何文田雅士花園自製複式 景觀失色

何文田雅士花園
自製複式 景觀失色

近年潮流興特色單位,只要是連花園、連天台,又或是相連、複式等,樓價均可幾何級數暴升。何文田雅士花園有1個地下連1樓自製複式放盤,不僅是該物業獨有,即使放眼全區現有盤源,能夠擁有猶如花園洋房的居住感覺,幾乎可用只此一家去形容。

全屋散佈各類雕塑和油畫,配合中式典雅風格裝潢。

50萬新裝修

單位面積2558方呎,附連約260方呎花園,這個另類複式並非由現任業主打通,其歷史可以追溯至91年,一名買家以約700萬元,連環購入3座地下及1樓單位,繼而在兩戶原有飯廳位置加建樓梯,自製4房2廳複式戶,94年趁樓市旺,以1518萬元轉售,獲利近1.2倍。
高價接手的買家,曾於97年樓市高峯期放盤,開價約2400萬元,呎價近9400元,貼近當年物業高層開揚景大戶售價,但相比頂層原裝複式戶造價曾高見1.4萬餘元,仍有一段距離。
其後單位於05年中以1050萬元易手,現任業主則於今年中以約1410萬元購入,旋即花費50多萬元翻新,更換全屋用料設備,全屋鋪設深色長條木地板,牆身漆油色彩感重,配以中式典雅混合新款時尚家具,流露中西合[!FEA2]風格。
深沉色調裝潢只有大戶型才合襯,此戶地下全層只有巨廳、客廁和加大碼廚房,巨型大廳一分為三,包括偌大的客廳、方正的飯廳,以及外接花園兼作鋼琴區的偏廳,廚房面積較睡房還要大,客廁則位於樓梯底下。
1樓設有寬敞偏廳,主要作為小朋友閒坐看書之用,3間睡房按大中小劃分,最大的套房可置放KingSize睡床,稍嫌套房浴室偏細,中型房屬小朋友寢室,最細一間作衣帽間用。客廁面積較大,原有玄關位闢作貯物間,原則廚房連工人房,則化身特大工人套房。

介紹單位地下為巨廳,共分三區,包括客廳、飯廳及偏廳。

花園鋪設戶外木地台,設有閘門可直達會所入口。

呎價僅7349

單位上下層均外望屋苑會所大樓及護土牆,景觀稍遜。業主現時開價1880萬元,呎價7349元,較近期雅士花園地下連花園單位成交呎價,高約1成,以現今特色戶標準而言,開價合理。
記者:伍志輝 攝影:王子俊
模特兒:Paris(PureModels)

-地下-
貫通兩層的樓梯位,採用古典味濃的木構風格裝飾。

地下巨型廚房以淺白色調示人,十分光猛。

-貯物空間-
一樓玄關位化身長形貯物間。

寢區走廊旁預設凹位放大碼貯物櫃。

同區複式戶 呎價逾萬元

雅士花園各座頂層合共提供8個複式戶,均內置樓梯直達私家天台,中原高級分區經理佘慧媛表示,現時原裝複式戶並無放盤,由於複式戶均外望天光道遊樂場綠意景色,估計每方呎市價可達1萬元水平。至於分層戶放盤約20個,每方呎叫價約6000至7000餘元。
物業附近同樣由信和發展的雅麗居,複式戶數量較多,合共28個,面積由1460至2322方呎,惟現時亦無實質放盤,佘慧媛指出,由於雅麗居樓層較高,複式戶景致較雅士花園更開揚,估計市價可達每方呎1.2萬元。
附近舊式物業複式戶選擇不多,現時亦沒有正式放盤,至於區內近年落成新廈,複式戶市價普遍達1.1萬至1.8萬元水平。

-一樓-
偏廳附設弧形落地窗,外望景觀卻一般。

套房特大,容納KingSize睡床無難度。

最細房間作衣帽間用。

小朋友睡房設有兩扇闊窗,光猛醒神。

主要資料

地址:何文田亞皆老街198號
座數:3座
住宅樓層:12層
每層伙數:6伙
單位總數:208個
建築面積:682至1342方呎;複式1502至2672方呎
實用率:80%
間隔:2至3房
落成:1991年
發展商:信和
管理公司:信和
設施:會所及停車場
校網:小學34網;中學九龍城區

介紹單位:3座自製複式
建築面積:2558方呎;另花園約260方呎
間隔:3房(1套)4廳;另工人套房及貯物間
叫價:1880萬元
呎價:7349元
備註:連車位
租值:4.6萬元
回報率:2.9厘
資料來源:業主及中原窩打老道分行

放盤單位叫價表

3座中層E室1110方呎 叫價:820萬元 呎價:7387元
備註:新裝 租值/回報:2.4萬元/3.5厘

3座中層D室1342方呎 叫價:980萬元 呎價:7303元
備註:望會所 租值/回報:2.8萬元/3.4厘

3座高層A室1115方呎 叫價:738萬元 呎價:6619元
備註:遠山景 租值/回報:2.1萬元/3.4厘

1座高層E室1078方呎 叫價:650萬元 呎價:6030元
備註:連租約 租值/回報:2.0萬元/3.7厘

2座低層F室1160方呎 叫價:690萬元 呎價:5948元
備註:無車位 租值/回報:2.0萬元/3.5厘

成交單位個案表

3座高層E室1110方呎 成交價:795萬元 呎價:7162元
成交月份/備註:8月/球場景 租值/回報:2.2萬元/3.3厘

2座地下1091方呎 成交價:728萬元 呎價:6673元
成交月份/備註:8月/花園約310呎 租值/回報:2.0萬元/3.3厘

2座高層F室1160方呎 成交價:707萬元 呎價:6095元
成交月份/備註:8月/遠山景 租值/回報:2.2萬元/3.7厘

2座低層B室1110方呎 成交價:650萬元 呎價:5856元
成交月份/備註:7月/望護土牆 租值/回報:2.0萬元/3.7厘

2座低層C室755方呎 成交價:415萬元 呎價:5497元
成交月份/備註:6月/無車位 租值/回報:1.3萬元/3.8厘