地產商推售樓花,通常會提供即供及建築期付款兩種方式,兩者於樓價折扣、首期及按揭利率均不同,理財版比較後,雖發現即供支出較建築期少,但專家指按息走勢左右支出,即供不一定最抵,買家宜按能力及需要選擇。
記者:黃碧珊 余美玉
發展商為求盡快套現,通常會將旗下未竣工的樓盤,以樓花形式推售,買家可自由選擇以即供或建築期付款,前者多獲定價折扣,發展商亦會夥拍銀行,提供較市場優惠的按揭計劃。不過買家於支付首期後1至3個月,要繳清餘款,即未入伙、先供樓。
至於建築期付款方式則要先收若干定金,餘額於發展商發出成交通知書後才支付,故買家可待樓盤落成後才上會,即建築期內毋須供款,但沒有樓價及按揭優惠。
建築期付款先付定金
兩者到底那一種較抵?理財版以長實(001)首都及信和(083)御龍山為例,兩盤均於去年以樓花形式開售,並於今年落成,以當時即供上會,比較今年收樓時,才承造按揭的全期開支與原價差距,另假設P(最優惠利率)於去年11月調低後,至今維持不變。
假設買入御龍山一個定價390.1萬元的單位,即供可享3.5%折扣,於渣打承造按揭,首兩年P(5.5厘)減3.65厘,實際按息1.85厘;其後P減3.15厘,實際按息2.35厘。不過,P於上年尾下調,假設尾數悉數上會,分20年攤還,即每月供款由約1.69萬元,降至1.65萬元,不計現金回贈,首期及供款共繳449.7萬元,較定價高15.3%。至於建築期付款,則以現時約P(5.25厘)減2.75厘,即2.5厘計算,首期及供款共為480.2萬元,較買入價高23.1%。
至於首都,一個高層684方呎單位售351.8萬元,當時發展商夥拍中銀推出的按揭計劃,P(5.25厘)減2.9厘,實際按息2.35厘。選擇建築期付款的買家,則要多付5%,並已於6月底陸續收樓,再以2.5厘按息計算,攤分20年還款,首期加全期供款約449.7萬元,如果一早揀即供,只需427.8萬元,兩者相差21.9萬元。
宜按能力選擇
以上兩個樓盤以即供付款,支出均較建築期付款少,看似前者較有着數,但其實不然。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示:「即供同建築期根本唔係appletoapple,只係付款方法有分別,好難比較邊個抵用。」再者,按揭息率影響利息支出,惟高低按市況而定,難以預測,而兩盤的即供按息,均較現時銀行提供的低,所以支出較少。倘若情況逆轉,現行利率較低,使用建築期繳款或較着數,故專家認為,買家選擇付款方式時,最重要是因應個人能力及財政狀況。
專家:揀建築期有機估價不足
劉圓圓表示,選用即供付款,好處是發展商多會提供折扣或按揭優惠,但要有心理準備,未入伙已要每月供款,如現住單位要支付租金,無形中增加財政壓力,而且資金會被「鎖死」,若將供款投放於其他投資,或能有較佳回報。
若樓價急跌難上會
而揀建築期付款,所付首期較多,惟樓盤建築期內毋須供款,而且若有意於期內將單位轉售,手續亦較簡便,不怕銀行罰息。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,樓市暢旺時,業主上會多無估價不足問題,因發展商開售前,多安排銀行估價,出現即時估價不足機會微,她提醒:「建築期付款的買家要留意,樓花期較長嘅盤,若樓價急跌,有機會估價不足而上唔到會,到時要自己補差價。」
按息短期料低企
美國新近一次議息,維持聯邦基金利率不變,本港銀行如中銀及滙豐亦按兵不動,市場預料低息會維持一段時間。劉圓圓表示,短期內按揭利率亦不會有太大變動,實際按息平均約2厘,但不排除個別銀行會推出限額低息計劃作招徠。
她又指自金融海嘯後,樓價已回升約一成,預計下半年樓價可再上升5至10%。