金管局最新公佈的8月份住宅按揭統計，新批按揭貸款選用同業拆息按揭（H計劃）佔49.8%，首度超越採用傳統最優惠利率按揭（P計劃）。在拆息低企兼租金狂飆下，如選H計劃，市場出現供抵過租情況，但專家指，一旦拆息上升，租金將不夠冚每月供款。
記者：甄嘉儀 黃碧珊
據利嘉閣數據顯示，本港50個主要屋苑的供抵過租情況，在8個月內，由4個屋苑急升7倍至32個。不過市場預期息率將會回升，利嘉閣研究部主管周滿傑表示，若實際按息升至2.5厘，供平過租的屋苑隨即減至8個。
中原地產住宅部董事總經理陳永傑指，在低息情況下，雖然租金足以抵銷供樓開支，但由於現時租樓一般都「全包」，業主需支付管理費、差餉、地租、釐印費等開支，扣除雜費後，實際落袋所餘無幾。
理財版揀選其中6個屋苑，假設以H計劃一個月H加0.8厘承造按揭，分20年攤還，9月29日一個月H為0.14厘，即實際按息0.94厘。在拆息低企下，這6個屋苑在扣除供款後，每月租金回報1079至2096元，扣除每月管理費，淨租金回報率4厘以上，其中沙田中心例子的淨租金收入僅逾400元（表1）。
鎖息上限計 沙田中心倒貼
一旦拆息回升，按揭供款將以鎖息上限計算，穩賺局面未必可再延續。市場現時H計劃，多以100萬元為最低貸款額要求，鎖息上限多為P（5.25厘）減2.5厘，即實際按息2.75厘。若貸款額不足100萬元，僅有少數銀行承造，如永亨及創興，但鎖息上限較高，永亨為P減2.25厘，即實際按息3厘。
假設拆息半年後回升，並高過鎖息上限，6個比較例子中，僅兩個樓盤淨收入仍為正數，金獅花園淨賺244元，荃灣中心則淨賺841元。至於其他例子，則業主要「倒貼」，其中沙田中心業主要倒貼788元（表2）。
買家流動資金 須確保充裕
雖然目前供抵過租，但認可財務策劃師林櫻妮表示，買家入市前需考慮息口走勢及個人供款能力。「息口不會長時間維持在低水平，一旦步入加息周期，無論自住或出租，其物業供款亦會同時提高，如果個人流動資金不充裕，對財政會構成壓力，因此供款不應超過收入三成。」
林櫻妮認為業主不應有收租冚供款想法，「如不幸遇上租霸，出現拖租、欠租等情況，會影響個人供款計劃。」她指租霸一般都較爽快，即使業主有無理要求，亦會全單接收，雖然地產代理一般有租霸紀錄，但建議揀選租客時，應以職業及收入穩定的租客為先。
大型屋苑 受租客歡迎
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，要成為搶手租盤，需具備以下兩個條件，分別是位處地鐵沿線及屬大型屋苑。他指出，市場上一些交通方便的租盤，如位處九龍站、美孚新邨及太古城等地鐵上蓋或沿線，通常都會較搶手和受租客歡迎。至於一些大型屋苑，則因其配套設施較齊備，屋苑管理亦較好，成為不少租客的心水選擇。