【本報訊】海嘯爆發至今逾一年，樓價從谷底急升，甚至誕生天價成交，在爭論樓市是否出現泡沫下，市況已開始降溫，後市何去何從備受關注。部份業主欲趁高位放售單位，有意入市買家則抱觀望態度，望能低位入貨。業界則表示利好因素多，樓價難大跌，現因憂慮政府出手干預樓市令樓價短期整固，其實反成「入市黃金時間」。
記者：湯家明
技術調整 代理籲用家趁低買貨
中原聯席董事黃良昇認為，樓價短期內預料下跌3%，只是技術性調整，並非如97年般陷入長期下降軌。目前基礎環境佳、息口低、供應少，樓價下跌幅度不會大。上月25日中原地市領先指數報73.39點，較去年底海嘯低位56.71點升29.4%，即使樓價跌3%，該指數仍徘徊逾70點水平。
若現加薪潮 入市追唔上
他建議，未上車的用家，大可趁樓價回軟入市；若今年中已買入單位用家，手頭資金充裕，亦不妨再吼平貨入市。黃良昇指出，一旦明年企業機構展開加薪潮，樓價勢將飆升，屆時入市已「追唔上」。
不過，樓市仍存在變數，若大型新盤將軍澳領峯貼市價或低市價賣，二手樓價會陷停頓，購買力被一手吸納，為後市添隱憂，所以早前高位炒樓的投資者，不妨減磅，持貨量較多的投資者宜「快啲放手」。
美聯集團首席分析師劉嘉輝指出，每當住宅市場持續多月錄得逾1萬宗登記，已算是高位。土地註冊處數據顯示，今年5至9月連續5個月，每月均逾1.1萬宗住宅登記，上月隨即跌至9300宗。07年10月至08年2月樓市旺勢，住宅市場同樣連續5個月每月錄得逾萬宗買賣，其後交投回落。他指，目前供樓負擔比率32.42%，仍處健康水平，加上住宅落成量偏低，在需求不變下，樓市仍處上升周期，是次見頂非結構性轉勢，用家應把握「這幾個月黃金時間」，因為業主議價幅度比早前大，不失為入市時機。
仍會入市 黎汝遠倡吼低水物業
資深投資者黎汝遠認為，近期樓市乃局部見頂，主要是貴價豪宅造價已急升，租金未能追及樓價，租務回報偏低，相信該類豪宅造價短期見頂。
至於，整體市場不乏租金回報逾4厘物業，仍可吼低水物業，但他提醒置業人士，除租金回報外，入市首要考慮該區住宅供應量。
黎汝遠指，雖然樓價上升，但市場仍不乏未升穿97年造價物業，例如北角舊樓，仍有呎價4000元多物業，仍有上升空間，不少物業仍享有4厘或以上租金回報，黎汝遠建議市民入貨最緊要考慮地區供應量的多少。
至於大額豪宅由於釐印費較高，即使造價回落，由於「皮費」大，賺幅料不太多，他指，長遠而言，通脹將來臨，樓市升的機會比跌的機會大，他個人現階段入市主要考慮低水物業及寫字樓。
好快復原 學者估購買力撐樓價
樓市見頂言論近日甚囂塵上，理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，本港樓市升至高點出現回落屬正常，加上市場憂慮政府出招干預樓市，買賣氣氛遂突然轉冷。
整固期料僅一個多月
不過，他認為市場積存一定購買力，樓市出現輕微調整，尋找到支持位後將好快復原，料整固期為時約一個多月。
許智文認為，近期市場憂慮政府政策出台干預樓市，打擊市民入市信心，觀望情緒濃厚。不過，市場資金充裕，並積存一定購買力，短期內樓價調整向下，有機會成入市推動力；加上整體經濟逐步轉好，樓價跌幅不會像去年海嘯般大跌兩、三成，樓價調整至一個支持點後，會出現反彈，預計調整期約一個月，估計樓價跌5%會尋找支持位。
擬趁高沽 業主憂樓價將跌一成
樓市見頂，業界普遍預期樓價回落，有業主認同現時樓價升至危險水平，預計年底前跌一成，欲趁高位沽手上單位。
荃灣翠豐臺業主梁太（圖）直言，今年樓價升得實在嚇人，認為升至危險水平，「升到咁上吓」必會回落，雖然她笑言自己不是地產專家，但覺得「今年升咗兩三成，都要跌番一成啦」。作為業主，梁太直言好希望樓價繼續升，可以賺更多，可是除非賣樓後租樓，否則也是「貴賣貴買啫」。
「今年樓價升幅嚇人」
雖然她指出，樓價升跌對她的影響不會很大，因她不是投資者，有長遠住屋需要，不會因樓價一時的急升而放售物業；不過，梁太仍趁樓價高企，欲將其翠豐臺細單位，開價230萬元放售，她強調是抱賣到就賣，否則繼續住的心態。早前樓市大旺，梁太接到很多經紀說有買家睇樓，不過「家少咗好多」。
梁太說，如果能以高價賣出，可能會搬往深井居住，因該區樓價仍低。她續稱，現時香港樓價實在很高，雖然希望搬出市區，但「揸住200萬，市區無可能買到樓」。如果要換樓，浪翠園是其中一個選擇，因現時可找到200萬元的放盤。她說，發展商為求賺錢，近年落成新盤全是豪宅，平價樓少，是推動樓價升的主因。為穩定樓價，希望政府從供應着手，由於市場對中小型住宅需求極大，政府應增加多些這類供應。
嫌樓價貴 準買家：現非入市時機
有意買樓的郭先生表示，現時樓價偏貴，並非入市時機。不過，他估計短期樓市仍有機會上升。至於約兩個月前售出投資單位的沙田業主周太表示，早前見樓價接近高位，決定先沽出自己兩年多前所購入單位，鎖定利潤。不過，因覺得經濟非想像中理想，樓市會回落，故她暫不會入市，待樓價回落約兩成才再出擊。
準備賣出觀塘麗港城自住單位，轉為購買將軍澳物業換樓的舒先生認為，目前樓價不算太高，仍然在健康合理水平。近期樓市轉淡，屬於高位自然調節，認為未來數月樓價會反覆，但平穩不會大跌，調整之後更有機會再上升，趁市況調整，若遇上心儀單位會入市。
有意買樓的姚先生表示，樓價是否偏高，須視乎個人情況而定，後市仍須視乎政府政策而定，但「珠玉在前，相信樓價不會大幅下跌，現時可以考慮入市」。
呎價3974 南豐廣場跌穿200萬賣
將軍澳新盤領峯醞釀開賣，區內南豐廣場先錄得跌破200萬元成交。該屋苑6座低層兩房單位，作價198萬元，呎價3974元，為區內過去兩個月首度跌穿200萬元成交，相信市道進入整固，低於200萬元放盤陸續有來。
利嘉閣分行經理劉卓豪表示，將軍澳私樓低於200萬元成交，主要是連租約單位，如新都城及慧安園，過去兩月少見低於200萬元交吉單位買賣。本月迄今錄得約60宗二手成交，較上月同期跌45%。美聯吳志輝指，荔枝角美孚新邨大業主張大朋再沽一伙。
市況轉淡，過去周六、日一手市場表現淡靜，約錄23宗成交，與前周相若。元朗原築交投最旺，錄5宗成交。
沙田皇御居、馬鞍山迎濤灣及上水御景峰各錄3宗成交。何文田富甲半山和火炭御龍山，過去兩日分別錄兩宗及一宗成交。
