讀者張先生見按揭息率低企，想趁機入市，但未儲夠首期，又怕錯過入市良機。理財專家認為他應先儲蓄，建議延遲入市。多位地產專家，看好短期樓價走勢，但提醒買樓自住人士，低息環境不一定是入市良機，反而應按個人承擔能力作考慮。
記者：葉敏儀 余美玉
張先生考慮10月入市，心水單位為九龍灣的德福花園，樓價約200萬元。不過，他僅得25萬元流動現金，擔心承造太高按揭令負擔過重，有感現為入市時機，但資金安排令他大傷腦筋。
CFP認可財務策劃師翁永鴻表示，張先生應按自己能力，做好準備才入市，如置業並非急切需要，建議延後兩年，儲多些首期，減少往後的利息支出。假設向銀行承造八成按揭，即借160萬元，按揭利率3厘，分20年攤還，月供8874元，對張先生應游刃有餘。
借160萬 月供8874元
修訂兩年後才買樓，如承造八成按揭，首期需40萬元。翁永鴻指，張先生手持25萬元現金，可作低風險投資，只要每年有3厘回報，加上月儲6000元，已夠應付首期。
翁永鴻建議：「張先生買年期較短的債券，避免鎖死資金，一年左右最好，每年回報有3厘就夠。」同時，亦要留意該債券於市場上的流通性，以免「有入冇出」。
《個案》
讀者：張先生
年齡：27歲
行業：I.T
月入：3萬元
資產：現金25萬元、強積金8.8萬元、基金1.85萬元、股票約10萬元
目標：1至2年內置業，暫定九龍灣德福花園，心水樓價約200萬元
(1)開始 張先生置業之路
(2)樓市未穩毋須急買
《專家建議》
翁永鴻認為，近期樓市回勇，相信予發展商一定信心，加快新盤動工，故預計一、兩年後，將有大量新落成單位應市，屆時對二手樓價有一定壓力，故認為張先生不用擔心兩年後樓價大幅攀升，最緊要做好全盤置業計劃。專家建議，張先生於5年後，將有一份基金投資計劃到期，可善用該筆資金償還按揭貸款，減少利息支出。
(3)未來新盤供應恐減
《樓市數據》
據房屋局公佈數字，截至今年第一季可出售單位數目約5.4萬個，但近期多個新盤貼市價推售，料積存量有機會跌至5萬伙以下，創有紀錄以來新低。
高力國際研究及諮詢董事盧永輝指，多個新盤已消耗一定購買力，加上首季施工量及落成量分別為1700及1600個，按季跌19%及72.4%。供應量減少對樓價有支持，但仍要視乎外圍經濟發展。
(4)高成數按揭負擔大
《學者意見》
理大建築及房地產學系教授許智文表示，金融海嘯後，樓價雖有下調，但未見大幅滑落，因此難以預測兩年後市況。他認為，如讀者選擇在年底買樓，但首期不足，供樓金額會較大，若兩年後置業，有能力儲夠三成首期最好，買樓選擇亦較多。此外，不少人因按揭息率低企而入市，他提醒，買樓不應單睇按息，「因低息時樓價或會較高，將來供款較辛苦，如果息口回升，業主供款壓力增加，樓價卻可能回落。」
(5)大行對本地樓價走勢預測（表1）
‧花旗 展望：近期樓市已現泡沫，惟樓價有機會在現水平再升15%，重返去年高位
‧里昂 展望：將今年樓價預測，由下跌15%，修正至上升10%
‧摩通 展望：料今明兩年樓價，分別升10%及5%
‧美林 展望：料下半年樓價將升5%，明年升幅介乎5%至10%
‧高盛 展望：料今年樓價只會保持平穩
‧大摩 展望：將未來12個月樓價跌幅，由原先估計20%，收窄至5%
‧瑞信 展望：將今年樓價跌幅，由原先估計20%，減至5%
(6)花旗料樓價漲15%
《大行預測》
投資氣氛改善，加上銀行以低息搶攻按揭貸款，令多家大行調整今年樓價預測（表1）。里昂將今年樓價預測，由原先估計跌15%，大幅修改至升10%，摩通大通則預料今明兩年樓價分別升一成及半成。
雖然花旗認為近期樓市已出現泡沫，惟在資金充裕及投資者追捧下，該行相信樓價有機會在現水平再漲15%，重返去年3月高位。不過，亦有大行看淡樓市，其中高盛料今年樓價只會保持平穩，瑞信及摩根士丹利將樓價跌幅，由原先預測20%，收窄至5%。
(7)趁機換馬貨幣基金
張先生現有4份基金投資計劃（表2），投資地區遍佈亞洲、東歐及非洲，翁永鴻指香港、中國、亞洲及能源類的基金可保留，其餘則需執位。他預計於6月股市將出現調整，建議趁升浪高位換馬，將潛力較遜的基金換至貨幣基金，待穩定後再投資。
東歐基金：當中以出產天然氣的俄羅斯發展潛力較佳，建議主攻。
印度基金：印度雖貴為金磚四國之一，但因不時有宗教衝突，低收入人士眾多，發展前景未如中國理想。
(8)張先生月供基金組合（表2）
計劃：1 月供額：2000元 年期：15年
組合：《東歐（40%）》、香港（30%）、《印度（10%）》、中東及北非（20%）
換入：俄羅斯及中國
計劃：2 月供額：2000元 年期：30年
組合：《東歐（25%）》、亞洲股票（20%）、中國增長（30%）、環球能源（25%）
換入：俄羅斯
計劃：3 月供額：4000元 年期：5年
組合：香港中國（45%）、亞洲楝樑（20%）、《東歐（20%）》、《印度（15%）》
換入：俄羅斯及中國
計劃：4 月供額：250元 年期：無特定年期
組合：香港（30%）、《印度（50%）》、俄羅斯（20%）
換入：中國
註：《》字為換走
終點
張先生心水單位為德褔花園
