長江實業（001）業績高於預期，表面錄得增長，實際則出現下跌，投資物業公允值的變動，是業績升跌關鍵。
上半年長實盈利115.17億元，同比增5%，每股盈利4.97元，中期息50仙，與上年相同。盈利已包括大量投資物業增值，如兩期業績均作調整，期內盈利應為82億元，減17%，佔和記黃埔（013）業績28.78億元，跌33%，長實的地產及其他業績約53.2億元，跌4%。
期內入賬銷售樓宇143.28億元，增27.5%，獲除息稅前盈利56.61億元，只增8%，反映銷售毛利下跌。物業租金收入因續租的租金上升，以及「1881Heritage」投入營運，業績增長16%至8.3億元，酒店業績受市場環境影響而下跌34%至2.41億元，投資財務於撥回上年準備後，貢獻仍跌43%至6.68億元，利息及其他融資成本亦減42%，應佔長江生命科技（775）業績則增1.12億元，所佔和黃的業績減少33%，已包括相當的一次性收益。
土儲可供5年發展
下半年完成本港物業領都一期及半山一號二期以至大圍名城一期，領都一期已全部預售，半山一號二期在銷售中，名城尚待開售，是可以入賬的項目，而且利潤甚豐，但將受銷售策略影響，據報半山一號二期部份留待明年銷售，但相信下半年售樓盈利將高於上半年，估計全年整體業績將有增長，幅度則看售樓進度而定。
長實發展中的項目，以地鐵上蓋為主，亦有其他地盤，根據現有計劃，於2010至2013年完成的物業約達1000萬方呎，還有數量龐大的內地土儲，已在按步發展中，今年下半年可望完成14個項目，應佔面積630萬方呎，手頭的土儲，可供未來5年以上發展。本港及內地樓市跌後回升，土地成本相對較低，以現狀計，存在相當潛力，長實淨借貸比率15.1%，而持續售樓的現金流，足可支持繼續增購土儲。
短期料跑輸地產股
長實每股賬面資產值101元，包括應佔和黃資產值約59元，由於和黃股價未能反映資產值，因而長實亦不應反映和黃的資產值，而長實本身的實值應高於賬面，此點與本港及內地樓市有關，長實的股價有可能再高於賬面資產值。
由於今年售樓較多，預期長實本身盈利將有理想增長，而應佔和黃盈利則減，但整體盈利仍可錄得增長。
長實現價96.45元，預期PE約14倍，息率2.8%，PB0.955倍，似乎PE較低，長實的盈利雖已扣除投資物業公允值變動，而應佔和黃盈利仍包括相當一次性收益，因而PE不應太高，現價大致合理。今年表現遜於大市，短期不宜期望過高，和黃的盈利質素較差，始終影響長實的表現，預期仍將跑輸大市及地產股。
齊明