樓市回春，住宅摩貨登記數字創11個月新高。最近陸續開售的新盤成為炒家摩貨對象，但入市前應了解成本，包括坐貨時的支出，資深投資者及專家提醒，摩貨要講實力，並應考慮四大風險。
記者：葉敏儀 余美玉
投資者選定物業並簽妥正式買賣合約後，至簽署樓契前的成交期，現樓由1至3個月，樓花則由數月至年多不等。其間買家可將單位轉售（其實是將手上正式買賣合約轉讓），假如有人願意以較高價入市，投資者在毋須上會的情況下賺取差價，俗稱摩貨。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，近日摩貨註冊量顯著上升，本月頭9日已有60宗，新盤佔一半，有31宗摩貨成交。他估計，因樓價逐步回升，吸引部份於去年低位吸納，甚至近兩個月入市的投資者，趁勢摩出圖利。
欠實力風險高
有「摩王」之稱的黎汝遠表示，07年尾以475萬元買入尖沙嘴凱旋門低層一個572呎單位，須於08年1月底完成交易，就在期限前，他成功以608萬元摩出，賬面賺133萬元（表1）。
短炒摩貨以小博大，成功固然賺取可觀回報，但投資者要注意四大風險。第一，以建築期付款為例，所需成本除樓價一至兩成定金，還要計算律師費及釐印費，費用視乎樓價，由數千至萬多元。一旦市場活躍度及樓價齊齊下滑，投資者短期內未必找到新買家接貨，又或售價不合意，隨時要倒蝕。
黎汝遠提醒要留意樓價走勢，「假設600萬元買入物業，七成按揭即借420萬元，但1年後收樓時銀行只按當時估價做按揭，如樓價跌至500萬元，七成按揭只有350萬元，中間70萬元差價，要自己諗辦法。」因此，不少投資者寧願撻定。
無奈坐貨雜費多
第二，即使摩出物業，新買家亦可能會在完成交易前，將物業再轉售，即摩上摩，其間可能再轉售多次，若其中一位摩貨的買家撻定，都會牽連上一個投資者，形成撻定的骨牌效應。
第三，若即供，雖然樓價或有折扣，惟投資者必須在1個月內上會，並需付兩至三成首期，未收樓就要開始供款，直至與新買家簽訂轉名契，故對一心短炒的投資者來說，成本及風險增。
第四，若無奈坐貨，除要每月供樓，更要應付一大堆雜費。以「銀湖．天峰」一個710方呎單位為例，入伙時要收一次性雜費，包括管理費按金、泥頭費及大廈基金，合共約1.3萬元，其後每月要交管理費，以每方呎2.1元計，即月繳1491元，短炒變長揸隨時失預算（表2）。
炒家多揀建築期付款
新盤樓花付款方法主要為建築期或即供，其他選擇有二按或特長成交期等。黎汝遠指，炒家多採用建築期付款方法，即先付定金，物業建成發展商發出收樓紙後，才支付尾數，樓花期可長達半月甚至上年，其間可找新買家轉售物業。
較多時間找新買家
他認為利用建築期付款勝在不用即時上會，只須付樓價10至20%定金，而於摩出單位時，會收取同一比率之定金，「新買家或會要求畀少啲，雙方可以傾。」由於定金涉及金額較細，風險較低。
至於即供，或稱一次過付款，要即時上會，吸引之處是有折扣。以近期發售中的新盤縉庭山及栢慧豪廷按訂價減5%，銀湖‧天峰減4%（表3），且普遍只需支付一成定金。
