土瓜灣翔龍灣乃區內樓齡最新屋苑，兼享臨海地利，單位用料講究，即使最細碼約500方呎單位，亦提供全套歐陸廚櫃電器，廚廁均附有迷你電視，再加上智能家居系統，為這個單位實用率偏低，兼舊樓廠廈環伺的市區新屋苑挽回不少印象分。現時該類細戶入場260萬元有找，最平單位呎價不足4900元。
景觀長遠有變數
美聯高級分行經理林智明表示，翔龍灣300萬元以下上車盤約有10餘個，集中各座後排的A、B、G及H室，面積462至525方呎，近望平台會所及土瓜灣舊樓，遠眺獅子山及舊機場開揚景物。
要注意區內大批舊樓均有重建的可能性，雖然短時間內不會動工，但長遠而言，開揚景觀一定有變數。現時最平兩房放盤叫價255萬元。
同區樓齡較新的大型屋苑尚有傲雲峰，由於兩房單位由600餘方呎起，現樓價最平亦要300萬元，翔龍灣可謂區內新落成大型屋苑中，唯一尚有不足300萬元上車盤的選擇。
至於各座前排C至F室，望開揚市景及維港景，當中細分多種戶型，最細碼500方呎兩房單位，僅設於1至5座中低樓層的C及F室，現時有極少量300萬元以下選擇，集中最低層望舊區市貌，倘若享海景，樓價超逾350萬元。
海景3房 430萬起
1至5座D及E室，間隔3房1廁，面積719至757方呎，最低消費430萬元；6座C至F室面積720至846方呎，間隔3房連套房，享正東南海景，樓價480萬元起。
物業前排單位由中高樓層開始轉則，C及F室為1090至1239方呎3房相連戶，最平叫價650萬元；極高層D室為4房相連單位，面積1505至1662方呎，進駐價1500萬元；頂層相連戶皆內置樓梯到天台，二手盤源極罕，呎價逾1.3萬元。物業尚餘20個貨尾，皆屬相連戶，呎價9000元起。
林智明續稱，8月首個星期，翔龍灣暫錄得5宗成交，以兩房細戶為主，7月錄得14宗成交，平均呎價5300元，較海嘯價回升15%，與去年初高位差距收窄至5%。
記者：伍志輝
攝影：劉耀輝
模特兒：Eriko（StageModels）
物業資料
地址：土瓜灣新碼頭街38號
座數：5座
住宅樓層：62層
每層伙數：8伙；附特色戶樓層3至6伙
單位數目：1782個
建築面積：462至846方呎；相連1090至1766方呎（相連設於1至3座逾45樓、5及6座逾25樓）
實用率：72至75%（不計窗台）
間隔：2至3房；相連3至4房
落成：2006年
發展商：恒地及煤氣
管理公司：偉邦
管理月費：每呎1.88元
設施：平台花園、會所、商場及停車場
校網：小學34網；中學九龍城區
遠離馬路 望獅子山
翔龍灣第6座屬樓王，設有獨立住客大堂入口，私隱度最高。該座提供正東南全海景大戶，而向西北的兩房細單位，遠離馬路，噪音問題較輕微；廳房可遠望獅子山，而且細單位亦是各座中比例最小，盤源較為矜貴。
介紹的中低層B室，525方呎，方廳間隔門位較少，家具更易擺位。露台及工作平台分佈客廳及寢區走廊外，惟廁所採用沒有窗戶設計，雖有抽風系統，但疏氣功能始終不及一扇簡單的窗戶。
介紹單位：6座中低層B室
建築面積：525方呎
實用率：74%（不計窗台）
間隔：2房2廳；另露台及工作平台
叫價：275萬元
呎價：5238元
租值：9200元
回報率：4.0厘
資料來源：美聯翔龍灣分行
間隔袖珍 前臨泳池
翔龍灣後排單位，前臨低矮舊樓群，現即使最低層單位，亦有開揚遠山景，如介紹的1座低層A室，廳房視野均可跨越前方舊廈，其中客廳向東南，前臨會所室外泳池，眺舊機場及東九龍，兩房向東北，享獅子山景色。
單位面積500方呎，屬最細碼戶型，屬傳統眼鏡房格局，間隔袖珍，特點是浴室有窗，以及包含工作平台在內的長形露台，戶外地方更加見使。
介紹單位：1座低層A室
建築面積：500方呎
實用率：74%（不計窗台）
間隔：2房2廳；另露台
叫價：270萬元
呎價：5400元
租值：8800元
回報率：3.9厘
資料來源：美聯翔龍灣分行
8月成交單位個案表
3座低層D室757方呎 成交價：430萬元 呎價：5680元
備註：海景 租值/回報：1.40萬元/3.9厘
1座中高層A室501方呎 成交價：280萬元 呎價：5589元
備註：遠山景 租值/回報：0.92萬元/3.9厘
1座中低層A室500方呎 成交價：273萬元 呎價：5460元
備註：遠山景 租值/回報：0.90萬元/4.0厘
3座中層A室501方呎 成交價：270萬元 呎價：5389元
備註：遠山景 租值/回報：0.90萬元/4.0厘
1座中低層H室500方呎 成交價：261萬元 呎價：5220元
備註：望馬路 租值/回報：0.85萬元/3.9厘
放盤叫價表
5座中低層C室585方呎 叫價：350萬元 呎價：5983元
備註：單邊海景 租值/回報：1.20萬元/4.1厘
2座高層F室1099方呎 叫價：650萬元 呎價：5914元
備註：相連戶 租值/回報：2.10萬元/3.9厘
3座低層D室757方呎 叫價：430萬元 呎價：5680元
備註：海景 租值/回報：1.40萬元/3.9厘
3座低層F室585方呎 叫價：300萬元 呎價：5128元
備註：開揚市景 租值/回報：0.98萬元/3.9厘
6座低層B室525方呎 叫價：255萬元 呎價：4857元
備註：遠山景 租值/回報：0.90萬元/4.2厘