將軍澳新入伙盤日出康城一期首都，最近扭轉租金受壓命運，呎租由上月11元低位急彈至貼近15元，短短一個月內，租金大升逾三成。至於整體住宅租金，於今年第二季已止跌回穩，第三季轉勢而上，6月份平均呎租錄得14元，較3月份低位累積上升6.1%，創出近7個月新高，反映租市受惠近期樓市升溫，租金仍具上升動力，樓價因有租金支持，後市走勢將更強勁。
「唔買貴樓，就捱貴租」
「照目前形勢分析，唔買貴樓，就捱貴租，唔好祈望租金同樓價會跌，如果情況係咁，可能最後連自己都會被淹沒，建議有能力的人盡快去買樓，因為租金上升，樓價一定唔會跌。」中原地產研究部聯席董事黃良昇分析說，由於之前租金超跌，今次租金只是修補金融海嘯前高位裂口，以現水平呎租14元與08年6月最高呎租17.4元比較，仍有兩成距離，估計租金將會繼續上升。
租金單月急升4.5%
黃良昇指出，去年9月爆發金融海嘯後，樓市過度超賣，導致去年第四季樓價及租金迅速下挫，但今年樓市氣氛好轉，上半年樓價上升超過兩成，而租金於今年第二季開始企穩，租金連升3個月，6月份全港73個大型私人住宅屋苑的平均租金每方呎錄得14元，較5月份的13.4元急升4.5%。租金的單月升幅是自1995年7月有記錄以來的14年歷史新高，而6月份的呎租是繼2008年11月的15元之後，創近7個月新高。他表示，今年初租金未有跟隨樓價而上，是次租金較樓價升遲了3個月至半年，在6月份租金才明顯向上，主要原因是租市始終是純用家市場，用家決定時間較長，拖慢了租金升勢。
住宅供應少、租樓需求大
「住宅供應少，是租金上升其中一個原因，單是本港每年新增的1萬至1.2萬伙的租賃需求，足可消化每年供應量。」他稱，政府剛公佈的第二季可供發售的一手私人住宅單位僅4.9萬伙，較第一季減少5,000伙。另外，上半年的私人住宅施工量只有3,200伙，亦為97年以來新低。此外，租住需求大，亦令租金向上。「唔少打工仔擔心比老闆炒魷魚，為咗減輕負擔，會趁高價賣咗層樓，轉為租樓住。」他指出，近半年樓價急升，令到很多買家失去預算，變成買不起樓，惟有暫時轉為租樓。另外，長期租樓人士亦為數不少，市場對租住需求很大。
至於十大藍籌屋苑方面，6月份全部屋苑的平均呎租均較5月份錄得升勢，其中杏花邨的呎租升幅最多，於6月錄得17.7元，按月上升7.9%。其次為麗港城，6月的呎租錄得12.9元，按月上升5.7%。美孚新邨的呎租錄得13.4元，有4.7%升幅，排名第三位。其餘7個屋苑的平均呎租升幅為：黃埔花園（升3.8%）、沙田第一城（升3.5%）、海怡半島（升3.5%）、嘉湖山莊（升3.0%）、滙景花園（升2.9%）、康怡花園（升1.8%）及太古城（升1.4%）。
用家支持樓市前景明朗
由於租金回報始終較銀行存款利率可觀，吸引不少投資者買樓收租，加上用家支持下，樓市前景明朗，預料下半年樓價及租金將繼續平穩向上。
太古城半年租金升15%
太古城租務市場向來活躍，自3月份起租務成交貼近百宗水平，7月至今已錄得70宗租務成交，平均呎租22.8元，租金回報3.8厘。中原地產首席分區營業經理趙鴻運指出，於金融海嘯前，即08年4月，太古城平均呎租曾高企28.2元，海嘯之後，即同年12月，平均呎租一度低見18.9元，租金大跌33%。但自今年1月開始，租金跟隨樓價而上，由1月份平均呎租19.8元，一直升至現時22.8元，半年間租金勁升15%。
業主變租客比例增
「以前好多業主都會一賣一買，但而家有唔少業主賣咗樓之後，都唔會即刻買返間，只會租過另一層樓住，等樓價跌先再買。」他分析說，最近業主變租客個案比例不斷上升，約有三成左右，其餘五成及兩成分別為鄰近寫字樓租客和日韓籍租客。
入場租金1.1萬
他指出，雖然現時太古城呎租水平與金融海嘯前高位，仍約有兩成差幅，但由於太古城租市需求大，故租金上升空間很大。目前太古城最平的入場租金為1.1萬元，最貴的海景複式戶約4.5萬元。太古城租市持續暢旺，已令租盤下跌，現時租盤只有210個，普遍業主平均呎租約25元。
港鐵康城站通車 首都呎租急升至15元
曾一度成為蟹貨重災區的將軍澳日出康城一期首都，剛於上月底開始收樓入伙，不少投資者寧願平租也不願賤賣，短線變長揸，紛紛將單位轉為收租，令租盤大量湧現，租金即時受壓。月租不足8,000元已可租住近700方呎的2房單位，呎租約11元，較區內租盤低兩成。
不過，最近首都卻扭轉租金受壓命運，呎租由上月11元低位急彈至貼近15元，短短1個月內，租金大升逾三成，主要原因是港鐵康城站通車，對首都租務市場有支持，租務市場十分活躍，在過去兩個月共錄得近150宗租務成交，由於盤源明顯減少，業主紛紛大幅加租，加幅由一成至逾三成不等。首都一個面積683方呎2房單位，入伙時月租曾低至7,700元，但現時2房月租最平已升至8,500元，升幅逾10%。
十大藍籌屋苑平均租金統計
杏花邨
2009/06：17.7 2009/05：16.4 按月變幅：7.9%
麗港城
2009/06：12.9 2009/05：12.2 按月變幅：5.7%
美孚新邨
2009/06：13.4 2009/05：12.8 按月變幅：4.7%
黃埔花園
2009/06：16.6 2009/05：16.0 按月變幅：3.8%
沙田第一城
2009/06：14.8 2009/05：14.3 按月變幅：3.5%
海怡半島
2009/06：14.9 2009/05：14.4 按月變幅：3.5%
嘉湖山莊
2009/06：6.8 2009/05：6.6 按月變幅：3.0%
滙景花園
2009/06：14.1 2009/05：13.7 按月變幅：2.9%
康怡花園
2009/06：16.6 2009/05：16.3 按月變幅：1.8%
太古城
2009/06：21.3 2009/05：21.0 按月變幅：1.4%
資料來源：中原地產研究部