為讓升讀小學的女兒，在較好的環境接受教育，居於杭州的張氏夫婦計劃，申請香港資本投資者入境計劃（俗稱投資移民計劃），來港定居。由於張先生投資經驗不多，故不願冒風險，希望專家建議較保守的投資產品。兩位專家分別建議張氏夫婦投資債券及豪宅，除可保本，更提供定期穩定回報。 記者：黃碧珊 攝影：梁鑑章
張先生投資經驗不多，手上股票正「坐艇」，所持現金，只存放在銀行。張太說：「為移民香港，丈夫已在港買了房子自住，現在再投資650萬元，希望選擇較低風險的投資產品。」
要成為投資移民，須提出申請前兩年，擁有超過等值650萬港元資產，及在港指定項目，投資不少於等值650萬港元達7年。獲許投資類別為房產及金融資產，包括港股、指定認可機構的債券、存款證、後償債項等。
欠投資經驗拒冒風險
據入境事務處資料，03年10月至今年9月，共有5182名申請人及9945名受養人，獲批來港，其中中國籍人士3904名，佔75%。
投資移民計劃共帶來366.7億元投資金額，近半投資股票，佔逾177億元，其次為房產約104億元，債券52億元，人均投資707萬元（見圖）。
萬利理財總裁張佩儀提醒，金融產品多以指定單位買入，故應預留多一點資金，以購入完整手數。美聯移民顧問行政總裁吉安稱，所有買賣均要有戶口紀錄，建議申請人以同一銀行戶口投資或轉換資產，方便操作。按入境處《資本投資者入境計劃的規則》，投資者可轉換投資資產類別，但要把變賣資產在指定時限內再投資，並通知入境處。
－個案－
讀者：張先生（42歲）、張太（35歲）
及女兒（5歲）
職業：內地紡織廠老闆
目標：計劃投資移民香港
投資：內地存款、內地股票
經驗：（正虧損）、國內自住物業（無按揭）、香港自住物業（無按揭）
轉換資產再投資時限
金融資產→金融資產 時限*：14日
房產→房產 時限*：3個月
金融資產→房產 時限*：2個月
房產→金融資產 時限*：出售立約日期後2
個月，或出售完成日後14日★
註：*由出售原有項目的立約日期，至再投資項目的立約日期或完成日期計；★以較早日期為準
長債價格波動小合長揸
張佩儀建議投資組合以債券為主，除發債機構產生違約事件，令債券不能到期兌現，或到期前於二手市場沽出債券，一般來說，債券屬保本產品，符合張氏夫婦不願承擔風險的意願。
大部份債券每季度或每半年，按票面息率派息，按投資移民規則，由指定金融資產直接產生的股息或利息，可隨時從賬戶提取，故張氏夫婦可以定期獲得穩定回報。選擇債券時要留意公司評級，政府官債及金融債券較少違約問題，優良企業發行的公司債，清盤時債權人較股權人有優先取回剩餘資產權利。
張佩儀建議的債券組合中，主要為公共事業企業債券，信貸評級達Ａ級，每季派息一次。其中煤氣（003）債券到期日為2039年，距今30年，張佩儀解釋將此加入投資移民組合，因派息較高，即使投資移民要求鎖定資產7年，可以作長線投資。加息將使債券價格下跌，債券年期越長對息口敏感度越低，價格波動較小。她提醒香港債市並不活躍，可供選擇不多，若未到期在二手市場沽售，可能招致損失。
建議債券組合
發行商：中電
投資比例：14.290% 票面息率(年利率)：4.380厘 派息期：每季
到期日：1/11/2017 信貸評級：A-
發行商：香港政府
投資比例：28.565% 票面息率(年利率)：5.125厘 派息期：半年
到期日：23/7/2019 信貸評級：AA+
發行商：新鴻基地產
投資比例：14.290% 票面息率(年利率)：3.780厘 派息期：每季
到期日：30/9/2019 信貸評級：Ae
發行商：港燈
投資比例：14.290% 票面息率(年利率)：3.700厘 派息期：每季
到期日：30/9/2024 信貸評級：A+
發行商：煤氣
投資比例：28.565% 票面息率(年利率)：4.720厘 派息期：每季
到期日：23/9/2039 信貸評級：A+
合共：100.000%
資料來源：萬利理財
半山租務活躍可博升值
張氏夫婦在中、港兩地均有自住物業，但希望在港多購一層物業收租。美聯物業營業董事馮劍釗建議，由於張氏夫婦資金充裕，故建議他們購買港島半山區的豪宅物業，樓價介乎650萬至1000萬元。現時該區類似物業租金回報達3.5至4.5厘，加上豪宅升值潛力較高，除有穩定租金收入，亦可博升值。馮劍釗又指，由於九龍站上蓋豪宅租務不及半山活躍，加上呎價較貴，故建議半山區。
按揭年期不宜超過12年
馮劍釗稱，半山區租客多為中區工作的專業人士或公司客，曾有租客為保持個人及公司信譽，即使租約期間不續租，亦替業主找來新租客承租。雖然租客質素較好，馮劍釗提醒出租前應先了解租客背景，並要租客以自動轉賬方式支付租金。至於選擇物業，要留意二手成交量，方便日後套現。
非香港人樓宇按揭成數上限為貸款額五成，按揭息率則與現時港人息率無異，由於張先生必須支付最少650萬元首期，才達致投資移民資格。馮劍釗建議不應將按揭年期攤長，以節省利息支出，選按揭年期在12年或以下為佳。
中半山皇朝閣2房單位，面積840方呎，售900萬元，向銀行承造250萬元按揭，假設按息3厘，分12年攤還，月供20695元，總利息支出48萬元佔成本19.2%。若將年期攤長至15年，月供減至17264元，但總利息支出增至60.8萬元，利息佔成本24.3%。
部份單位放盤價及月租
－中半山－
皇朝閣高層2房 面積：840方呎 叫價*：$900萬
平均呎價：$10714 市值月租：$2.8萬 回報：3.7厘
滿峰台低層3房 面積：1329方呎 叫價*：$1280萬
平均呎價：$9631 市值月租：$3.6萬 回報：3.4厘
翠麗軒中層3房 面積：995方呎 叫價*：$770萬
平均呎價：$7739 市值月租：$2.6萬 回報：4.1厘
－九龍站－
凱旋門2座中層1房 面積：528方呎 叫價*：$670萬
平均呎價：$12689 市值月租：$2.0萬 回報：3.6厘
擎天半島1期3座高層3房 面積：1071方呎 叫價*：$1300萬
平均呎價：$12138 市值月租：$3.5萬 回報：3.2厘
擎天半島1期6座中層2房 面積：848方呎 $950萬
平均呎價：$11202 市值月租：$2.8萬 回報：3.5厘
漾日居2期7座低層3房 面積：1168方呎 叫價*：$1050萬
平均呎價：$8989 市值月租：$3.0萬 回報：3.4厘
註：*資料截至12月1日
資料來源：地產代理網站
按揭利息與貸款額比率
－假設貸款額250萬元，按息3厘－
月供
10年償還年期：$24140 12年償還年期：$20695 15年償還年期：$17264
總利息支出
10年償還年期：$396820 12年償還年期：$480032 15年償還年期：$607617
按揭利息與貸款額比率
10年償還年期：15.9% 12年償還年期：19.2% 15年償還年期：24.3%