美國樓市對全球經濟大局影響深遠，一般看美國樓市數據，集中看新屋銷售、存貨量等傳統指標，但在樓市泡沫爆破後，單看這些傳統指標已不再合適。樓價升跌，取決於供求關係。泡沫爆破後，美國樓市的供應量，便不再只是新屋的供應和存貨，更重要的供應來源，是日漸龐大的「銀主盤」。
時差效應隱藏實況
通常銀主盤的潛在數量都會被低估，因為一般分析着重現階段被清盤的總數量，卻較少留意違約率和拖欠率的上升。
簡單來說，財困下，美國業主會停止供款，於是拖欠率上升。拖欠3到6個月後若仍不能還款，便構成違約，於是違約率上升。違約後，被抵押的物業被銀行回收，變成銀主盤在市場上拍賣。
問題是由拖欠、違約到拍賣，通常需時18至24個月，特別是其中一項救市方案是延長了收樓的時間，原意是使業主有翻身的機會，不會立即被逼遷。但由於有這18至24個月的時差，若只看現時市面上的銀主盤，便錯過一個更重要的數據──現階段拖欠、違約的比率，亦即18至24個月後，會推出市場的銀主盤。這些透過現有的拖欠、違約率而推算一兩年後的銀主盤數量，可以簡稱「影子銀主盤」。
在美國很多城市，影子銀主盤數量是現有樓房銷售存貨總量的數倍，意即影子銀主盤會使樓房供應量大增，進一步壓低樓價。
蔓延至優質按揭
另外，影子銀主盤問題已經由還款能力低的次按（Subprime）業主群，蔓延至還款能力較高的優質按揭（Prime）業主群。Subprime兩年前首先爆煲，違約大增，經歷一兩年後，銀主盤數量終於追上違約量，影子銀主盤問題早已反映在普遍數據上。
反觀Prime的影子銀主盤問題更值得關注：由於Prime的業主群實力較雄厚，違約潮開始得較晚，現在的銀主盤數量只反映影子銀主盤的一小部份。雖然Prime的違約率比Subprime低，但市場數量大幾倍，影子銀主盤在可見未來會使美國樓房供應量大增，增加美國樓市下調壓力。
（美國樓市系列二，完）
黃元山
中大全球政經碩士課程兼任講師