港鐵公司（066）業績勝於預期，主要是物業發展收益較佳，相信與提前將「君臨天下」分樓利潤入賬有關。業績好，股價有表現，昨日大市急跌，港鐵的跌幅相對輕微。
上半年盈利44.98億元，跌4.1%，每股盈利79仙，中期息14仙，無增減。扣除重估投資物業及遞延稅項後，盈利應為39.03億元，增43%。
物業發展收益大增
期內物業發展收益21.47億元，增長517%，車務運作、車站業務及物業租賃收益34.3億元，增長1.9%，這是息稅前盈利，可見增長源自物業發展，期內提供收益的，包括御龍山及首都，亦包括確認君臨天下最終與發展商攤分的利潤，由於是分樓，現正預備出售，相信所得分樓是按市值確認利潤，出售後再作調整。
期內車費收入減1.2%，而相關支出並無下跌，雖有合併九鐵的協同效益，車務息稅前利潤仍跌10.7%，車站商務及相關業務則跌3.1%，物業租賃及管理利潤增12.5%，其他收益增1.18億元至1.42億元。
港鐵已啟動「可加可減」機制，根據相關指數變動計算，票價應增加0.7%，但低於1.5%的觸發點，未作調整，該0.7%升幅將結轉至明年票價機制運算中，如調整1.5%，將涉及約8000萬元。
港鐵可攤分利潤的樓盤，5月推出烏溪沙銀湖．天峯2169個單位，已售85%，7月推出日出康城．領都A，全部1688個單位已售。前者可望於下半年攤分應佔利潤，但要扣除向九鐵收購成本14.63億元，而領都A入賬視入伙紙發出期而定，預期於今年底或明年初發出。明年初將推出九龍南線CD區物業發展招標，而在建待售的大圍維修站，相信2012年才能提供利潤，該物業以26.61億元向九鐵購入。
中長線可跑贏大市
於海外發展，英國有關鐵路在經營中，於瑞典的地鐵，可望於今年底開始營運，北京4號地鐵將於今年第4季通車，深圳特許經營協議已簽署，明年中將接手4號線1期營運，而2期將於2011年通車，但已無物業發展權，瀋陽地鐵1-2號線已簽特許營運承包協議，亦就上蓋物業發展機會訂立框架協議。
港鐵的車務及車站業務以至物業租賃，整體可望穩定而稍有增長，物業發展是增長點，預期下半年稍遜於上半年，只是短期表現，仍有其他在建物業以及待發展物業陸續推出招標，是除政府外最大地主，是其優勢，而受樓市或發展期影響，業績偶有反覆則難避免。
港鐵現價28元，往績PE19倍，息率1.7%，估計今年PE升而息率亦微升，相信仍較實際資產有折讓，短線跟樓市炒，中長線可跑贏大市。
齊明