樓價急升，有輿論認為即使專業人士亦無法買樓，特首曾蔭權回應市民的一句，每方呎4000元的物業還有很多，關鍵是置業者勿太揀擇。事實上，如果純為入市搵平樓，不一定只有新界偏遠地區才可上車，市區中亦不會只局限於舊區才有平價樓，本報就為大家做個小區式搜尋，看清楚其實尚有多少物業呎價4000元，甚至更低價，而質素和投資價值亦不會太差的選擇。
一般人上車都是由平價細單位入手，考慮到日後換樓時容易轉售，而遇上經濟好景時，樓價升值要合乎大市軌道，市區交通方便成為上班一族的必然之選，鐵路沿線物業更加是最熱門的類別，其中港鐵九龍灣站附近，屬於東九龍平價屋苑集中地，亦是著名的市區上車勝地，現時仍有大量100餘萬至200餘萬元的盤源，每方呎4000元以上，已經可以選擇優質戶，一般盤源每方呎市價都只是維持3000餘元水平。
德福花園交投活躍冠全區
九龍灣包括多個大型屋苑如德福花園、淘大花園及得寶花園，還有一些老牌物業及居屋可供選擇。中原分行經理鮑允中表示，九龍灣買賣及租務成交一向活躍，其中淘大花園成交宗數緊貼德福花園，而得寶花園則排第3位。現時德福花園平均每方呎叫價約4700元，淘大花園平均每方呎叫價約4300元，得寶花園平均呎價僅約3700元。
利嘉閣高級經理莊鎔溶指，德福花園享鐵路上蓋地利，一般單位面積逾500方呎，樓價入場門檻較高，現時呎價低於4000元的選擇不足10個，集中各座最低層縮則戶，部份則屬連租約盤源。至於得寶花園，呎價相對較平，屬細價樓的集中地，但物業規模、配套、外觀保養以至普遍單位實用率方面，皆不及德福花園及淘大花園，單位亦非區內最熱門選擇，基於以上因素，買家多揀選中游的淘大花園。
淘大一房137萬 放租回報高
鮑允中指出，淘大花園雖不設會所，但設有購物商場，更有超市、銀行、戲院及大量食肆，距九龍灣站步程5至8分鐘，附近有大量巴士及小巴路線選擇，社區配套方便就腳。屋苑主打400餘至500餘方呎兩房單位，一般放盤叫價200餘萬元，現時約200個盤源中，低於200萬元的放盤約佔一成，大部份連租約，而低於呎價4000元的選擇，則約有一成半，同樣是部份連租約。
屋苑最平價1房單位，面積371方呎，叫價最平137萬元，呎價不足3700元，市值月租可達6000元，租金回報率高達5.3厘；兩房戶型中，A座低層4室，482方呎，開價175萬元，呎價3631元。
若以價錢平為首要考慮，可揀選低層及景觀欠奉單位，因平盤只限低層外望平台通道、樓景或內街的單位，市價向來較分層戶平10至15%。11月截至5日，淘大花園共錄4宗成交，平均呎價4080元。
記者：歐珈妤
攝影：黃冠華/黃耀興
模特兒：Janie（StageModels）
九龍灣樓盤呎價一覽
安基苑 平均呎價$3000至3800
嘉和園 平均呎價$3000至3300
宏光樓 平均呎價$3000至3300
振華苑 平均呎價$3000至3300
利基大廈 平均呎價$3000至3300
淘大花園G座高層1室 建築面積462方呎
拆房擴廳 八成實用
是次介紹單位為1期高層戶，面積462方呎，不設窗台，實用率81%，屬熱門上車盤。客廳外望樓景，房間向外圍享遠山景，原間隔屬2房2廳戶型，現拆卸1房，擴闊客廳空間，傢俬擺位變得更具彈性，廚房亦改作開放式，令原本較細的飯廳變得較開揚。浴室裝潢走時尚路線，觀感討好，保養尚可。浴室旁睡房設有大衣櫃及地台，盡用每吋空間。戶主叫價212萬元，雖然呎價高達4589元，但考慮到內櫳裝潢具質素，屬現時優質盤源市價之選。
淘大花園主要資料
地址：九龍灣牛頭角道77號
期數：4期
座數：19座
住宅樓層：26至36層
每層伙數：8伙
單位總數：4896個
建築面積：340至607方呎
實用率：73至82%
間隔：1至2房
落成：81至87年
發展商：恒隆
管理公司：恒隆
設施：商場及停車場
校網：小學46網；中學觀塘區
間隔：1房2廳
實用率：81%
落成：1981年
叫價：212萬元
呎價：4589元
租值：8500元
回報率：4.8厘
資料來源：中原中九龍淘大分行
H座低層1室 建築面積501方呎
飯廳偏細 房有窗台
另一放盤呎價低於4000元，單位為H座低層1室，面積501方呎，以呂字廳設計，兩區分野清晰，惟此類單位設窗台，實用率略低，但亦有78%。飯廳偏細，但有對流窗通風。兩間睡房四正闊落，不過房間設有大窗台，空間感略減，外望有待遷拆的牛頭角下邨，略有西斜，留心日後會有地盤噪音。大門入口旁的廚房，設備用了多年或需更換，浴室亦要徹底清潔，才可續用。
間隔：2房2廳
實用率：78%
落成：1984年
叫價：200萬元
呎價：3992元
租值：7800元
回報率：4.7厘
資料來源：中原中九龍淘大分行
得寶花園C座低層7室 建築面積397方呎
池景細戶索150萬
得寶花園鄰近淘大花園，利嘉閣高級經理莊鎔溶表示，屋苑主力提供300餘方呎細單位，最平336方呎單位放盤，叫價125萬元，每呎叫價3720元。得寶花園間隔袖珍，不少業主會將間隔大改。是次介紹C座低層7室，面積397方呎，外望泳池景，原則2房1廳，拆去其中1房，闢作客廳，保留近大門入口位置作飯廳用途，兩廳變得分區清晰。廚房欠缺雪櫃及煮食爐，買家要自行購置。浴室設備齊全，陳設簡陋，需大翻新。業主叫價150萬元，呎價3778元。
得寶花園主要資料
地址：九龍灣牛頭角道3號
座數：8座
住宅樓層：33至40層
每層伙數：8伙
單位總數：2016個
建築面積：311至530方呎
實用率：73至83%
間隔：1至2房
落成：1984年
發展商：新世界及恒地
管理公司：港深聯合
設施：商場、停車場、平台花園及泳池
校網：小學46網；中學觀塘區
間隔：1房2廳
實用率：74%
叫價：150萬元
呎價：3778元
租值：6000元
回報率：4.8厘
資料來源：利嘉閣淘大分行
同區平價之選
舊式細屋苑呎價僅$3000
九龍灣淘大花園與得寶花園之間，座落3組樓齡達31及32年的舊式小型屋苑，包括嘉和園、宏光樓及利基大廈，前兩者主要提供面積400餘方呎單位，利基大廈面積由300餘至500餘方呎，成交呎價相若，徘徊3000至3300元。
居屋門檻亦低
如果入市的預算有限，其實區內居屋亦是選擇之一。麗晶花園屬居屋樓王之一，規模大，附康樂設施，呎價低於4000元選擇極多，惟物業偏離九龍灣站，需要駁車出入，論地利始終以鄰近佐敦谷游泳池的小型居屋安基苑佔優，與淘大花園相隔一個巴士總站，現時約500方呎兩房戶，自由市場入場呎價僅3000元。
若重視起居環境，而又不想太過遠離購物區，座落半山地段的居屋樂雅苑可作考慮，主打500餘方呎兩房戶，現時自由市場放盤呎價約3000元。
九龍灣10月成交單位個案表
淘大花園J座中層1室501方呎 成交價：195萬元 呎價：3892元
備註：樓景 租值/回報：7500元/4.6厘
淘大花園N座低層5室494方呎 成交價：178萬元 呎價：3603元
備註：樓景 租值/回報：7000元/4.7厘
得寶花園C座中層6室397方呎 成交價：143萬元 呎價：3602元
備註：樓景 租值/回報：5000元/4.2厘
安基苑C座低層6室701方呎 成交價：185萬元 呎價：2639元
備註：街景 租值/回報：9000元/5.8厘
樂雅苑F座低層8室544方呎 成交價：170萬元 呎價：3125元
備註：樓景 租值/回報：6500元/4.6厘
九龍灣放盤叫價表
德福花園U座最低層5室590方呎 叫價：220萬元 呎價：3729元
備註：縮則戶 租值/回報：9000元/4.9厘
淘大花園E座中層3室482方呎 叫價：190萬元 呎價：3942元
備註：樓景 租值/回報：7500元/4.7厘
淘大花園O座低層7室371方呎 叫價：137萬元 呎價：3693元
備註：望平台 租值/回報：6000元/5.3厘
得寶花園A座低層8室336方呎 叫價：125萬元 呎價：3720元
備註：遠景 租值/回報：5000元/4.8厘
得寶花園A座低層1室530方呎 叫價：180萬元 呎價：3396元
備註：馬路景 租值/回報：7000元/4.7厘
安基苑A座低層5室656方呎 叫價：240萬元 呎價：3659元
備註：樓景 租值/回報：8500元/4.3厘
安基苑A座低層4室495方呎 叫價：149萬元 呎價：3010元
備註：樓景 租值/回報：5500元/4.4厘
樂雅苑F座低層5室588方呎 叫價：180萬元 呎價：3061元
備註：街景 租值/回報：7000元/4.7厘