地產商推售樓花，通常會提供即供及建築期付款兩種方式，兩者於樓價折扣、首期及按揭利率均不同，理財版比較後，雖發現即供支出較建築期少，但專家指按息走勢左右支出，即供不一定最抵，買家宜按能力及需要選擇。
記者：黃碧珊 余美玉
發展商為求盡快套現，通常會將旗下未竣工的樓盤，以樓花形式推售，買家可自由選擇以即供或建築期付款，前者多獲定價折扣，發展商亦會夥拍銀行，提供較市場優惠的按揭計劃。不過買家於支付首期後1至3個月，要繳清餘款，即未入伙、先供樓。
至於建築期付款方式則要先收若干定金，餘額於發展商發出成交通知書後才支付，故買家可待樓盤落成後才上會，即建築期內毋須供款，但沒有樓價及按揭優惠。
建築期付款先付定金
兩者到底那一種較抵？理財版以長實（001）首都及信和（083）御龍山為例，兩盤均於去年以樓花形式開售，並於今年落成，以當時即供上會，比較今年收樓時，才承造按揭的全期開支與原價差距，另假設P（最優惠利率）於去年11月調低後，至今維持不變。
假設買入御龍山一個定價390.1萬元的單位，即供可享3.5%折扣，於渣打承造按揭，首兩年P（5.5厘）減3.65厘，實際按息1.85厘；其後P減3.15厘，實際按息2.35厘。不過，P於上年尾下調，假設尾數悉數上會，分20年攤還，即每月供款由約1.69萬元，降至1.65萬元，不計現金回贈，首期及供款共繳449.7萬元，較定價高15.3%。至於建築期付款，則以現時約P（5.25厘）減2.75厘，即2.5厘計算，首期及供款共為480.2萬元，較買入價高23.1%。
至於首都，一個高層684方呎單位售351.8萬元，當時發展商夥拍中銀推出的按揭計劃，P（5.25厘）減2.9厘，實際按息2.35厘。選擇建築期付款的買家，則要多付5%，並已於6月底陸續收樓，再以2.5厘按息計算，攤分20年還款，首期加全期供款約449.7萬元，如果一早揀即供，只需427.8萬元，兩者相差21.9萬元。
宜按能力選擇
以上兩個樓盤以即供付款，支出均較建築期付款少，看似前者較有着數，但其實不然。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示：「即供同建築期根本唔係appletoapple，只係付款方法有分別，好難比較邊個抵用。」再者，按揭息率影響利息支出，惟高低按市況而定，難以預測，而兩盤的即供按息，均較現時銀行提供的低，所以支出較少。倘若情況逆轉，現行利率較低，使用建築期繳款或較着數，故專家認為，買家選擇付款方式時，最重要是因應個人能力及財政狀況。
專家：揀建築期有機估價不足
劉圓圓表示，選用即供付款，好處是發展商多會提供折扣或按揭優惠，但要有心理準備，未入伙已要每月供款，如現住單位要支付租金，無形中增加財政壓力，而且資金會被「鎖死」，若將供款投放於其他投資，或能有較佳回報。
若樓價急跌難上會
而揀建築期付款，所付首期較多，惟樓盤建築期內毋須供款，而且若有意於期內將單位轉售，手續亦較簡便，不怕銀行罰息。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，樓市暢旺時，業主上會多無估價不足問題，因發展商開售前，多安排銀行估價，出現即時估價不足機會微，她提醒：「建築期付款的買家要留意，樓花期較長嘅盤，若樓價急跌，有機會估價不足而上唔到會，到時要自己補差價。」
按息短期料低企
美國新近一次議息，維持聯邦基金利率不變，本港銀行如中銀及滙豐亦按兵不動，市場預料低息會維持一段時間。劉圓圓表示，短期內按揭利率亦不會有太大變動，實際按息平均約2厘，但不排除個別銀行會推出限額低息計劃作招徠。
她又指自金融海嘯後，樓價已回升約一成，預計下半年樓價可再上升5至10%。