特首上星期五（20日）推出三招，提高樓花銷售的透明度，地產業界認為效用不大。專家提醒業主要保障個人利益，買樓花時應挑選信譽良好的發展商，並細閱樓書資訊，買樓前應實地觀察，及參考同類型單位的間隔和用料。 記者：甄嘉儀、黃碧珊
新規管下，政府要求發展商日後售賣樓花時，須公佈實用面積呎價，物業呎價將相對提高。大律師陸偉雄認為，不同發展商在計算實用面積的標準不一，建議買家最好選擇信譽有保證的發展商，保障個人權益。
香港地產學會會長謝賢程指，由於買樓花無現樓對照，建議詳閱樓書最後部份的參考資料。「樓書一般都會列出屋苑基本資料如：物業地址、層數、單位總數、實用面積及會所設施等，亦有建築用料、物業預計完工日期、預期管理費，及入伙需繳交的雜費開支等，但這些費用可能於入伙後按實際情況調整。」
規劃署索分區大綱圖
除了參考樓書，發展商展示的平面圖亦要留意，一般平面圖會列出單位基本尺寸、樓底及面積等。驗樓師詹濟南指，從平面圖中看單位內如間隔等結構分佈，粗黑線通常為不可拆的主力牆。由於示範單位的家具多為度身訂做，會令業主對實際空間產生錯覺。
買家亦應到規劃署的規劃資料查詢處，按樓書上的規劃圖編號，免費查看分區計劃大綱圖及部門內部藍圖作研究，了解物業附近的社區規劃，會否影響景觀，及個別公眾設施會否對區內造成重大影響。如所買樓花屬發展商分階段發展，買家應實地觀察四周環境，亦可先到較早階段完成的已入伙單位參觀，藉以了解樓宇的實際用料及樓層景觀。
律師睇合約條款有保障
一旦收樓時發現單位建築用料及設施與樓書貨不對辦，買家如何是好？
陸偉雄表示，買家宜自行聘請律師保障個人利益，「一般自行聘請的律師，在簽署臨時買賣合約時，除可代為細閱合約上條款，更可要求列明收樓時的用料及設備標準，並刪除一些不公平條款。假設買家收樓時發現貨不對辦，便有爭拗基礎，入稟追討賠償。」
中原董事（企業風險管理）郭家豪提醒，向一手業主購買樓花（俗稱摩貨）的買家，除需事先向發展商了解有否限制樓花期轉讓，亦需了解轉手後，發展商是否仍提供一年維修保養，有關保養主要在單位執漏及家電方面。一旦買賣雙方確定交易，買家最好把定金交律師樓託管，直至交易完成，並要求賣方簽署不可反悔授權書，保障自己。
建築期供款或估價不足
購買樓花一般有兩種付款安排，分別是即供及建築期付款。即供是指買家購入樓花後，即時上會借按揭。謝賢程指，雖然即供一般樓價會較低，但因未入伙便開始供樓，只適合資金充裕的買家。
至於建築期付款即是買家先付首期，待物業落成入伙後，再向銀行借入按揭支付餘額。買家可考慮長成交期付款方式，但上會時可能出現估價不足風險，屆時買家需自行預備額外資金完成交易。建築期付款較適合換樓客或炒家。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，發展商一般會預先安排特約銀行為買家提供按揭，通常可根據發展商的定價估足價，但她提醒擬選用建築期供款的買家，部份樓花期較長的樓盤，或會因樓價下跌出現估價不足。
以長實（001）首都及信和（083）御龍山為例，兩盤均於去年以樓花形式開售，並於今年落成，以當時即供上會，比較今年中收樓時，才承造按揭的全期開支與原價差距。
假設買入御龍山一個定價390.1萬元的單位，即供可享3.5%折扣，假設尾數悉數透過銀行按揭支付，分20年攤還，由於最優惠利率（P）於上年尾下調，令月供金額由1.69萬元，降至1.65萬元，不計現金回贈，首期及供款共449.7萬元，較定價高15.3%。
另一方面，若選擇建築期付款，則以5月中收樓時按揭約P（5.25厘）減2.75厘，即2.5厘計算，首期及供款共480.2萬元，較買入價高23.1%。
購買樓花注意事項
●確定發展商已獲地政總署批出「預售樓花同意書」
●實地了解附近環境及設施
●注意屋苑用料、實用面積、預計竣工日期、管理費及可否飼養寵物等資料
●參考政府租契及大廈公契及規劃署資料
資料來源：綜合各專家意見
購買樓花開支預算
假設購入御龍山單位，樓價390.1萬元，七成按揭，分20年攤還
首期：$1,170,300 樓宇買賣印花稅：$87,773 買賣合約：$2,000
樓契：$24,550 按揭契：$18,700 經紀佣金：$39,010 總支出：$1,342,333
資料提供：恒生物業
即供與建築期付款開支
假設按揭金額為減去首期後尾數，分20年攤還
御龍山◇ 付款方法：即供
定價：$390.1萬 實價：$376.4萬 首期：$37.6萬 按揭金額：$338.8萬
按揭計劃(厘)：首2年P-3.65，其後P-3.15※ 按揭供款：$412.1萬
首期+供款(較原樓價增幅)：$449.7萬(15.3%)
入伙期：09年5月中
御龍山◇ 付款方法：建築期
定價：$390.1萬 實價：$390.1萬 首期：$58.5萬 按揭金額：$331.6萬
按揭計劃(厘)：P-2.75# 按揭供款：$421.7萬
首期+供款(較原樓價增幅)：$480.2萬(23.1%)
入伙期：09年5月中
首都☆ 付款方法：即供
定價：$351.8萬 實價：$351.8萬 首期：$17.6萬 按揭金額：$334.2萬
按揭計劃(厘)：P-2.9* 按揭供款：$410.2萬
首期+供款(較原樓價增幅)：$427.8萬(21.6%)
入伙期：09年6月尾
首都☆ 付款方法：建築期
定價：$351.8萬 實價：$369.4萬 首期：$73.9萬 按揭金額：$295.5萬
按揭計劃(厘)：P-2.75※ 按揭供款：$375.8萬
首期+供款(較原樓價增幅)：$449.7萬(27.8%)
入伙期：09年6月尾
註：未計現金回贈及優惠；◇即供價為定價減3.5%；☆建築期價為定價加5%；#即供的P初時為5.5厘，08年11月初改為5.25厘；*即供的P初時為5.25厘，08年11月初改為5厘；※P為5.25厘