上周才剛提到，杜拜事件只是金融海嘯續集的開始，未來的單元，可能跟以下的政府財政有關，如希臘、愛爾蘭、匈牙利、波羅的海小國、意大利、西班牙，甚至是英國、美國或日本。轉眼本周已爆出希臘被評級機構降級的負面消息，導致國際金融市場價格大跌。當然，市場價格升跌原因很多，其中一個重要因素，肯定跟主權國風險的再評估（Re-PricingofSovereignRisks）有關。
不過，正如前述，主權國風險長遠來說雖會越來越嚴重，但短線而言未必會立刻倒閉或出現很嚴重的問題，問題只會逐步浮現，比如說，像希臘一樣，先是評級下降，繼而是政治外交問題等等。
我反而更擔心金融海嘯的源頭──美國房貸，但現在要擔心的不是住宅房貸，而是商業房貸。在美國，商業房貸大概有3.5萬億美元，其中約四分一是打包作債券轉售（CMBS，CommercialMortgage-BackedSecurities），其餘絕大部份都是在銀行的賬上。隨着美國商廈價格平均跌了40%，商業房貸的違約欠款問題日趨嚴重（圖一），但至今銀行普遍態度是掩耳盜鈴，就算明知房貸可能已經有問題，也繼續延長還款年期，寄望商廈價格復蘇便能翻身。
每年4000億貸款到期
我擔心的是，萬一商廈價格短期內不能復蘇，那未來4年，每年差不多有3000億到4000億美元的商業房貸到期，這些銀行真的能無止境、無限期的把這些問題資產延續下去嗎（圖二）？
黃元山
中大全球政經碩士課程兼任講師