港股昨日一度急回，表面是受A股影響，實際與期指轉倉活動有關，否則午市也不會來個反彈。地產股進入調整期，並非地產市道後市看不好，而是先前升得太多，有整固的必要。看地產股例必看幾隻龍頭，長江實業（001）、新鴻基地產（016）或九龍倉（004）等不用多推介，只要有樓賣，有租金加而又沒有利率上調壓力時，適當時候自然有資金埋位炒。
龍頭雖是行業發展的象徵，但有時一些不起眼的中小項目，仍是很有錢途。我有不少炒樓的朋友，炒樓方法各有不同，但同樣可在樓市裏淘金：子彈充足的，可掃起幾間舖或豪宅等價升；子彈較少的，亦會買些舊樓翻新再善價而沽。
資策生意模式可攻可守
不知大家有沒有留意，近年市區很多大廈經翻新後變成一些主題大廈如美容、飲食中心，起初估計是翻新後可以收租戶更多租金，原來背後有另一套的經營哲學。以資本策略（497）為例，它的營運模式都是買舊物業後重裝出售，而觀乎集團過去幾年的經營，幾個項目都是翻一番至翻幾番轉手獲利，如灣仔的其昌中心，03年以近2億元買入，07年以7.83億元沽出。我提此項目，不是標榜其過去的戰績，而是整個生意模式的賣點。
沒有人有水晶球測未來樓市發展，但如果要坐貨等獲利，最重要是背後的風險管理，以集團的經營模式，將大廈翻新來吸引更優質的租客，令租金有穩定收益，如大浪來時可候機善價而沽，假若跌市時亦有險可守，否則集團也不會連續幾年都有穩定的股本回報率（高逾13%）。
有投資者可能會問，為何如此高的股本回報率，但股價相對其資產有近6成折讓？我相信是市場將之定性為收租股有關。我不覺得資本策略應定位為收租股，因為集團是以租金作一緩衝以助物業投資回報，如將之定位為物業投資股，股價仍未反映其實際價值。
事實上，除了本地業務外，集團在上海亦有相類似的營運模式，主攻是零售商場，而且海嘯後以低價收購了與雷曼兄弟在當地的物業權益，估計明年可為集團帶來可觀的利益，最要重一點是集團仍有11億元現金，隨時可出擊收購。論前景，仍有不錯的上升潛力。
陳永陸