高價開售的牛池灣新盤峻弦,以幽靜的居住環境及遠海景致作招徠,但同區若論交通方便的新樓,則以港鐵彩虹站上蓋的清水灣道8號為首選。除交通便捷外,物業四面單邊,景觀無遮擋,也是煞食因素。與此同時,清水灣道8號近半年受投資者低價沽貨影響,造價持續低水,目前兩房戶入場費338萬元,供應量較少的3房大戶,最平550萬元有交易,具一定吸引力。
清水灣道8號為單幢式物業,單位間隔多元化,有兩房、3房及3房連套房,其中兩房戶佔多數,約有六成;31樓以上相鄰單位可自製相連戶,面積介乎1341至1848方呎;最高兩層提供相連戶,面積1163至1232方呎。
物業景觀也變化多端,主要視乎單位座向及樓層而定。A及B室低層主要望公屋樓景,中層可遠眺啟德舊機場,高層則享維港煙花海景。向龍翔道的C及D室,低層望牛池灣村至黃大仙區一帶,中高層遠眺獅子山。E及F室向飛鵝山,惟前臨九龍建業持有的前安老院地盤,已獲城規會批准重建為5幢56層高的住宅連7層高的商場,景觀將有變數。
G及H室前臨坪石遊樂場,中高層可遙看九龍灣至鯉魚門遠海景,但物業南方的啟德大廈正進行招標重建,對G及H室的景觀或帶來影響。
主打兩房 呎價僅5000
由於物業伙數不多,每月僅維持1至2宗成交,而主打的兩房戶,過去一季平均呎價僅約5000元,與樓齡已達11年的大型屋苑鑽石山星河明居每方呎約5600元,差距逾一成。世紀21富山地產助理經理陳振文表示,清水灣道8號造價疲弱,主要是今年初有投資者因為急於套現,不惜以低市價兩成的價錢,蝕讓手頭上10餘個單位,其中極高層G室,871方呎,投資者的買入價是588餘萬元,卻劈價至382萬元沽出,每方呎低見4386元,賬面蝕讓幅度達35%。
不過,隨着這批單位已全部被消化,加上鄰近的港鐵沙中線及啟德重建發展項目,將為東南九龍樓市帶來一定刺激,陳振文表示,作為東九龍少數新樓之一的清水灣道8號,升值潛力可看高一線。市場現約有70個放盤,當中有40個連租約,兩房戶入場費338萬元,3房單位最平550萬元,3房連套房進駐價為600萬元。
車位月租 平過屋邨車場
在租務市場方面,清水灣道8號的租金則錄得不錯的升幅。陳振文表示,以兩房單位為例,今年初低層戶月租最平約1萬元,較佳單位租值約1.2萬元;現時低層戶最平也要1.2萬元,優質單位更攀升至1.4萬元,升幅介乎17至20%。
由於物業享有港鐵上蓋地利,租務承接力強,惟租盤甚缺,暫時只有3個放盤,其中高層海景兩房戶叫租1.5萬元,中層向東南3房單位叫租2萬元,低層包家電的3房連套房戶,則叫租2.2萬元。
值得一提的是,清水灣道8號雖屬中價樓盤,但車位卻是公屋價錢。物業七層停車場提供504個停車位,由於供應過剩,月租僅1300元,較領匯旗下屋邨停車場平均1500至1600元租金,便宜一截。
記者︰沈雅詩 攝影︰黃耀興
模特兒︰Cherry(AModels)
主要資料
地址:牛池灣清水灣道8號
座數:1座
住宅樓層:57層
每層伙數:6至8伙
單位總數:316個
建築面積:622至982方呎;相連戶1163至1232方呎
實用率:75至76%(不計窗台);相連78%(無窗台)
間隔:2至3房
落成:2006年
發展商:俊和及港鐵
管理公司:MTR物業管理
管理月費:每呎1.9元
設施:商場、會所及停車場
校網:小學46網;中學觀塘區
中層G室 建築面積871方呎
原裝格局 景致翠綠
清水灣道8號最高兩層由於有原裝相連戶,每層僅設6伙,而一般樓層則以8伙設計,當中5伙是600餘方呎的兩房單位,兩伙是900餘方呎的3房連套房單位,只有1伙屬於800餘方呎的3房戶,介紹此伙正屬此罕有戶型。
此戶廳房一律向東南,站在露台上外望,前方是坪石邨的金石樓,但由於單位樓層較金石樓高,而且兩者有一定距離,因此不造成視線遮擋的問題。偏東方向可遠眺飛鵝山景,景致翠綠。
單位採日字形廳設計,客飯廳分區鮮明,惟飯廳較細。3間睡房比例適中,其中大房設曲尺窗,令景觀更遼闊,惜窗邊有凹位,擺放家具要遷就一下。
內櫳沒裝修,保留原裝格局,但發展商用料設備不俗,浴室最為突出,地台鋪砌啡色地磚,牆身鋪上白色雲石,更安裝了透光的假天花,而浴缸與坐廁之間以一道磨砂玻璃趟門作分隔,很有酒店感覺。
間隔:3房2廳;另露台
實用率:75%(不計窗台)
叫價:560萬元
呎價:6429元
租值:2萬元
回報率:4.3厘
資料來源:世紀21富山地產
中層A室 建築面積969方呎
西斜入屋 望舊機場
介紹這伙是全幢物業叫價最平的3房連套房單位,面積969方呎,開價600萬元,呎價6192元。單位向西南,下午會西斜入屋,景致主要是遠眺啟德舊機場。
單位鋪上白色地磚,易於打理之餘,也令一室更光猛。長近20呎的大廳,面積逾200方呎,闊落寬敞,但略嫌飯廳有小斜角,不夠工整。房間佈局工整,飯廳旁多了一間數十方呎的貯物室,可擺放雜物或改作衣帽間。廚房呈長方形,較為狹窄,僅能容納1人下廚。
至於套房浴室和客廁的用料同樣講究,不過,就沒有3房戶的磨砂玻璃趟門。
間隔:3房(1套)2廳;另露台及貯物室
實用率:76%(不計窗台)
叫價:600萬元
呎價:6192元
租值:2.3萬元
回報率:4.6厘
資料來源:世紀21富山地產
配套設施
單幢物業 備會所商場
清水灣道8號雖是單幢式物業,但亦設有會所,設施包括室外泳池、健身室、桑拿及蒸氣浴室、宴會廳等。
物業基座也有數層商場,但大部份為空置店舖,開業的不多,只有快餐店、超市、便利店、診所及銀行櫃員機等,如果想選擇多一點,就要步行3至5分鐘到對面的牛池灣市政大廈,該處有街市,附近的牛池灣村則有露天市集,包括茶餐廳、髮廊、日用品店舖等。
另外,物業旁邊的坪石邨亦設有商場,並且提供小量食肆及便利店等。
交通方面,住客可乘搭電梯直達地庫到彩虹站,不用日曬雨淋,同時物業毗鄰交通交滙處,有多條巴士線及專線小巴往返中環、小西灣、尖沙嘴、紅磡、大角嘴、觀塘及青衣等地,出入便捷。
此區的康樂配套也很完善,牛池灣市政大廈旁為牛池灣文娛中心,是東九龍主要表演場館之一,經常有不少話劇上演,中心並設有公共圖書館及室內運動場,可同時間滿足好靜和好動的朋友。
成交個案表
高層H室977方呎 成交價:600萬元 呎價:6141元
成交月份/備註:11月/遠海景 租值/回報:2.3萬元/4.6厘
中層B室683方呎 成交價:357萬元 呎價:5227元
成交月份/備註:10月/連租約 租值/回報:1.3萬元/4.4厘
中層D室670方呎 成交價:340萬元 呎價:5075元
成交月份/備註:10月/連租約 租值/回報:1.2萬元/4.2厘
低層E室670方呎 成交價:309萬元 呎價:4612元
成交月份/備註:8月/馬路景 租值/回報:1.2萬元/4.7厘
低層B室683方呎 成交價:350萬元 呎價:5124元
成交月份/備註:7月/公屋景 租值/回報:1.2萬元/4.1厘
放盤叫價表
高層A室969方呎 叫價:680萬元 呎價:7018元
備註:遠海景 租值/回報:2.3萬元/4.1厘
高層C室671方呎 叫價:420萬元 呎價:6259元
備註:山景 租值/回報:1.4萬元/4.0厘
高層相連1341方呎 叫價:800萬元 呎價:5966元
備註:山景 租值/回報:2.7萬元/4.1厘
中層E室670方呎 叫價:345萬元 呎價:5149元
備註:山景 租值/回報:1.2萬元/4.2厘
低層F室671方呎 叫價:338萬元 呎價:5037元
備註:馬路景 租值/回報:1.2萬元/4.3厘