拆息趨升一年定按抵若息率低企 富邦H計劃最着數

拆息趨升一年定按抵
若息率低企 富邦H計劃最着數

息率低企好一段時候,置業者最擔心息率上調會加重供樓負擔。按揭證券公司昨與10家銀行合作,提供1至10年定息按揭。專家指選擇按揭計劃時,須配合財務需要。在低息環境下,富邦銀行同業拆息(H)計劃最慳息,若拆息升,按證1年期定按最着數。 記者:黃碧珊、余美玉

今年底前,置業人士除選用以最優惠利率(P),及以銀行同業拆息(H)為基準的按揭計劃,還可選按揭證券公司推出的6種定息計劃,定息期1至10年,定息期內,息率由1.25至3.78厘,之後低至P(5.25厘)減3厘,或可選按揭證券公司屆時所訂的定按計劃,但貸款需於明年2月底前提取。

用定按防銀行加息

假設借200萬元,分20年攤還,選用1年期1.25厘定息計劃,定息期內月供9423元。若選用10年期定按計劃,期內月供11889元。
早於今年3月底,星展銀行已與按揭證券公司合作,推出6種定息期的定按計劃,凡經中原地產購入物業,並經中原按揭經紀轉介的按揭申請,定息年期同為1至10年,息率由2.18至3.88厘,定息其後全期息率P減2厘。
星展銀行存款及有抵押貸款高級副總裁鍾少權表示,該計劃推出約兩個月,因按揭市場以P或H計劃為主,選用該定按計劃客人佔比例僅為單位數字。雖然提供多種定息年期,及最長定息期為10年,鍾少權指出,業主偏向選擇較靈活按揭產品,故當時以短年期定按較受歡迎。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,定按好處為按揭息率於指定年期內被鎖死,即使銀行加息,亦不會增加供款額及利息支出,令用家更有預算。不過,因銀行要承擔利率波動風險,故會較市場其他按揭計劃,有一定風險溢價,年期越長,溢價越大。此外,若定息期內突然減息,業主未能享受利率下調帶來的甜頭。

睇個人財政揀年期

王美鳳認為:「較長年期計劃,初期需支付較目前按息水平為高的溢價息率,對於2至5年內換樓人士,並不划算。5至10年期的息率,由3.18至3.78厘,與過去10年平均按息3.85厘相近,較適合長線用家,就算蝕頭亦能賺尾。」
鍾少權建議定息年期需配合個人財務狀況,較長年期定按可發揮鎖定供款開支作用,在資金周轉上較有預算。選擇承造按揭銀行時,應考慮與銀行的客戶關係,及銀行的服務,如有否提供其他配套。

按揭證券公司定息按揭計劃

首年按揭息率
實際按息:1.25厘 定息期內每月供款:$9423

首2年按揭息率
實際按息:1.75厘 定息期內每月供款:$9883

首3年按揭息率
實際按息:2.35厘 定息期內每月供款:$10453

首5年按揭息率
實際按息:3.18厘 定息期內每月供款:$11273

首7年按揭息率
實際按息:3.58厘 定息期內每月供款:$11682

首10年按揭息率
實際按息:3.78厘 定息期內每月供款:$11889

註:假設貸款額200萬元,還款期20年

定按需求明年料大增

近年定息按揭在按揭市場中,一直落後於P計劃及H計劃,今年3月,定按計劃在按揭市場的佔有率為3%,已屬高位。理財版昨致電各銀行按揭熱線,沒有銀行表示可提供定息按揭計劃。按金管局最新數據,8月份新批按揭貸款中,以P計劃及H計劃主導市場,分別佔49.7%及49.8%,餘下0.5%為定息按揭。

惟仍非主流

王美鳳(圖)估計,定息按揭的採用率,將於明年顯著上升,但仍非主流選擇。
市場上較吸引的按揭牌價,P計劃為建銀亞洲P減3.1厘,即實際按息2.15厘;H計劃則為富邦的H加0.7厘,以昨1個月拆息約0.1厘計,實際按息約0.8厘,鎖息上限P減2.5厘,即2.75厘。
假設貸款200萬元,分20年攤還,如拆息徘徊現水平,比較新出的定息、P計劃及H計劃,以H計劃較抵,富邦月供9020元,較建銀亞洲10260元,少1240元或12%。若拆息上升,並以鎖息上限計,選用1年期定息着數,首年月供9423元,較P計劃低837元,比較H計劃的10843元,每月可慳1420元。
此外,王美鳳指,定按計劃與P計劃比較,定按計劃可即時有慳息效果,雖然H計劃比定按計劃慳息,但息率較波動。王美鳳又提醒,上述比較定按計劃與其他按揭計劃時,並未計及現金回贈部份,若考慮有關因素,P計劃或會更着數。

部份銀行現有按揭計劃

假設貸款額200萬元,分20年攤還

建銀亞洲銀行
計劃:P計劃/P-3.1厘
實際按息:2.15厘
月供:$10260

富邦銀行
計劃:H計劃
計劃:H+0.7厘,鎖息上限:P-2.5厘
實際按息:0.79929厘;鎖息上限:2.75厘*
月供:$9020;$10843*

註:資料截至10月21日;P為最優惠利率,現為5.25厘;H為銀行同業拆息,昨日1個拆息0.09929厘;設P或H於期內不變;*假設期間拆息上升至鎖息上限
資料來源:各銀行按揭熱線