換樓業主希望在樓價上升前購入心水單位，但另一方面又希望現住物業可待高價沽出，以致未及賣出舊樓，便先買入新樓，出現首期周轉不靈情況。部份銀行設有換樓按揭，讓業主解決燃眉之急。 記者：葉敏儀
換樓時若手頭現金不足，可向銀行申請換樓按揭貸款。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，換樓貸款旨在協助計劃換樓的業主，在未能售出舊樓時，有一筆錢應急，為新置物業支付首期。
市場上提供這類計劃的銀行不多，包括中信嘉華、滙豐、恒生、中銀及創興等，但一般要視乎情況釐定息率，不能獨立比較。由於屬過度性貸款，當中包含將現有物業加按，所以還款期較短，最長多為6個月，一旦賣出舊樓，便要即時歸還貸款，即是說需在還款期前成功將舊樓售出。
半年內要清還款項
劉圓圓表示，市面現時換樓貸款息率較高，市場息率多以大P（以5.25厘計算的最優惠利率）計，最低息僅P減1.5厘，即介乎3.75至5.25厘。較新造按揭實際息率平均低於3厘為高。
至於貸款額，銀行批出貸款額一般參考新舊樓價：1）是舊樓估值或售價的70%減按揭餘額；2）是參考新樓估值之20至30%。兩者選較低金額作貸款額。假設1）舊樓估值220萬元，按揭貸款餘額90萬元，即可借64萬元；2）新樓估值300萬元，若以估值20%計，即可貸款60萬元。兩者比較，銀行最後批出貸款額為60萬元。
須同時承擔三批按揭
中信嘉華、恒生及滙豐均以舊樓估值或售價（取其低者）之70%減按揭餘額計，而新樓估值之比例則各有不同，由20至30%，僅滙豐會再減去首期。
劉圓圓提醒，銀行會視乎個別情況，參考業主的財務狀況，如月薪及有否其他物業等，考慮是否批出貸款。她解釋，貸款人在舊樓未賣出前，需同時償還新、舊樓的按揭貸款，及換樓按揭貸款，令每月還款額大增。因此，銀行撥出貸款時會計算業主日後還款時的供樓開支比例，即供樓開支佔個人或家庭入息比重，一般在40%以下為安全水平，40至50%為警戒線，50%以上則會令申請獲批機會大減。
她補充，換樓按揭貸款最大限制是，新舊樓都要在同一銀行做按揭，以及舊樓必須在期限內售出以還款，因此，她建議換樓前仔細計劃開支預算，同時可向銀行查詢其他方案，部份銀行或可提供更優惠的私人貸款或其他產品。
部份提供換樓按揭銀行資料
中信嘉華銀行
貸款額*：舊樓估值70%減按揭餘額或新樓估值20%
最長還款期：6個月
銀行提供的其他建議：－
息率：視乎個別情況
滙豐銀行
貸款額*：舊樓估值/售價（較低者）70%減按揭餘額或新樓估值之30%減首期
最長還款期：6個月
銀行提供的其他建議：按揭保險計劃，提供七成按揭後之95%按揭
息率：5厘
恒生銀行
貸款額*：舊樓估值/售價（較低者）70%減按揭餘額或新樓估值25%
最長還款期：6個月
銀行提供的其他建議：貸款年期較長及穩定的可加按，短期貸款及靈活還款可將物業抵押透支
息率：5厘
註：*以低者為準資料來源：銀行電話熱線
個案：供款佔入息六成難獲批
假設李先生是一名運輸物流業經理，月入4萬元，有30萬元儲蓄，現住的北角單位樓齡8年，市值約200萬元，尚餘按揭貸款50萬元，月供5300元。換樓睇中新單位市值400萬元，七成按揭，分20年攤還，因舊樓未賣，新樓首期要120萬元，打算申請換樓貸款。
按恒生銀行的計算方法，李先生原則上最多獲貸款90萬元，實際要視乎銀行批出金額，或有變更，在未售出舊樓前，李先生同時承擔3項物業按揭，每月供款共2.385萬元，供款/入息比率為59.6%，不過，這水平已超越警戒線，因此，會大大降低李先生獲批的機會。
李先生申請換樓貸款最高額
方法1
‧現住物業估值x70%減尚餘按揭貸款結欠
‧即200萬元x70%-50萬=90萬元
獲批款額：以較低者為準，李先生原則上最多獲貸款90萬元
方法2
‧新物業估值x25%
‧即400萬元x25%=100萬元
獲批款額：以較低者為準，李先生原則上最多獲貸款90萬元
資料來源：恒生銀行
李先生每月供樓還款開支
現住物業 尚餘貸款額：$50萬 利率*：5厘
剩餘貸款期數：120月 每月供款：$5300
換樓貸款 尚餘貸款額：$90萬 利率*：5厘
剩餘貸款期數：6月 每月供款：$3750#
新物業 尚餘貸款額：$280萬（400萬x70%） 利率*：2.5厘
剩餘貸款期數：240月 每月供款：$1.48萬
合共：$2.385萬
李先生之供款/入息比率為59.6%
#當李先生成功出售舊樓，需同時清還舊樓按揭貸款餘額及換樓貸款，之後每月只需支付新物業按揭供款，即$1.48萬
註：*貸款利率將按個別客戶及物業質素而定，以上例子僅供參考
資料來源：恒生銀行