鰂魚涌康怡花園為區內大型屋苑之一，按地形分為上、中、下康怡，規模雖不及同區太古城，且所有單位均採鑽石廳設計，擺放傢俬頗考心思，但勝在物業分佈範圍廣，環境清靜，入場費亦相對較細，最平的放盤叫價不足300萬元，三房戶最平則要420萬。
所有單位均鑽石廳
康怡花園主要為兩房及3房間隔，全是鑽石廳設計。A至H座位於康盛街，地勢較高，稱為「上康怡」，距離康怡廣場及港鐵太古站較遠，但車流量及人流較少，環境更清幽。惟住戶往港鐵站需步行5至15分鐘，或乘搭專線小巴。「上康怡」約半數單位望大潭郊野公園的翠綠山景，惟低層戶面壁望山坡景，其餘單位主要望住客俱樂部、泳池、網球場及學校，景觀開揚。
屋苑J至M座為「中康怡」，與商場及港鐵站距離適中，環境亦算清靜，景觀主要望山坡及園樓景。N至R座為「下康怡」，鄰近康怡廣場南座及港鐵站，出外購物及交通均最方便，不過人流較多而且噪音難免。「下康怡」以R座最接近英皇道，附近有巴士站及電車站，地利稍勝。
康怡花園設有住客俱樂部，提供網球場、泳池及壁球場等設施，但住戶須入會及付費才可使用。鄰近「下康怡」的康怡廣場，分南、北兩座，規模雖不及同區太古城中心，但設有吉之島、超市、戲院、各式食肆及日用品的商舖，足以應付住戶日常生活所需。
香港置業助理區域經理司徒偉文表示，屋苑現約有300個貼市價放盤，當中兩房戶約佔40%，3房或以上單位佔60%，平均每方呎叫價7000元。目前屋苑兩房戶最低入場費295萬元，Q座低層14室，583方呎，呎價5060元；3房戶最平叫價420萬，為N座低層16室，至於每方呎叫價最平放盤為D座低層10室，621方呎，開價300萬元，呎價4831元。
買家觀望 交投急跌
司徒偉文指出，樓價高企加上買家入市態度轉審慎，面對業主叫價強硬甚至反價，大部份沒有迫切換樓需要的用家也放棄入市，導致近月交投放緩。康怡花園9月錄得約29宗成交，較8月大跌逾四成半。本月截至13日，暫錄得8宗成交，交投量較上月同期的13宗下跌近四成，平均呎價約6300元，與上月相若，較今年初則反彈近三成。
記者：歐陽慧琛 攝影：樊志恒
模特兒：Polly（StageModels）
廳望樓 房池景
H座位於康盛街及康愉街交界，是「上康怡」出入最方便的座別，前往商場及港鐵站僅數分鐘步程。這單位原為3房連套房間隔，戶主將套廁門口作出改動，變成三房兩廳兩廁格局。除主人房外，毗鄰的細房面積亦相當闊落，擺放衣櫃、雙人床及兩個床頭櫃後，仍留下相當寬敞活動空間。向正北的房間多角位，睡床擺位頗具難度，闢作書房後，地方似乎更見使。單位裝修簇新，向西北客廳望樓景，而向西房間外望會所及泳池，景觀開揚。
間隔：3房2廳
實用率：82%
叫價：600萬元
呎價：6993元
租值：2.5萬元
回報率：5厘
資料來源：香港置業康怡分行
新裝修 有噪音
R座最接近港鐵站及康怡廣場，雖享盡地利，但亦因位近繁忙的英皇道行車路，故相對較嘈雜。不過，現介紹的低層12室，因位處後排，雖然外望樓景，但噪音問題不及前排單位嚴重。放盤單位屬原裝三房兩廳間隔，各房間均四正好用，全屋裝修新淨，保養不俗。
間隔：3房2廳
實用率：82%
叫價：460萬元
呎價：6085元
租值：1.6萬元
回報率：4.2厘
資料來源：香港置業康怡分行
10月成交單位個案表
B座高層3室808方呎 成交價：545.0萬元 呎價：6745元
備註：山景 租值（萬元）/回報：1.8萬元/4.0厘
D座高層3室647方呎 成交價：430.0萬元 呎價：6646元
備註：山景 租值（萬元）/回報：1.3萬元/3.6厘
N座中層12室620方呎 成交價：408.8萬元 呎價：6594元
備註：泳池景 租值（萬元）/回報：1.4萬元/4.1厘
N座高層3室588方呎 成交價：350.0萬元 呎價：5952元
備註：樓景 租值（萬元）/回報：1.2萬元/4.1厘
N座低層3室588方呎 成交價：315.0萬元 呎價：5357元
備註：山坡景 租值（萬元）/回報：1.1萬元/4.2厘
放盤單位叫價表
J座高層16室1056方呎 叫價：840萬元 呎價：7955元
備註：園樓景 租值/回報：2.7萬元/3.9厘
A座中層1室902方呎 叫價：680萬元 呎價：7539元
備註：山景 租值/回報：2.1萬元/3.7厘
H座中層16室858方呎 叫價：600萬元 呎價：6993元
備註：泳池景 租值/回報：2.0萬元/4.0厘
N座低層16室762方呎 叫價：420萬元 呎價：5512元
備註：園樓景 租值/回報：1.6萬元/4.6厘
Q座低層11室583方呎 叫價：310萬元 呎價：5317元
備註：望學校 租值/回報：1.0萬元/3.9厘