樓市暢旺，市場供應少，不少低於市價的銀主盤一出已被吸納，有業內人士估計，市場僅餘百逾個銀主盤，數量10年新低。專家指，筍盤難求，買入銀主盤前，須做足功課。現時銀主盤成交價貼近市價，但內櫳質素一般較差需加以注意。
記者：黃碧珊
由於樓市盤源缺乏，不少自用買家會到拍賣會尋寶。地產代理指現時買樓人士，不會介意單位是否銀主盤，只要價錢合理便會購入。忠誠拍賣行總經理鄭世傑估計，現時約七成銀主盤透過二手市場出售，餘下三成則以拍賣形式出售，另有部份銀主盤在拍賣前交易。
不過，銀主盤不一定比市價低，拍賣行為吸引潛在買家競投，開價一般有兩成折讓，待到場人士承價，「每口價叫上去，有部份買家眼紅，將價越叫越高，拍賣師見拍賣價已到一定水平，亦識做減低每口叫價。」
銀行業內人士則指，樓市暢旺，手上銀主盤多已脫手，若有貨亦不憂賣，故開價會參考物業代理資料，最基本要求等同欠債額，但現時經代理的開價，僅會低市價約5%。
內櫳質素差須注意
不少銀主盤與市價相若，如較早前拍賣的馬鞍山海栢花園757方呎單位，開價308萬元，獲21口承價至391萬元成交，較開價高27%。區內地產代理指，因物業屬單邊全海景，且該類單位買賣不活躍，故屬市價成交。
世紀21馬鞍山營業董事譚兆濤表示，買家主要以售價及物業質素考慮出價，他提醒銀主盤內櫳質素多較業主盤差。
現時馬鞍山區約有16個銀主盤，居屋佔逾六成，私人樓價因升幅大，加上樓市氣氛好，私人樓宅的銀主盤較少。據地產代理表示，將軍澳現有6個銀主盤，私樓及居屋各佔一半，小西灣則僅有兩個銀主盤。
市場銀主盤
‧沙田圍村屋地下 面積：477方呎 開價：138元萬
‧荃灣富麗花園昌富閣高層 面積：412方呎 開價：145元萬
‧馬鞍山錦英苑G座低層 面積：827方呎 開價：198元萬
‧觀塘南康大廈高層 面積：569方呎 開價：200元萬
‧元朗朗晴居3座低層連車位 面積：888方呎 開價：265元萬
近期拍賣之銀主盤
跑馬地崇德大廈中層
面積：1163方呎 開價：680萬元 拍賣價：900萬元 市價：900萬元
西灣河嘉亨灣6座高層
面積：698方呎 開價：450萬元 拍賣價：500萬元 市價：500萬元
馬鞍山海栢花園3座中層
面積：757方呎 開價：308萬元 拍賣價：391萬元 市價：390萬元
註：資料截至9月24日
資料來源：各拍賣行及地產代理
銀行或拒再承造按揭
世紀21馬鞍山營業董事譚兆濤指，有意競投銀主盤的買家可透過代理出價，銀行會在公開出售資料後兩星期收集市場競價。有買家在參加競投前，會到場觀察拍賣情況，待熟習程序及氣氛後再競投心儀單位。
可透過代理出價
此外，銀行為免被買家踢契，故在買賣合約上寫明一切條款，買家應預先行查閱。環亞物業拍賣行董事曾傑俊提醒，「物業在拍賣前，會開放睇樓，必須實景觀察睇清楚，而且預先估價及檢查樓契，定好最高競投價。」由於拍賣完成後，須即時簽正式買賣合約，及付一成定金及1%拍賣行佣金，故有意競投者必須準備充足資金。
雖然銀主盤源自銀行，但有業內人士指，銀主盤原業主有機會在樓市氣氛暢旺時承造按揭，有關屋契或有問題，但銀行並沒仔細查契，故推出銀主盤的銀行未必再願意承造該單位按揭，建議事前向多間銀行查詢。
隱藏費用多 買家負全責
有買賣銀主盤經驗的網站主筆莫育文表示，銀主盤「不是簡單投資」，要完全了解單位背景，及附近樓價才購入。由於買賣合約是「不平等條約」，銀行會列出各項免責條款，故買家除要負責一切已被、正在或未被上報的政府修葺令外，還有上手拖欠及空置期間的尚欠管理費、大廈維修費、斜坡修葺費等，曾有買家要「孭起」數十萬元欠款。
競投易受氣氛感染
此外，由於物業已被斷水電煤，加上單位長期空置，不少樓宇質素問題會惡化，不易察覺，如水箱失靈、水管爆裂等。
至於到拍賣會競投銀主盤的買家，莫育文建議要保持冷靜，緊守最高競投價，「不要被現場氣氛感染，競投過火位」。