【本報訊】政府被踢爆明益香港首富長實主席李嘉誠。長實旗下馬鞍山77區臨海豪宅項目，內有約三萬平方呎地段原預留作噪音緩衝區，地契列明禁止興建住宅。惟本報發現，屋宇署前年已准許長實在緩衝區建14間獨立屋，地政總署隨後以長實能提供消除噪音設施為由，竟不予阻止。地產界人士質疑政府明益長實，保守估計長實多賺最少兩億元。記者：黃偉駿
位於馬鞍山77區的住宅用地，由長實06年11月以32.4億元拍賣投得。屋宇署前年底與去年中，先後向長實批出建築圖則與施工同意書，准其在地盤內興建六幢24層高的住宅大樓、一幢三層高的住客會所，及14間三層高的獨立屋，總樓面面積約88.4萬平方呎。
可套現超過兩億元
本報取得屋宇署去年6月批准長實動工的建築圖則，發現該14間獨立屋一字排開，座落於地盤內靠近馬鐵一邊的範圍，但翻查地契，原來獨立屋座落於噪音緩衝區，預留給發展商興建隔音屏障或住客會所，列明不准興建任何住宅。建築圖則由長實御用的本地著名建築師凌顯文親自操刀，其妻是長實執行董事吳佳慶。
本報日前實地視察，發現六幢24層高的住宅，其中五幢已打好地基，緩衝區的獨立屋則仍然是平地。長實上月向地政總署提出申請預售樓花同意書，預計該項目2011年4月底落成，將提供1,143個單位，申請仍在審批中。
該14間獨立屋全部三層高，連同地下一層停車庫，每間面積約2,000平方呎，有長實高層去年初金融海嘯爆發前，表示獨立屋呎價可達1.5萬元。有地產界人士保守估計，如今呎價仍最低在一萬元水平以上，換言之長實若出售全部14間獨立屋，扣除建築成本，可套現超過兩億元。
本報向屋宇署與地政總署查詢，屋宇署稱，監管地契不屬該署工作範圍。地政總署表示，只要發展商能提供符合環境保護署要求的消減噪音設施，便可以在緩衝區興建樓宇，該14間獨立屋已符合環保署對噪音設施的要求，所以得到地政總署批准下興建，沒有違反地契。
不用向政府補地價
有地產業人士指出，該幅面積近18萬平方呎的臨海地皮，禁區範圍佔去約三萬平方呎，局限了發展商興建住宅時可用空間，間接拉低了當年賣地價值，「如果唔係咁多規限，點止賣32億？」
民主黨立法會議員李永達批評，政府容許長實在禁區興建住宅，變相造成當日拍賣不公，「如果可以興建消除噪音設施就得，咁當初政府做乜要喺地契上，將嗰個範圍列做噪音緩衝區？」由於地政總署指長實擬建的獨立屋沒有違反地契，故毋須修改地契，長實不用為獨立屋向政府補地價。
他認為事件反映現有制度存在很大漏洞，發揮不到監管作用，「屋宇署點可以唔睇地契，就批出建築圖則？地契點解可以寫得咁模稜兩可，畀咁多方便之門大型發展商？」他建議地政總署不應該批准長實的預售樓花同意申請。
長實馬鞍山77區住宅項目模擬圖
土地類別：住宅（乙類）2
地積比率：5倍
可建總樓面面積：逾88萬平方呎
分層單位：6幢，每幢24層高，提供逾1,100個單位
單位呎價：估計每呎7,000元至8,000元
獨立屋：14間，每間3層高連停車庫
獨立屋呎價：估計每呎10,000元以上
住客會所：1幢3層高豪華會所連泳池
資料來源：綜合屋宇署、地政總署、地產界人士
