九龍倉（004）業績有驚喜，是受惠於中國物業已有成果，以及本港商場物業收益的持續增長。
上半年九倉盈利69.75億元，較上年同期下跌17%，於扣除投資物業公平值變動及遞延稅項的影響後，核心盈利為32.92億元，較上年增長44%，以此推算，每股盈利1.19元，派中期息36仙，與上年相同。
海港城及時代廣場為九倉的核心投資物業，佔投資物業組合市值74%及總資產的47%，而物業的零售商場接近租滿，其中海港城商場續租的基本租金平均增加25%，期內香港整體零售額下跌4.5%，海港城零售額則升7%，顯著優於整體銷售，而兩商場的銷售佔全港約7%。寫字樓平均出租率約95%至96%，租金續升。本港投資物業稅前盈利增加20%，中國投資物業更增53%，酒店業務的貢獻跌45%，入住率平均跌至76%，房租亦跌20%。
內地業務屆收成期
於香港的地產發展只限於出售存貨，進賬不多，中國的發展逐漸踏入收成期，期內除稅前盈利已達5.85億元，去年同期需要撥備，仍在虧損，期內預售物業18億元人民幣，已達全年目標的一半。
物流業務亦是核心業務，受貿易影響，碼頭吞吐量跌16%，於中國投資亦欠佳，物流業務除稅前盈利跌11%；通訊、媒體及娛樂表現參差，整體仍增32.6%。
集團借貸淨額降至204億元，利率下降，利率掉期合約帶來收益淨額1.96億元，期內財務收益為1100萬元，上年同期有支出6.04億元。6月底的淨負債比率為18.2%，如剔除海港企業（051）及現代貨箱的無追索權債項，九倉的負債淨額只有87億元。
九倉於本港暫無明顯發展計劃，於中國則有大量發展，中國土儲近1億方呎，將於2017年前陸續完成，包括出售物業及投資物業，目前銷售良好，而物業完成期的安排，或將使未來貢獻有所反覆。本港零售物業表現良好，寫字樓市場或有壓力，酒店業短期難好，其他對整體業績影響不大，全年業績仍將有好增長。
零售物業表現良好
資產值高是九倉的賣點，6月底每股賬面值為38.28元，如調整為重估增值而產生的大量遞延稅項，估計賬面值在43元以上，還未包括於中國發展中土地的增值，但亦應考慮海運大廈於2012年到期。
九倉現價35.30元，預期PE約16倍，息率2.5%，PB0.82倍。不能期望股價較資產有溢價，但相信可以接近，本港消費市場已逐漸復蘇，九倉零售商場將繼續提供動力，是利好因素，而中國物業市場的變動或有阻力，股價因而升後反覆，如看中線，仍可候低吸納。
齊明