現金僅6萬 想買多層樓自住物業未供完 專家憂風險大

現金僅6萬 想買多層樓
自住物業未供完 專家憂風險大

馮小姐去年借按揭買了一個居屋單位自住,由於投資基金失利,她認為「磚頭」始終較安全,故希望除自住物業外,再購置多一個單位用作收租。不過她手頭資金有限,故希望4年內儲夠20萬元,或用作提早償還部份按揭貸款,或用作購買另一物業的首期。專家提醒馮小姐,買樓收租須具備充裕資金。 記者:黃碧珊

馮小姐07年底首次以2萬元購入中國股票基金,豈料「一買即跌,見過鬼都怕黑,唔敢投資其他。」現時所持基金市值約1.5萬元。因對其他投資產品猶有餘悸,只信「磚頭」,去年斥129萬元,購入市區居屋單位自住,付一成首期,承造25年按揭,月供5000元。她希望盡快還清現住單位按揭,並考慮多買一個單位用作投資收租,但不知如何選擇。

個案

讀者:馮小姐
年齡:27歲
職業:物業管理OL
月入:1.9萬元(已減去強積金供款)及兼職3500元
每月支出:1.65萬元
月剩:6000元
症狀:現金不多
資產:現金6萬元、基金1.5萬元、市值150萬元居屋單位(自住,尚欠按揭116萬元)
理財目標:
1)明年開始讀兩年制碩士課程,學費約8萬元
2)盡快還清現居按揭,或多買一層物業作出租,預計首期約20萬元

投資分析
月供$6000基金 冀6厘回報

CFP認可財務策劃師林櫻妮指,開始投資大計前,應先預留應急錢。她建議馮小姐預留3個月支出以應不時之需,現時每月支出1.65萬元計,即共5萬元,此外一年後她將重返校園,故需包括8萬元學費,合共13萬元。馮小姐現持有6萬元現金,加上月儲6000元,1年後便能儲到13.2萬元。
至於其後的4年內要儲到20萬元,林櫻妮建議馮小姐投資基金。雖然馮小姐曾經投資基金失利,但林櫻妮表示,中國經濟發展被市場看好,相信長線會有理想回報。馮小姐亦可透過月供基金的平均成本法,降低投資風險。

4年望儲25.5萬

她建議投資預期有較高增長的金磚四國基金,和受惠復蘇概念的礦業基金。月供6000元,假設每年投資回報平均6%,現持有的中國股票基金加上月供基金,料4年後可獲25.5萬元。

馮小姐每月按揭支出

現居所還款期:30年
每月還款額:$4350 合共每月開支:$15850 月剩:$6650

現居所還款期:25年
每月還款額:$5000 合共每月開支:$16500 月剩:$6000

現居所還款期:20年
每月還款額:$6000 合共每月開支:$17500 月剩:$5000

馮小姐4年後投資回報

一筆過現值1.5萬元
4%預期年回報:$1.75萬 6%預期年回報:$1.89萬 8%預期年回報:$2.04萬

月供6000元*
4%預期年回報:$22.91萬 6%預期年回報:$23.60萬 8%預期年回報:$24.32萬

合共
4%預期年回報:$24.66萬 6%預期年回報:$25.49萬 8%預期年回報:$26.36萬

註:*一年後開始

寧增自住樓供款

與其提早償還部份按揭貸款,馮小姐不妨考慮加大每月供款額,部份銀行提供的每兩星期償還按揭計劃,可節省利息支出,亦可轉用存款掛鈎按揭計劃,以存款抵銷本金。劉圓圓提醒應注意是否已過罰息期。
若打算買樓收租,她指可攤長還款年期,減少現時每月供款,可提早儲夠首期,並有較充裕資金支付每月供款。如將還款延長至30年,每月供款將由5000元,減至4350元。
不過,劉圓圓提醒馮小姐應注意供樓負擔水平,即按揭供款佔收入比例。因不能按期供款,除影響供款紀錄,亦影響個人信貸紀錄,日後有關貸款利息有機會較高。為保障新樓有租金收入,建議購買連租約物業。

劉圓圓
經絡按揭轉介首席經濟分析師

多儲資金作投資

不論提早償還按揭,抑或多供一層樓,以馮小姐現時財力均力有不逮,建議她多儲資金再作打算。若4年後按息低企,林櫻妮建議她將資金作其他投資,回報可望高於按揭利息支出。相反,若遇上加息周期,才提早償還部份按揭貸款,減少利息支出。
若馮小姐一年後將每月剩餘的6000元作投資,假設平均年回報6厘,8年後有74萬元,可還清按揭貸款。不過將所有資金償還按揭,會失去運用資金的機會成本。
至於多買一個物業收租,林櫻妮指,除需預備足夠首期,亦要考慮若找不到租客,或遇上租霸而沒有租金收入,能否維持兩個物業的供款。

林櫻妮
CFP認可財務策劃師

倘遇失業供樓危

不贊成馮小姐多購一層物業收租,原因是馮小姐為孭樓債,現時個人負債比率已達九成,雖然她供樓支出佔收入僅22%,屬可負擔水平,但李兆波提醒,若遇上減薪、失業或按揭利率上升等情況,將影響供款能力。此外,由於物業流動性低,馮小姐如有資金周轉需要,未必能即時沽出物業套現,若遇上樓價調整,甚至要蝕讓。
至於買樓出租,李兆波認為將所有資金押在物業上,風險太高。現時利率低企,租金收入未及時調整,令回報可觀,但當利率上升,受租約限制,租金未能同步跟隨,計及供款、地租差餉及雜費開支,未必有利可圖。

李兆波
中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導師