零保費按揭未必抵 全期利息支出較多

零保費按揭未必抵 全期利息支出較多

向銀行承造按揭,高於估值七成要買按揭保險,保費一般逾萬元。有財務機構推出零保費計劃,毋須客戶買按揭保險。不過,理財版計算後發現,光顧這些財務機構,全期開支較銀行高近75%,專家提醒準業主宜比較實際息率,別被「小恩小惠」蒙蔽。
記者:黃碧珊 余美玉

按揭保險計劃是協助市民,以較少首期置業。現時銀行一般只可借樓宇估值七成金額予業主,如需承造更高成數,須向香港按揭證券有限公司(HKMC)申請按揭保險,銀行才可向置業者借出物業估值95%按揭貸款,毋須承擔額外信貸風險。保費方面,由數千至十數萬元,視乎按揭成數、借貸額及供款年期而定(表1)。

一次付清保費合用家

不過市面上有不少財務機構提供的按揭計劃,即使承造按揭成數高於七成,亦不需客戶申請按揭保險。如按揭中介公司「按計劃」夥拍日立金融,高調宣傳的「零保費85%按揭」,聲稱全期利息可低至最優惠利率(P,5.25厘)減1.5厘,即實際按息3.75厘,與部份大行牌價相近,賣點是承造最高八成半按揭,及不需客戶購買按揭保險。乍聽似乎甚着數,惟最重要看全期開支。
假設樓價200萬元,按揭成數85%,分20年供款,以建銀為例,實際按息2.15厘,全期利息約39.3萬元,另有1%現金回贈,全期支出37.6萬元,加上按揭保險保費,如選擇一次付清,保費為貸款額2.15%,即36550元,利息加保費合共約41萬元。若為每年支付保費,首年借貸額0.9%,其後每年0.45%,直至餘下金額少於或等如樓價七成,全期金額4.59萬元。
至於零保費計劃,實際按息3.75厘,全期利息開支高達71.9萬元,即使毋須買保險,亦較建銀按揭計劃開支,多約31萬元。

財務公司限制較少

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指,向非銀行財務機構申請樓按借貸,雖不用購買按揭保險,但與現金回贈一樣,只是一次性即時優惠,客戶比較時應留意實際按息。此外,兩種按揭保費付款方法各有優劣,一次付清保費一般較便宜,適合長線用家,每年支付則可分攤還款,減低買樓初期的財政壓力。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,若怕HKMC批核時間長,需向財務機構借貸,建議於簽臨時合約時,先與賣家溝通,要求較長合約完成時間,以便向按息較低的銀行申請按揭。

一次付清及每年續保例子

-假設樓價$200萬,按揭成數85%,供款20年計-

保費佔貸款額百分比
一次付清:2.15% 每年支付:首年0.9%;其後0.45%

保費
一次付清:$36550 每年支付:首年$15300,第2至5年每年$7650

全期保費
一次付清:$36550 每年支付:$45900

資料來源:經絡按揭轉介

供樓全期利息開支比較

-零保費按揭例子-
機構:按計劃*
計劃:P-1.5厘
實際按息:3.75厘
按揭保費#:-
全期利息:$718984
現金回贈:-
淨支出:$718984
《負擔較大》

-買按保例子-
機構:建銀
計劃:P-3.1厘
實際按息:2.15厘
按揭保費#:$36550
全期利息:$393113
現金回贈:$17000
淨支出:$412663
《支出較少》

假設樓價200萬元,85%按揭,分20年攤還
註:*夥拍日立金融;#一次付清

優質客保費獲折扣

按揭保險保費除參考HKMC保費表,個別申請者經審批釐定,更可按不同按揭成數,獲一定保費折扣,信貸質素高者可得較多優惠。
若通過HKMC內部信貸評核標準的申請者,可獲度身訂做保費優惠,85%至90%之按揭保費,最高有八五折,70%至85%則有七五折。
此外,部份舊客亦可享「長期客戶保費優惠」,若舊按揭貸款有3年以上供款紀錄,新造按揭保費有八折優惠;如為3年或以下,則有八五折。至於還款紀錄一直維持良好,於下次換樓時再申請該計劃,總折扣有機會高達55折,但一切以HKMC審批為準。
若按揭成數為70%至90%以下、還款年期在30年或以下,並一次過付清保費,首3年內提早還款,首年可退還40%、第二年25%、第三年15%保費。

按揭保險保費優惠

按揭成數:70%以上至85%
度身訂做最高總保費折扣:75折 長期客戶最高總保費折扣:8至85折
最高保費折扣:55折

按揭成數:85%以上至90%
度身訂做最高總保費折扣:85折 長期客戶最高總保費折扣:8至85折
最高保費折扣:65折

按揭成數:90%以上至95%
度身訂做最高總保費折扣:不適用 長期客戶最高總保費折扣:8至85折
最高保費折扣:8折

註:只適用於自住物業;保費折扣為個別審批釐定
資料來源:按揭證券公司網頁