【本報訊】發展商勾地困難，要增加土地儲備，惟有從併購舊樓入手。年初至今，發展商收購逾九成業權的舊樓達22個項目，涉資逾38億元，當中21個項目位於市區，可為市場帶來近1600個中型住宅新供應。
記者：程俊華
由於市場憧憬政府將強拍門檻由九成降至八成，更刺激舊樓併購潮升溫。一眾發展商中，恒地（012）最積極，收購了8個項目，涉及樓面50萬方呎；以往較少併購舊樓的長實（001）、麗新發展（488）及華懋集團等，今年都連環出手。
恒地最勇 擲百億掃貨
發展商併購目標集中市區舊樓，上述22個收購項目中，21個位於市區，可建樓面逾111萬方呎，以每伙700方呎計算，可提供近1600個新供應。有關數字並未計及收購不足九成業權的舊樓，及可轉作住宅發展的工廈。
恒地最近大舉在舊樓群尋寶，主席李兆基上月底透露，已購入9幢市區舊樓大部份業權，連同其他收購中的舊樓物業，涉資共40億至50億元；同時正洽購其他舊樓，涉資50億元，有望年內落實；而明年再斥資100億元收購舊樓，增加土儲。恒地曝光的收購項目，購入逾九成業權佔7個，隨時可申請強拍統一業權，最大宗為大角嘴海安樓逾九成業權，總值約4億元，可建樓面達16.67萬方呎。
近年主力競投港鐵（066）上蓋住宅項目的長實，今年在舊樓併購上亦有舉動，共投入5.8億元，當中北角電氣道133至139號，購入價高達4.5億元，可發展樓面約7萬方呎，每呎地價逾6400元；土瓜灣馬頭圍道77至85號的收購價亦高達1.3億元。
未來半年併購持續活躍
近年只在九龍城有新盤發售的華懋集團，繼續專注在該區入貨，以3.57億元，先後購入衙前塱道56至66號及衙前圍道39至43號兩個項目，可建樓面逾10萬方呎。
韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國表示，現時發展商補充土地儲備，不外乎透過勾地及收購舊樓等途徑。今年樓市暢旺，尤其新盤表現理想，發展商欲增土儲，但現時勾地困難，惟有從併購入手，故此，他預料未來半年，收購活動持續活躍。
第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國認為，近月完成收購的項目，早於一年前已開始洽商，當時市道低迷，較快儲齊業權。現時樓價處於高位，發展商雖繼續收購，但進度未必太快，且難度增加不少。
業主心聲
一成不贊成 小業主夢成空
政府早前提出修訂，建議將50年以上樓齡舊樓收購門檻，由現時九成業權降至八成，雖然未獲通過，但市場預期修訂建議年底再提交立法會討論後，可望落實。若拍板，除有利發展商外，對有心出售舊樓的小業主亦將是喜訊。
個別索天價礙收購
現行的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，即俗稱強制拍賣條例，須收購整幢物業90%業權，才可引用條例以統一業權。隨着上月施政報告提及活化舊工業區一籃子建議方案，業界相信，立法會年底就住宅的收購門檻降至八成的討論，大有機會通過。
據過往案例，未能集合逾九成業權的原因，不外下列四種原因：業主長期失蹤；部份早已移民，不欲回港處理；業主已離世，卻沒立遺囑；個別業主開天索價，嚇窒收購財團。凡此種種，均導致物業無法透過強拍統一業權，令欲賣樓的小業美夢成空。
今年7月，已收集約93%業權、聯合標售的觀塘道53至55A號啟德大廈，小業主代表鍾肇崗稱，雖然大部份業主都取得聯絡，但有個別不希望賣樓而不肯參與，以致無法集齊百分百業權標售，而為了要集齊逾90%業權，以符合強制拍賣條例，增加售出機會，惟有將叫價調高至20億元，雖然吸引到小業主參與，但卻因叫價過高而未能獲得發展商青睞，故他呼籲政府盡快降低強拍門檻。
局限選擇
收購價貴20% 亦難原區置業
發展商為加快舊樓收購，出手多會高於同區市價，但若僅高市價一至兩成，小業主套現所得，要在同區置業，選擇亦有局限。
小業主或須補錢換樓
如恒地（012）透過代理收購的大角嘴海安樓，據土地註冊處資料顯示，每戶劃一收購價120萬元，呎價較市價高10%。而同區樓齡較新的大型屋苑港灣豪庭，入場費逾220萬元，其他單幢新盤亦要240萬元以上，若小業主不額外補錢換樓，只能購入同區樓齡逾25年的舊樓。
除非收購價高市價逾三至五成，小業主才較有機會原區換樓。如新世界發展（017）及有關人士，今年9月以2.3億元購入北角維愛樓業權。據區內代理透露，發展商按實用面積計算收購價，單位實用面積約500餘方呎，每戶平均可獲500萬至550萬元，呎價約9900至1萬元；若按建築面積計，呎價達8500至9300餘元。
目前附近港運城呎價約6000元、健威花園呎價約5100元，維愛樓收購價較市價高逾50%。有小業主獲取550萬元收購金額後，以508萬元購入丹拿花園1座高層H室，794方呎，呎價6398元。
不過，類似高價收購的例子甚為罕見，因為發展商一般只會以高市價一至兩成提出收購，故小業主在同區置業的選擇仍然較少。