火炭伯爵堡 則靚樓齡新花園繞室 異國風情

火炭伯爵堡 則靚樓齡新
花園繞室 異國風情

火炭穗禾路沿線地勢高,市場俗稱火炭南半山,分支路美禾圍,屬區內罕有大碼洋房集中地,提供獨立屋地及兩組洋房屋苑,當中以2002年落成的伯爵堡樓齡最新。相比同區知名度更高的洋房屋苑集中地九肚山,伯爵堡優勝在屋型大、花園巨兼樓齡新。

伯爵堡建有6幢洋房,屋型屬最傳統的兩層高設計,以新樓齡洋房而言屬罕有靚則設計,每層空間寬敞,原則均屬5房雙套房設計,分別在於4880方呎大屋1樓設有偏廳,地下客飯廳採高低層設計,而3908方呎細屋地下客飯廳屬同層設計,1樓寢區只設通道走廊。

花園部份鋪草皮,架設大型搖椅,洋溢悠閒氣氛。

部份花園鋪戶外地磚,可作野餐或燒烤場地。

花園內設有泳池,面積約400方呎。

向北的睡房,地方寬敞,床尾建有衣櫃連大書枱。

400萬裝修 呎價索1.48萬

中原地產高級客戶經理鄭寶珠表示,現時伯爵堡有兩幢3908方呎細屋放售,附連逾4500方呎花園的一幢開價8000萬元,呎價逾2萬元,是次介紹的一座開價5800萬元,呎價14841元,花園略細,亦達3725方呎,大屋連花園裝修花費400萬元,以歐陸式設計,配合屋苑以歐洲中古時期的建築風格,展現大碼洋房的華貴風範。
此屋間隔略經改動,地下原則睡房化身飯廳,原有飯廳則轉為偏廳用途,同層原則工人房則加建廚櫃,擴大廚房空間,並劃分出中西式煮食區。1樓原則細套房加建小型衣帽間,主人套房改以日式設計,鋪大型榻榻米地台,化身家庭活動室,在歐式佈局中增添一點東方色彩,而同層最細房間則作麻雀房用。
花園呈曲尺形繞屋而建,劃分為多個小區,廚房外連的空間建有歐陸式大凉亭,亭外鋪有草皮,設假山石魚池及搖椅,合組成富歐陸氣派的大庭園。客廳外連的花園部份鋪戶外磚,旁接面積約400方呎的泳池,附設淋浴間,方便嬉水玩樂後沐浴更衣。
大屋天台亦別有洞天,建有棚架天花種植水果,花槽上則種有芥菜,活像微型農莊。另外,地庫特大車房旁邊闢出部份空間,加建視聽室,格局如小型影院。洋房內外佈局如度假屋,事實上業主一手購入後,亦僅作假日小住之用,家具裝潢保養如新。
記者:伍志輝 攝影:樊志恒
模特兒:Vanessa(StageModels)

客廳佔地廣,鋪白色雲石,盡顯大宅氣派。

客飯廳之間建有大型羅馬柱裝飾,增添歐陸氣息。

鋪設榻榻米的房間空間偌大,原屬主人套房。

樓梯鋪黑色雲石,高雅貴氣。

物業背景
02年開賣呎價5200

伯爵堡地皮於98年2月份拍賣,當年競爭財團以中小型發展商為主,包括首次在賣地場上舉牌的美聯物業,夥拍僑福企業上陣,惟出價至7500萬元便行人止步,最終由晶苑集團以9000萬元投得,每方呎樓面地價5100餘元。02年以現樓形式發售,為配合歐陸式建築風格,賣樓時請來中世紀歐洲宮廷服裝打扮的模特兒作宣傳,惟當時樓市進入低潮期,最初售價每方呎僅5200餘元。
晶苑集團創辦人羅樂風,亦即羅氏針織後人、百樂集團主席兼樓市大炒家羅家寶的兄長,早於70年代自立門戶,從事製衣業起家,早期投資國內房地產,代表作東莞常平紫荊花園。伯爵堡是該公司首個在港的地產項目,此後集團作風轉向低調,至近年才開始有新動作,已向城規會提交兩項申請,分別於上水古洞及大圍美松苑旁,申建38幢3層高洋房及1幢提供95個單位的13層高住宅。

天台有如小型農莊,設棚架種水果,花槽栽種蔬菜。

廚房闊落光猛,設備廚具保養如新。

物業資料

地址:火炭美禾圍29至39號
座數:6幢洋房
樓層:兩層
建築面積:3908及4880方呎
實用率:80%
間隔:5房
落成:2002年
發展商:晶苑地產
設施:每幢洋房地庫設車房,花園設泳池
校網:小學91網;中學沙田區

建築面積:3908方呎;花園3725方呎
間隔:4房(1套連衣帽間)3廳;另視廳室
實用率:80%
叫價:5800萬元
呎價:14841元
備註:車房可泊4部車
租值:10萬元
回報率:2.1厘
資料來源:中原駿景園第一分行B組

二手市況
放盤少近年無轉手

中原地產高級客戶經理鄭寶珠指出,伯爵堡極少放盤,近年無二手成交。同樣位於美禾圍上的另一屋苑田禾苑,90年落成,共建9幢洋房,面積逾3400方呎,花園面積2800餘至約4300方呎,洋房採用3層式設計,每層樓面氣派不及伯爵堡,目前無放盤,今年初則有一宗成交,3497方呎洋房以3328萬元易手,呎價9517元。
美禾圍其餘洋房皆屬獨立屋地,由1至25號,合共有13幅,地皮面積近8000至逾1萬方呎,地積比率約為0.4倍,可建洋房面積一般逾3000方呎,花園面積普遍逾4000方呎。現正招標出售的美禾圍23號,地皮面積7879方呎,底價約7300萬元,明年1月截標。

田禾苑是美禾圍上另一洋房屋苑,由9幢洋房組成。

華翠園身價最高

至於穗禾路沿線尚有3組屋苑提供洋房,其中麗峰花園有30幢排屋,面積2233至2509方呎,花園一般僅數百方呎,由於物業位處山谷中,景觀欠奉,加上知名度低,樓價較平,現時放盤不足5個,最平1300萬元入場;位處山頂的沙田渣甸山花園,提供41座面積2291至3234方呎洋房,樓高2至3層,花園面積約300至近5000方呎,目前不足10個放盤開價由1550萬起;身價最高的華翠園由新地發展,洋房面積2021至2070方呎,屬兩層設計,花園面積一般逾千方呎,現時放盤不足5個,開價由2500萬元起,每呎逾萬元。

一手供應
九肚山七地皮待勾

沙田區洋房新盤供應不多,近年發展集中在大圍,包括宏安集團位於沙田嶺路的戈林,共建11幢洋房,實用面積2678至4242方呎,樓高3層,花園面積937至4804方呎,同樣附設泳池,上月初2號屋以5180萬元售出,由於項目以實用面積計算,呎價高達19343元。同區另一新供應為新地發展的壹號雲頂2期雲頂峰,提供4幢面積約3020方呎洋房,今年中每方呎售價1.2萬餘元。毗鄰的嘉御山提供8幢洋房,面積4380至逾6000方呎,去年初5號屋以8500萬元售出,呎價高見1.94萬元。
其實,論豪宅地段氣派,沙田區始終以九肚山及火炭半山較為正統。在目前的政府勾地表內,九肚山附近合共有7幅豪宅地皮可供試勾,最大一幅可建樓面逾100萬方呎,可作為分層及洋房混合發展,模式與壹號雲頂及嘉御山相近。

現時沙田一手洋房供應集中在大圍,包括嘉御山。

同區洋房放盤叫價表

華翠園雙號屋 面積:2070方呎 叫價:2500萬元 呎價:12077元
花園面積:約1200方呎 租值/回報:6.0萬元/2.9厘

沙田渣甸山花園A型屋 面積:2390方呎 叫價:2000萬元 呎價:8368元
花園面積:約700方呎 租值/回報:4.5萬元/2.7厘

沙田渣甸山花園C型屋 面積:2291方呎 叫價:1550萬元 呎價:6766元
花園面積:約300方呎 租值/回報:4.0萬元/3.1厘

麗峰花園雙號排屋 面積:2355方呎 叫價:1350萬元 呎價:5732元
花園面積:約200方呎 租值/回報:3.5萬元/3.1厘

麗峰花園單號排屋 面積:2376方呎 叫價:1300萬元 呎價:5471元
花園面積:約150方呎 租值/回報:3.5萬元/3.2厘

同區洋房成交個案表

沙田渣甸山花園B型屋 面積:2376方呎 成交價:1300萬元 呎價:5471元
成交月份/花園面積:9月/約400方呎 租值/回報:4.5萬元/4.2厘

麗峰花園單號排屋 面積:2239方呎 成交價:1045萬元 呎價:4667元
成交月份/花園面積:8月/約200方呎 租值/回報:3.5萬元/4.0厘

華翠園雙號屋 面積:2070方呎 成交價:1938萬元 呎價:9362元
成交月份/花園面積:7月/約1200方呎 租值/回報:6.0萬元/3.7厘

沙田渣甸山花園A型屋 面積:2391方呎 成交價:1738萬元 呎價:7269元
成交月份/花園面積:7月/約700方呎 租值/回報:4.5萬元/3.1厘

田禾苑單號屋 面積:3497方呎 成交價:3328萬元 呎價:9517元
成交月份/花園面積:4月/約4300方呎 租值/回報:7.0萬元/2.5厘