【本報訊】長實(001)去年高價開賣的何文田半山壹號1期,陸續交樓,並錄得租務成交。其中,半山徑28號高層戶,以全包月租3.8萬元租出,回報2.2厘,扣除管理費淨回報僅1.9厘,屬近年入伙新盤中最低。業界預期,物業租盤將隨業主上會而增加,令租金受壓,料不乏淨回報2厘以下個案,呎租或下試20元以下低位。 記者:湯家明、朱連峰
長實04年擲近百億元奪得何文田常盛街地王,發展為半山壹號,第1期上月入伙,市場亦開始錄得租務成交。如半山徑28號高層戶,1643方呎,獲租客以月租3.8萬元承租,呎租23.1元。若扣除每月管理費約4900元,實際租金收益3.31萬元,原業主去年6月以2053.8萬元購入,淨回報僅1.9厘。
呎租恐跌穿20元
此外,半山徑33號低層戶,1636方呎,剛以月租3.5萬元租出,呎租僅21.4元。據悉,原業主去年中以1603.3萬元購入,扣除管理費開支,回報約2.25厘。
利嘉閣聯席董事曾令智指,半山壹號現約有55個放租盤,全包月租叫價4萬至9萬元,呎租25至33元。代理指出,業主陸續收樓後,料盤源將增至約200個,租金勢受壓,呎租或下試20元以下「屋苑呎租」水平。市場預料未來會繼續出現淨回報低於2厘的租務成交。
業界指出,半山壹號1期二手成交全部要蝕讓,今年4月更錄得勁蝕三成個案,呎價低於7000元,承接蝕本貨的投資者,出租回報會較高,可達3厘或以上,但一手業主因高價入貨,所以出租回報相對偏低。
市場表示,該盤高低層單位景觀有差別,同座租金可相差兩至三成。剛租出的半山徑33號低層,月租3.5萬元;同座高層戶,叫租4.9萬元,呎租30元,兩者相差近30%。
御龍山3厘 首都2.8厘
同樣在去年高價發售、並於今年入伙的火炭御龍山及將軍澳首都,租金回報雖低,卻未至於「低得嚇人」。御龍山現時租金回報約3厘,首都則2.8厘。利嘉閣助理營業董事郭兆輝表示,新盤逢入伙,因有大量租盤湧現,對租金一定有壓力,去年高價發售新盤,回報一定低,以御龍山為例,回報率雖然低,但未見跌穿2厘,最低也約為2.6厘。他續稱,御龍山租過去3個月已租出逾70伙,令租盤供應由高峯期逾150個,減少近半至現時80個,令租金開始有支持。
中原地產經理張鎮邦表示,首都1座右翼中層C室,900方呎,剛以每月1萬元租出,業主去年以423萬元一手購入,回報2.8厘。首都最低回報為2.5厘。
半山壹號放租個案
9號高層2600方呎 叫租:8.0萬元 呎租:30.8元
購入價:3484萬元 回報率:2.76厘 扣除管理費回報率:2.49厘
33號高層1636方呎 叫租:4.9萬元 呎租:30.0元
購入價:2159萬元 回報率:2.72厘 扣除管理費回報率:2.45厘
28號中層1643方呎 叫租:4.3萬元 呎租:26.2元
購入價:1873萬元 回報率:2.75厘 扣除管理費回報率:2.40厘
27號高層2191方呎 叫租:7.6萬元 呎租:34.7元
購入價:3549萬元 回報率:2.57厘 扣除管理費回報率:2.30厘
註:一手業主貨
資料來源:利嘉閣、港置