九肚山寶栢苑樓齡雖達23至25年，由於物業質素及名氣高，身價未因樓齡高而失色，反而越老越矜貴。物業現有放盤中，論裝修以是次介紹的2期雙號屋最講究，戶主花費近400萬元豪裝，全屋用料設備徹底翻新，配合多窗設計，滿室光猛通爽。
寶栢苑兩期合共81幢洋房，規模稱冠，近期成交呎價逾1.1萬元，放盤呎價逾1.3萬元，同區樓齡10餘年，甚至不足10年的洋房，現時呎價亦不及其高，僅1萬元水平。
寶栢苑屬區內最早期落成的洋房屋苑之一，86年落成的2期實用率80至84%，於84年建成的1期，以實用面積計算，內櫳空間感，同區可謂數一數二，加上部份大屋享馬場景，屬最具代表性和認受性的九肚山豪宅。
拆房擴廳 花園繞屋
寶栢苑提供6款屋型，大部份採用最典型的2層連天台設計，部份更屬佔地特大的單層連天台形式，原裝間隔3或4房，由於內櫳寬敞，而且花園連天台面積普遍逾2000方呎，室內外空間充裕，間隔重組極具彈性，對於喜歡家居設計的用家，別具吸引力。
是次介紹洋房面積2427方呎，屬物業最大碼的A型屋，原則4房，戶主將地下原裝睡房拆去，大幅擴充客廳空間，同時拆去大碼工人套房，與大門入口合併成寬廣玄關，入屋視野豁然開朗。1樓間隔改動不大，只是在巨型套房內增闢衣帽間。
A型屋的間隔特色是擁用半圓形落地大窗，位於地下飯廳及1樓向北的睡房，至於以梯形設計的樓梯位，特意開闢高身大窗，透視花園高䠷竹樹，為原本昏暗的樓梯位引入光源及綠意。洋房花園繞屋而建，佈置悉心，即使佔地不大的前庭，亦鋪設戶外木及多株青翠綠樹，至於天台則沒有特別裝潢，賣相簡樸。
記者：伍志輝 攝影：謝榮耀
模特兒：Connie（StageModels）
多窗光透室
買少見少
兩期放盤僅五個
中原地產高級分區經理李冠超表示，近期高價住宅項目備受追捧，不少物業都「鬧盤荒」，新界東傳統洋房豪宅區的九肚山，盤源買少見少，最具知名度的寶栢苑，現時只有5個放盤，2期佔3個，介紹的一幢屬後排屋，望馬路，以裝修靚取勝，每呎叫價1.3萬餘元。另兩幢均屬前排望馬場景洋房，每呎叫價達1.5萬及1.7萬餘元。1期有兩個放盤，均屬面積較細的屋型。
九肚山樓齡逾20年的老牌洋房，部份實用率與新樓齡屋苑一樣不足八成。較寶栢苑還要見使的駿發山莊，實用率87%，但洋房面積較細僅1964方呎；與寶栢苑面積及間隔相若的綠怡小築，則只有9座大屋。上述兩組屋苑現時均無放盤。
駿發山莊綠怡小築缺盤
至於樓齡較新而又叫價較貼市放盤的洋房屋苑，包括98年落成的南莊苑，2850方呎間隔4房洋房，實用率僅73%，叫價3200萬元，呎價11228元；樓齡最新僅7年的皓朗山莊，一律間隔4房，實用率約八成，3層設計，樓梯位多，現有一幢3880方呎大屋開價3900萬元，呎價10052元。
介紹洋房：寶栢苑2期雙號屋
建築面積：2427方呎
花園及天台共3317方呎
實用率：80%
間隔：3房（1套連衣帽間）3廳平台、工人套房及工作間
落成：1986年
叫價：3300萬元
呎價：13597元
備註：車房可泊3部車
租值：7萬元
回報率：2.5厘
資料來源：中原駿景園第一分行B組
物業資料
地址：九肚山馬鈴徑2至88號及馬樂徑1號
期數：兩期
洋房座樓：81座
洋房樓層：1至2層
面積：1期1182至1904方呎；2期1486至2427方呎
實用率：1期為實用面積2期80至84%
間隔：3至4房
落成：84及86年
發展商：寶光地產
設施：泳池及網球場
校網：小學91網；中學沙田區
同區成交個案表
寶栢苑2期雙號屋1626方呎 成交價：1880萬元 呎價：11562元
成交月份：9月 租值/回報：4.5萬元/2.9厘
松柏花園雙號屋3120方呎 成交價：2880萬元 呎價：9231元
成交月份：8月 租值/回報：5.5萬元/2.3厘
松柏花園單號屋3392方呎 成交價：2858萬元 呎價：8426元
成交月份：8月 租值/回報：5.5萬元/2.3厘
寶松苑雙號屋3523方呎 成交價：3200萬元 呎價：9083元
成交月份：7月 租值/回報：6.0萬元/2.3厘
蔚麗山莊洋房2210方呎 成交價：1800萬元 呎價：8145元
成交月份：7月 租值/回報：4.2萬元/2.8厘
寶栢苑放盤叫價表
1期單號屋1253方呎＊ 叫價：2400萬元 呎價：19154元
備註：內街景 租值/回報：4.0萬元/2.0厘
1期單號屋1182方呎＊ 叫價：1800萬元 呎價：15228元
備註：馬路景 租值/回報：3.0萬元/2.0厘
2期單號屋1566方呎 叫價：2800萬元 呎價：17880元
備註：馬場景 租值/回報：5.0萬元/2.1厘
2期單號屋2329方呎 叫價：3600萬元 呎價：15457元
備註：馬場景 租值/回報：7.0萬元/2.3厘
＊實用面積