逾7萬元一呎樓價已成事實，全城嘩聲四起，如果連10萬元一呎那伙亦能完成交易，不知市場有何反應。與其空泛地說一聲太貴，不如認真研究現象背後的邏輯。有說這是國內資金炒起港樓，這很可能是事實；有陰謀論說資金來源有可疑，這點難以證實。這些都無關痛癢，我認為其實是利率太低的自然現象。
附圖為1980年至今，日本以外亞洲市場平均利率走勢，不止香港，整個亞洲區的利率正處於前所未見的歷史低位。我曾在其他專欄講過，低利率其實是反映經濟前景欠佳，個人及企業無心借貸的結果，目前的超低利率，多少反映經濟前景仍然不明朗。然而，讀者可能還記得2000年科網股爆破後，美國聯儲局大開印鈔機，將利率壓至戰後新低，結果美國樓市逆環球經濟及股市狂升，及後股市亦先於經濟復蘇見底。
買樓須留意兩大風險
目前利率比03年還要低，資產價格的估值的確有潛力一升再升。明乎此，讀者對最近香港豪宅狂升便不會感到錯愕。97年樓市見頂時，租金回報確實比目前的豪宅要高一點，但當時按揭利率高逾10厘，租金回報率只有2至3厘，買家背負住7至8厘負利率，樓市唔跌才出奇。
反觀現在按息低至1厘附近，即使租金回報跌至2厘以下，買樓仍淨袋1厘息差。目前樓價看來瘋狂，仍跟97年有大段距離，要樓價在炒爆之前回落並不容易，除非利率突然急升，或租金回落。業主決定是否賣樓，要留意以上兩大風險因素。
林少陽
以立投資管理投資總監