向銀行承造按揭，高於估值七成要買按揭保險，保費一般逾萬元。有財務機構推出零保費計劃，毋須客戶買按揭保險。不過，理財版計算後發現，光顧這些財務機構，全期開支較銀行高近75%，專家提醒準業主宜比較實際息率，別被「小恩小惠」蒙蔽。
記者：黃碧珊 余美玉
按揭保險計劃是協助市民，以較少首期置業。現時銀行一般只可借樓宇估值七成金額予業主，如需承造更高成數，須向香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險，銀行才可向置業者借出物業估值95%按揭貸款，毋須承擔額外信貸風險。保費方面，由數千至十數萬元，視乎按揭成數、借貸額及供款年期而定（表1）。
一次付清保費合用家
不過市面上有不少財務機構提供的按揭計劃，即使承造按揭成數高於七成，亦不需客戶申請按揭保險。如按揭中介公司「按計劃」夥拍日立金融，高調宣傳的「零保費85%按揭」，聲稱全期利息可低至最優惠利率（P，5.25厘）減1.5厘，即實際按息3.75厘，與部份大行牌價相近，賣點是承造最高八成半按揭，及不需客戶購買按揭保險。乍聽似乎甚着數，惟最重要看全期開支。
假設樓價200萬元，按揭成數85%，分20年供款，以建銀為例，實際按息2.15厘，全期利息約39.3萬元，另有1%現金回贈，全期支出37.6萬元，加上按揭保險保費，如選擇一次付清，保費為貸款額2.15%，即36550元，利息加保費合共約41萬元。若為每年支付保費，首年借貸額0.9%，其後每年0.45%，直至餘下金額少於或等如樓價七成，全期金額4.59萬元。
至於零保費計劃，實際按息3.75厘，全期利息開支高達71.9萬元，即使毋須買保險，亦較建銀按揭計劃開支，多約31萬元。
財務公司限制較少
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指，向非銀行財務機構申請樓按借貸，雖不用購買按揭保險，但與現金回贈一樣，只是一次性即時優惠，客戶比較時應留意實際按息。此外，兩種按揭保費付款方法各有優劣，一次付清保費一般較便宜，適合長線用家，每年支付則可分攤還款，減低買樓初期的財政壓力。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，若怕HKMC批核時間長，需向財務機構借貸，建議於簽臨時合約時，先與賣家溝通，要求較長合約完成時間，以便向按息較低的銀行申請按揭。
一次付清及每年續保例子
-假設樓價$200萬，按揭成數85%，供款20年計-
保費佔貸款額百分比
一次付清：2.15% 每年支付：首年0.9%；其後0.45%
保費
一次付清：$36550 每年支付：首年$15300，第2至5年每年$7650
全期保費
一次付清：$36550 每年支付：$45900
資料來源：經絡按揭轉介
供樓全期利息開支比較
-零保費按揭例子-
機構：按計劃*
計劃：P-1.5厘
實際按息：3.75厘
按揭保費#：－
全期利息：$718984
現金回贈：－
淨支出：$718984
《負擔較大》
-買按保例子-
機構：建銀
計劃：P-3.1厘
實際按息：2.15厘
按揭保費#：$36550
全期利息：$393113
現金回贈：$17000
淨支出：$412663
《支出較少》
假設樓價200萬元，85%按揭，分20年攤還
註：*夥拍日立金融；#一次付清
優質客保費獲折扣
按揭保險保費除參考HKMC保費表，個別申請者經審批釐定，更可按不同按揭成數，獲一定保費折扣，信貸質素高者可得較多優惠。
若通過HKMC內部信貸評核標準的申請者，可獲度身訂做保費優惠，85%至90%之按揭保費，最高有八五折，70%至85%則有七五折。
此外，部份舊客亦可享「長期客戶保費優惠」，若舊按揭貸款有3年以上供款紀錄，新造按揭保費有八折優惠；如為3年或以下，則有八五折。至於還款紀錄一直維持良好，於下次換樓時再申請該計劃，總折扣有機會高達55折，但一切以HKMC審批為準。
若按揭成數為70%至90%以下、還款年期在30年或以下，並一次過付清保費，首3年內提早還款，首年可退還40%、第二年25%、第三年15%保費。
按揭保險保費優惠
按揭成數：70%以上至85%
度身訂做最高總保費折扣：75折 長期客戶最高總保費折扣：8至85折
最高保費折扣：55折
按揭成數：85%以上至90%
度身訂做最高總保費折扣：85折 長期客戶最高總保費折扣：8至85折
最高保費折扣：65折
按揭成數：90%以上至95%
度身訂做最高總保費折扣：不適用 長期客戶最高總保費折扣：8至85折
最高保費折扣：8折
註：只適用於自住物業；保費折扣為個別審批釐定
資料來源：按揭證券公司網頁