今年樓價升勢強勁，踏入第四季，西半山更驚現呎價7萬元全世界呎價最貴豪宅，樓市泡沫是否再現？有業界警告，樓市已出現泡沫，甚至較97年樓市高峰期更嚴重，亦有市場人士認為，一日未到97，樓市始終未有泡沫，坊間仍是眾說紛紜，故是次特別找來多位樓市專家，分析樓市未來走勢及樓市是否已經「起泡」。 撰文：簡婉婷
「炮哥」陳清白
「豪宅泡沫嚴重，頂唔到6個月就會爆煲」
「豪宅市場肯定有泡沫，而且情況十分嚴重，尤其係新盤，只要改番個靚名，個個就當豪宅賣，訂價超高，甚至可以高出同區樓價一倍以上。我覺得第四季豪宅已經升到黐晒線，賣家千方百計去賣樓，買家就唔貴唔買，認為貴價樓先至係身份象徵。投資、做生意樣樣講回報，但偏偏買豪宅基本上就無回報，我估豪宅頂唔到6個月就會爆煲！」人稱「炮哥」的資深投資者陳清白認為，現時豪宅市況極之不正常，樓價就快見頂。
中小型屋苑回報 遠高於豪宅
陳清白指出，雖然豪宅市場泡沫嚴重，但中小型屋苑則未見泡沫，發展比較正常，因為中小型屋苑始終是大眾市民基本居住需要，現時200萬元樓價仍有8,000至9,000元租金收入，回報約有4至5厘，遠高於豪宅2至3%回報，由於租金支持着樓價，中小型屋苑樓價於第四季期內不會下跌。
「炮哥」作風向來保守穩健，由年初至今並無損手，他坦言，目前市場已沒有平貨入，如果無平貨就寧願繼續等，但同樣地亦難以高價出貨。
許智文
「樓市先行於經濟已算出現泡沫」
理工大學建築及房地產學系教授許智文指出，整體樓價由年初至今，已上升兩成多，樓市升勢高於實體經濟，但踏入10月份成交已經開始減慢，不少中小型屋苑更出現拉踞戰，估計第四季樓價將會橫行一段時間，待實體經濟情況再改善後，樓價才會再升，不過，因現時經濟持續向好，樓價將難以下調。他認為，樓市先行於經濟，已算出現泡沫。
豪宅仍是一枝獨秀
他指出，目前在一般市民心目中樓價是很高的，但實際上並不高，主要原因是目前市民的供樓負擔比率仍然處於偏低水平，佔家庭每月收入三至四成，遠低於97年樓市高峰期。市民因眼見樓價於短期內大幅急升，未能接受而覺得樓價高企。另外，許智文預期，於第四季內豪宅仍然是一枝獨秀，尤其是一些特色單位將有機會再以天價成交。
廖偉強
「樓市有排都未見頂」
「樓市有排都未見頂，未來升勢更將一浪接一浪，第四季整體樓市仍會有5%升幅，豪宅升幅更在5%以上。」利嘉閣地產董事總經理廖偉強分析說，樓市並無泡沫，現時樓價只是回到金融海嘯前，整體樓價仍未到97年高位，即使樓價重返97價，在經過12年的通貨膨脹，樓價都未算有泡沫。
市場資金氾濫
他認為，樓價在連升兩季後，將會借勢調整，預料第四季樓市會比較淡靜，整體交投放緩，但因息口仍處低水平及內地資金湧入，加上早前入市買家未輸過，而滾存不少資金，令市場資金更充裕，甚至到達氾濫情況，估計在升市中樓價不會輕易下跌。
陳永傑
「買樓氣氛仍然很好」
中原地產住宅部董事總經理陳永傑指出，雖然預期第四季樓市未如上季暢旺，但由於期內將有多個大型新盤發售，包括元朗YOHOMIDTown、大圍名城及奧運站TheHermitage等，估計發展商在「要價不要量」情況下，開價將會相當進取，加上低息利好因素及天價成交推動下，買樓氣氛仍然很好。
豪宅有可能再現驚喜
他稱，豪宅市場無可否認有少許泡沫，但仍然十分健康，因為豪宅市場始終是少數有錢人的遊戲。由於內地資金不斷流入，豪宅樓價還未有跌價迹象，反而有可能於第四季再度出現驚喜。
第四季樓價升幅3至5%
陳永傑分析說，豪宅樓價大幅急升，目前不少中小型屋苑正在追落後，在經濟復蘇過程中，整體樓價並未見頂，估計第四季樓價將平穩向上發展，升幅約有3至5%。他指出，市況並開始出現兩極化，一手貴價豪宅與500萬元以下二手樓將會十分暢旺。
徐立峰
「今日樓價已經好高但仍未到最高」
「現時樓市仍未出現泡沫，雖然今日樓價已經好高，但仍未到最高。」置業18區域董事徐立峰認為，當大部份打工仔無法買樓時，樓市才叫做有泡沫，目前月入2萬元的新婚小家庭，仍然有能力買到樓上車，不過，所選地區可能要略為偏遠，以200萬元樓價為例，七成按揭，月供只約7,000餘元，每月供款只佔家庭總收入三成多，一般打工仔仍可負擔得起。他指出，目前新界地區，還有不少百餘萬元的上車盤供應。
中小型屋苑再升10至15%
他指出，目前樓市發展仍然健康，由於早前豪宅已消化不少購買力，預期第四季豪宅樓價升幅會較慢，但中小型屋苑樓價將繼續追落後，加上有租金支持樓價，估計期內將可再升10至15%。