香港興業（480）派發中期息是驚喜，雖對股價無大幫助，但在弱市中稍升，亦非太差。
截至9月止半年，盈利6.58億元，增長136%，每股盈利48.72仙，派中期息6仙，上年度全年均無股息分派。
主要盈利來自投資物業公平值增3.018億元，以及出售投資物業已變現的收益4.19億元，是來自出售香港住宅30個單位，成價1.99億元，以及出售上海嘉里華庭收租物業108個單位，成價11.6億元人民幣。
在香港的物業發展，愉景灣並無單位完成，東涌項目亦完成最後期，只售存貨，新加坡發展物業已售大部份，期內只有小量盈利計入，物業投資收入來自香港、上海及日本，收入稍降，於泰國及新加坡的酒店，入住率下跌，轉盈為虧。愉景灣的服務業務貢獻稍增，醫療保健業仍在虧損，潔具製造業務轉虧為盈，算是驚喜。金融市場向好，證券投資獲利是理所當然。
或變成收租及投資股
興業負責開發愉景灣及東涌藍天海岸，但於出售後，於適當時候又買入二手貨，特別是愉景灣住宅，期內仍在買賣，上海嘉里華庭期內由租轉售。
愉景灣十四期住宅16.8萬方呎在建中，明年第三季推出，第四季完成，期內仍無發展物業完成供售。曼谷的196個豪宅2011年初完成，已預售141個單位，經與買家聯繫，確保依期支付樓價，不會出現嚴重拖欠付款情況，是未來兩年可供入賬的銷售物業。
與太古合作的上海大中里項目，第一期動遷已大致完成，而整個動遷可望於2011年第一季完成，該項綜合性物業面積33萬平方米（355萬平方呎），預期至2013及2014年分期完成，內地的動遷問題，對發展有所妨礙。
現年度興業雖無完成供銷物業，而出售投資物業亦可帶來利潤，經1年不派息後，現再派中期息，耗資不過8100萬元，而明年4月將要以溢價贖回可換股債券，耗資8億元以上，下半年是否派息，以及派發多少，要看大股東意向。
興業的土儲有限，愉景灣本仍可以發展，但部份是商業或酒店，興業的策略仍在觀望，至於可能的住宅計劃，情況不明朗，債項雖不高，而受策略影響，投資組合的轉變，亦影響債項。
興業現價3.58元，PE及息率不作估計，而PB只有0.46倍，是唯一吸引之處，如無進取性安排，日後將成為收租及投資股，會跑輸地產股，已持有的可續持有，如現時吸納，看來仍有其他較佳選擇。
齊明