交月份：10月 租值/回報：12萬元/3.2厘
76號低層B室 面積：1841方呎 成交價：2100萬元 呎價：11407元
成交月份：10月 租值/回報：6萬元/3.4厘
單數屋 面積：3323方呎 成交價：6200萬元 呎價：18658元
成交月份：8月 租值/回報：15萬元/2.9厘
放盤單位叫價表
雙數屋 面積：3226方呎 叫價：7800萬元 呎價：24179元
備註：豪裝大花園 租值/回報：16萬元/2.5厘
雙數屋 面積：3226方呎 叫價：6500萬元 呎價：20149元
備註：有裝修 租值/回報：15萬元/2.8厘
80號低層 面積：1861方呎 叫價：2500萬元 呎價：13434元
備註：有裝修 租值/回報：6.0萬元/2.9厘
71號低層 面積：1841方呎 叫價：2380萬元 呎價：12928元
備註：有裝修 租值/回報：6.0萬元/3.0厘
78號低層 面積：1841方呎 叫價：2300萬元 呎價：12493元
備註：無裝修 租值/回報：5.8萬元/3.0厘