樓市風雲:商廈物業大落後 - 黃子華

樓市風雲:商廈物業大落後 - 黃子華

近日開賣的一手豪宅受熱捧,君臨天下錄得一周售近400伙,套現逾70億元紀錄。豪宅新盤不乏捧場客,二手豪宅走勢亦見凌厲,尤其是獨立洋房。

豪宅商舖升幅可觀

豪宅售價高出97年造價,97年山頂洋房最高呎價不過約3萬餘元;商舖物業04年及05年時,自由行政策已帶領一線街的商舖超越97年造價,筆者提及多次,過去數年,一線街如銅鑼灣羅素街、旺角西洋菜街及尖沙嘴廣東道等,商舖物業只見越賣越貴。豪宅及商舖造價較97年時,升幅是非常可觀。
至於甲級商廈,特別是核心區中環及金鐘的商廈物業,以中環皇后大道中九號為例,新近最高呎價約1.8萬元,未及97年時的呎價1.88萬元;即使金鐘遠東金融中心新近創下每呎1.8萬元的金融海嘯後高位,亦不過高出97年10%。中區商廈升幅遠遠落後,與豪宅及商舖物業的呎價差距更大大拉闊。
筆者認為這現象是頗不符合市場走勢:第一,中區甲級商廈未來供應同樣是處於極低水平,過去十多年,新落成並推出市場供買賣的中區甲級商廈絕無僅有。第二,中區甲級商廈的租金屬市場火車頭,雖然金融海嘯後出現壓力,但區內發展商亦不輕言減租,令租金雖見向下調整,下調幅度卻相對輕微。第三,中環、金鐘的商業核心區地位是不可取代;第四,寫字樓租金為生意成本開支,與豪宅租金為個人消費不同,租賃市場更為穩健。
中區甲級商廈的投資價值並不遜於商舖、豪宅,既然商舖及豪宅升市已確認,甲級商廈自然大有追落後空間。
黃子華
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