九龍灣3個大型私人屋苑，包括港鐵上蓋的德福花園、距港鐵站約5至8分鐘步程的淘大花園及得寶花園，3個屋苑中以淘大花園交投最旺，尤其兩房單位，大部份樓價200萬元以下有交易，較德福花園兩房戶入場費至少250萬元，平約兩成。雖然淘大花園樓價較得寶花園高，但單位面積普遍較大，選擇亦較多，兼且位置及間隔均較優勝。不論上車用家或長線投資者，多首選淘大花園。
淘大花園合共提供近4900個單位，主打300餘至500餘方呎單位，超過八成單位入場費低於200萬元，加上鄰近九龍灣站兼自設商場等優勢，輕易成為東九龍最受歡迎的上車盤。
一期近商場 四期最幽靜
屋苑分4期建成，樓齡最高的1期（A至G座），最近商場，出入最方便，各單位不設窗台，實用率較其餘各期數高；2期（H至K座）呈一字形面向牛頭角道，前排25樓以上高層單位可享海景，惟低層會有噪音問題，後排則以商場及樓景為主；3期（L至P座）較多1房細戶，面積介乎340至443方呎，正好迎合手頭資金有限的上車客；4期（Q至S座）遠離商場，近山環境最幽靜，提供大單位為主，面積分別572及607方呎。另外，3及4期極高層提供小量縮則戶，當中16個單位附連平台，屬特色戶之選。
美聯分行經理鄒岳殷表示，5月截至21日，淘大花園錄得35宗成交，較4月同期減少30%，主要是受月初本港確診首宗甲型流感影響，交投顯著放緩，但隨着疫情受控，5月下旬成交已開始回升。目前屋苑平均呎價3750元，較上月升5%，較去年11月海嘯價低位回升18%，但較去年初高位，仍有約一成距離。
呎價3750 按月升5%
淘大花園現有350個放盤，叫價每方呎3500元起至4800元不等。1房單位入場費130萬元，兩房戶樓價由178萬元起。
至於與淘大花園較接近的得寶花園，現時平均呎價3100元，而位處港鐵站上蓋德福花園，平均呎價則為4200元。
記者：蔡家儀 攝影：孔慶初
模特兒：Debby（PureModels）
內櫳舊需翻新
淘大花園第4期樓齡最新，位置遠離商場，居住環境特別幽靜，該期數更以大單位為主，面積572及607方呎，兩類單位均可自製成3房間隔，因此特別受換樓客歡迎。
如以下介紹放盤，飯廳位置可改建作房間，有窗戶兼且間隔四正，至於小餐枱則可放於浴室旁，特別適合家庭成員較多的買家。單位內櫳頗殘舊，尤其廚廁，有翻新必要。
介紹單位：R座高層5室
建築面積：572方呎
實用率：82%
間隔：2房2廳
落成：1987年
叫價：240萬元
呎價：4196元
租值：8000元
回報率：4厘
資料來源：美聯淘大花園分行
《樓價溫度計》
現叫價：240萬元
九七價：350萬元
沙士價：120萬元
低層景觀侷促
淘大花園面積462至501方呎兩房戶，供應最多，叫價普遍180萬至200萬元，以下介紹屬面積最大的501方呎，叫價178萬元，屬同類最筍的放盤。單位廚廁裝修新淨，睡房有小量家具，惟一缺點是景觀欠奉，低層望商場頂，視野侷促。不過，內櫳裝修不俗，自住買家大可省回翻新費。
介紹單位：I座低層6室
建築面積：501方呎
實用率：78%
間隔：2房2廳
落成：1984年
叫價：178萬元
呎價：3553元
租值：7300元
回報率：4.9厘
資料來源：美聯淘大花園分行
《樓價溫度計》
現叫價：178萬元
九七價：260萬元
沙士價：90萬元
主要資料
地址：九龍灣牛頭角道77號
期數：4期
座數：19座
住宅樓層：26至36層
每層伙數：8伙
單位總數：4896個
建築面積：340至607方呎
實用率：73至82%
間隔：1至2房
落成：81至87年
發展商：恒隆
管理公司：恒隆
管理月費：每呎約1.5元
設施：商場及停車場
校網：小學46網；中學觀塘區
5月成交單位個案表
N座中層6室494方呎 成交價：187.8萬元 呎價：3802元
備註：向東南 租值/回報：7000元/4.5厘
G座高層4室482方呎 成交價：182.0萬元 呎價：3776元
備註：開揚 租值/回報：6800元/4.5厘
L座中層5室480方呎 成交價：176.0萬元 呎價：3667元
備註：連租約 租值/回報：6500元/4.4厘
E座低層2室462方呎 成交價：168.0萬元 呎價：3636元
備註：園樓景 租值/回報：6200元/4.4厘
C座低層2室462方呎 成交價：167.5萬元 呎價：3626元
備註：連租約 租值/回報：6200元/4.4厘
放盤單位叫價表
R座高層1室572方呎 叫價：255萬元 呎價：4458元
備註：山景 租值/回報：8300元/3.9厘
C座中層3室482方呎 叫價：185萬元 呎價：3838元
備註：園樓景 租值/回報：6500元/4.2厘
K座高層6室501方呎 叫價：190萬元 呎價：3792元
備註：園樓景 租值/回報：6600元/4.2厘
M座低層7室371方呎 叫價：130萬元 呎價：3504元
備註：園樓景 租值/回報：4500元/4.2厘
L座低層4室443方呎 叫價：150萬元 呎價：3386元
備註：學校景 租值/回報：5000元/4.0厘
