現時利率低企,銀行資金找尋出路,紛紛推出不同按揭產品,除傳統以最優惠利率(P)作為參考,另一種是HIBOR(銀行同業拆息)按揭。有朋友問我意見。
貸款置業原因是本金不足,又或是想保持現金流,有人因不太懂投資,又或因年近退休不能做按揭,所以會一筆過付款購買物業。
HIBOR波動難預算
未來的利率走勢無人知曉,但不代表不可分析。借貸是有成本的,以按揭300萬元為例,傳統按揭假設是P減2.8厘,如果P為5厘,實際按息是2.2厘,借貸20年,月付15462.29元,總利息710950元。利用3個月HIBOR+0.8厘(H為0.25厘),按息是1.05厘,月付13863.85元,總利息327324元。
表面上少付了很多利息,但HIBOR是一個變化很快的利率參考,一年多前約是2厘,兩年前更是4.54厘。相反最優惠利率卻十分穩定,自07年12月以來,滙豐銀行的P只轉變了5次,在預算時會較容易。
儘管不少銀行都會為HIBOR按揭設上限,例如P減1.75厘。當HIBOR升至2.45厘時,兩個計算方法打和,每月付款17015.87元,總利息支出1083809元,比純用P計算P減2.8厘時多付372859元。
視乎點睇利率走勢
銀行或地產發展商都會利用不同按揭計劃吸引買家,有些是首3年定息,利率又相當吸引。如未來一年拆息低企,業主算是先贏了,但若一年後拆息升至一年前水平(1.89厘),按息(2.69厘)便比傳統的高(2.45厘),那時P是5.25厘。銀行不會做賠本生意,此計劃將利率上升風險轉嫁給貸款人,先前少付後來卻多付。一年後轉計劃又不行,因為要罰息,因此用何種計劃,視乎你對利率的走勢態度。
中大酒店及旅遊管理學院
會計與財務高級導師 李兆波
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