換樓業主希望在樓價上升前購入心水單位,但另一方面又希望現住物業可待高價沽出,以致未及賣出舊樓,便先買入新樓,出現首期周轉不靈情況。部份銀行設有換樓按揭,讓業主解決燃眉之急。 記者:葉敏儀
換樓時若手頭現金不足,可向銀行申請換樓按揭貸款。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,換樓貸款旨在協助計劃換樓的業主,在未能售出舊樓時,有一筆錢應急,為新置物業支付首期。
市場上提供這類計劃的銀行不多,包括中信嘉華、滙豐、恒生、中銀及創興等,但一般要視乎情況釐定息率,不能獨立比較。由於屬過度性貸款,當中包含將現有物業加按,所以還款期較短,最長多為6個月,一旦賣出舊樓,便要即時歸還貸款,即是說需在還款期前成功將舊樓售出。
半年內要清還款項
劉圓圓表示,市面現時換樓貸款息率較高,市場息率多以大P(以5.25厘計算的最優惠利率)計,最低息僅P減1.5厘,即介乎3.75至5.25厘。較新造按揭實際息率平均低於3厘為高。
至於貸款額,銀行批出貸款額一般參考新舊樓價:1)是舊樓估值或售價的70%減按揭餘額;2)是參考新樓估值之20至30%。兩者選較低金額作貸款額。假設1)舊樓估值220萬元,按揭貸款餘額90萬元,即可借64萬元;2)新樓估值300萬元,若以估值20%計,即可貸款60萬元。兩者比較,銀行最後批出貸款額為60萬元。
須同時承擔三批按揭
中信嘉華、恒生及滙豐均以舊樓估值或售價(取其低者)之70%減按揭餘額計,而新樓估值之比例則各有不同,由20至30%,僅滙豐會再減去首期。
劉圓圓提醒,銀行會視乎個別情況,參考業主的財務狀況,如月薪及有否其他物業等,考慮是否批出貸款。她解釋,貸款人在舊樓未賣出前,需同時償還新、舊樓的按揭貸款,及換樓按揭貸款,令每月還款額大增。因此,銀行撥出貸款時會計算業主日後還款時的供樓開支比例,即供樓開支佔個人或家庭入息比重,一般在40%以下為安全水平,40至50%為警戒線,50%以上則會令申請獲批機會大減。
她補充,換樓按揭貸款最大限制是,新舊樓都要在同一銀行做按揭,以及舊樓必須在期限內售出以還款,因此,她建議換樓前仔細計劃開支預算,同時可向銀行查詢其他方案,部份銀行或可提供更優惠的私人貸款或其他產品。
部份提供換樓按揭銀行資料
中信嘉華銀行
貸款額*:舊樓估值70%減按揭餘額或新樓估值20%
最長還款期:6個月
銀行提供的其他建議:-
息率:視乎個別情況
滙豐銀行
貸款額*:舊樓估值/售價(較低者)70%減按揭餘額或新樓估值之30%減首期
最長還款期:6個月
銀行提供的其他建議:按揭保險計劃,提供七成按揭後之95%按揭
息率:5厘
恒生銀行
貸款額*:舊樓估值/售價(較低者)70%減按揭餘額或新樓估值25%
最長還款期:6個月
銀行提供的其他建議:貸款年期較長及穩定的可加按,短期貸款及靈活還款可將物業抵押透支
息率:5厘
註:*以低者為準資料來源:銀行電話熱線
個案:供款佔入息六成難獲批
假設李先生是一名運輸物流業經理,月入4萬元,有30萬元儲蓄,現住的北角單位樓齡8年,市值約200萬元,尚餘按揭貸款50萬元,月供5300元。換樓睇中新單位市值400萬元,七成按揭,分20年攤還,因舊樓未賣,新樓首期要120萬元,打算申請換樓貸款。
按恒生銀行的計算方法,李先生原則上最多獲貸款90萬元,實際要視乎銀行批出金額,或有變更,在未售出舊樓前,李先生同時承擔3項物業按揭,每月供款共2.385萬元,供款/入息比率為59.6%,不過,這水平已超越警戒線,因此,會大大降低李先生獲批的機會。
李先生申請換樓貸款最高額
方法1
‧現住物業估值x70%減尚餘按揭貸款結欠
‧即200萬元x70%-50萬=90萬元
獲批款額:以較低者為準,李先生原則上最多獲貸款90萬元
方法2
‧新物業估值x25%
‧即400萬元x25%=100萬元
獲批款額:以較低者為準,李先生原則上最多獲貸款90萬元
資料來源:恒生銀行
李先生每月供樓還款開支
現住物業 尚餘貸款額:$50萬 利率*:5厘
剩餘貸款期數:120月 每月供款:$5300
換樓貸款 尚餘貸款額:$90萬 利率*:5厘
剩餘貸款期數:6月 每月供款:$3750#
新物業 尚餘貸款額:$280萬(400萬x70%) 利率*:2.5厘
剩餘貸款期數:240月 每月供款:$1.48萬
合共:$2.385萬
李先生之供款/入息比率為59.6%
#當李先生成功出售舊樓,需同時清還舊樓按揭貸款餘額及換樓貸款,之後每月只需支付新物業按揭供款,即$1.48萬
註:*貸款利率將按個別客戶及物業質素而定,以上例子僅供參考
資料來源:恒生銀行