最近數月私人住宅租金止跌回穩，究竟是樓價見底回升訊號，還是仍停留小陽春階段？租金跌定，一般會被視為樓價見底訊號，有關數據亦令市場人士憧憬樓價有望重拾升軌，在剛公佈的經濟數據進一步轉差下，令人擔心樓市升勢將不能持續，不過，樓市對壞消息似乎視若無睹，甚至與實體經濟背道而馳，樓市該何去何從？今期特別請來三位專家拆解樓市謎局。
黃良昇
樓價早於去年12月見底
「私人住宅租金於今年2月已開始止跌，而樓價早於去年12月已見底，今年1月份開始慢慢回升。其實，租金在去年7月份開始下跌，其後金融海嘯爆發後，租金跌得很急，於短短半年內竟大跌了兩、三成，提前反映出本港經濟差，近期租金跌定，可理解為反映了所有不利因素。」中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，租金止跌，是樓價見底其中一個很強訊號，但並非代表全部訊號，而租金繼續橫行搵位企定，即顯示經濟並無出現大衰退，至於樓價是否回升？仍是未知之數。
呎租在13元水平橫行
黃良昇表示，今年首季的租金跌幅顯著減弱，並反覆靠穩，連續3個月在13元左右徘徊，反映樓市氣氛恢復暢旺，近期樓價及租金企穩，加上租金回報較銀行存款利率可觀，吸引不少投資者買樓收租，在大量用家的支持下，租務市場前景明朗，預期今年第二季的平均呎租會在13元上下水平橫行。
杏花邨平均呎租回升3.4%
十大藍籌屋苑方面，在4月份有6個屋苑的平均租金明顯回升(見表)，包括有杏花邨、太古城、沙田第一城、康怡花園、麗港城、黃埔花園等，其中杏花邨4月份平均租金錄得每平方呎15.9元，較3月份15.4元，上升3.2%，升幅為十大屋苑之冠。太古城4月份平均租金錄得20.5元，較3月份上升2.5%居次。嘉湖山莊租金維持不變。海怡半島、滙景花園及美孚新邨4月份的平均呎租則較3月下跌0.7%、0.8%及2.3%。
十大藍籌屋苑平均租金統計
屋苑名稱：杏花邨
2009/04：15.9
2009/03：15.4
2009/02：15.6
2009/01：16.0
屋苑名稱：太古城
2009/04：20.5
2009/03：20.0
2009/02：19.2
2009/01：19.2
屋苑名稱：沙田第一城
2009/04：14.0
2009/03：13.8
2009/02：13.8
2009/01：13.5
屋苑名稱：康怡花園
2009/04：16.1
2009/03：15.9
2009/02：15.9
2009/01：16.4
屋苑名稱：麗港城
2009/04：12.0
2009/03：11.9
2009/02：11.8
2009/01：12.4
屋苑名稱：黃埔花園
2009/04：15.6
2009/03：15.5
2009/02：16.1
2009/01：16.7
屋苑名稱：嘉湖山莊
2009/04：6.5
2009/03：6.5
2009/02：6.4
2009/01：6.4
屋苑名稱：海怡半島
2009/04：14.1
2009/03：14.2
2009/02：14.3
2009/01：14.1
屋苑名稱：滙景花園
2009/04：12.8
2009/03：12.9
2009/02：12.4
2009/01：12.9
屋苑名稱：美孚新邨
2009/04：12.7
2009/03：13.0
2009/02：13.0
2009/01：13.0
（資料來源：中原地產研究部）
樓價破08年高位才叫「回升」
黃良昇指出，由於樓價跑得快過租金，加上金融海嘯後樓價跌凸，樓價早於去年12月已見底，目前樓價升勢只是填補今年1月份裂口，雖然自金融海嘯後整體樓價已上升一成，但仍未算是正式回升，他認為，樓價要破08年3月高位，才可以叫做「回升」。目前中原城市領先指數最新報64點，即指數要升穿08年3月高位時的74點。
市民儲存財富方式改變
另外，他稱，以近期樓市興旺表現，可謂完全與經濟衰退背道而馳，今日市民買樓，並不是因為經濟上升、GDP增長、也不是炒得過，而是因為對金融產品存有戒心，不得不把儲存財富的方式改變，調整投資組合，減持股票和現金，增持實物，以作出消極性保值，故此與最近的經濟數據並無關係，舊有模式根本未能解釋為何樓市會如此暢旺。他指出，市場購買力主要來自市民過去數十年來的財富累積，目前，本港市民的總存款量約達6萬億元，相比起10年前，港人的儲蓄已增加了一倍。
關焯照
經濟有改善 樓價才能回升
不過，「租金止跌，樓價見底」並非人人認同。經濟學家關焯照指出，租金橫行，並不是樓價見底的重要訊號，只可當作其中一個考慮因素，況且租金始終屬於滯後數據，因為樓價與租金存在着因果關係，樓價先升才拖動租金上升，樓價反彈了兩、三個月，才令近期租金回升，而且目前租金仍未有明顯升幅，估計租金會再橫行一段時間才會顯著上升。他認為，樓價要回升，一定要實體經濟有改善。
他稱，樓價與經濟是同步的，但今次卻互相背馳，其實，樓價是否見底，還有其他訊號可多加留意，包括經濟領先指數是否上升、樓市整體交投量是否可以持續至少3至4個月、以及市民入市信心是否回升等。他預期，第3季樓價應該橫行，並步入鞏固期，主要原因是樓價在過去3個月已上升一成，始終有待消化。
許智文
租金跌定非樓價見底 回升訊號
理工大學建築及房地產學系教授許智文分析說，租金跌定並不是壞事，但有關數據未必一定代表樓價會見底回升，樓價是否見底回升主要視乎整體經濟環境，而且還要有足夠時間讓各行各業改善經濟條件，當經濟環境好轉後，樓市才會有起色。
租金還會再向下
他指出，現時最憂慮反而是政府剛公佈今年的GDP經濟表現為負5.5%至6.5%，即反映市民收入減少，他認為，租金將有可能再下跌，加上失業率持續惡化，租樓人士亦會因而減少。他解釋，早前租金急速下跌，主要原因是金融及保險業大規模裁員，引發退租潮，目前大小企業仍有裁員，只不過是規模縮小了，故租金還會再受壓向下。他稱，今年3、4月間由於多個新盤低價促銷，令成交量大增，但踏入5月份，在豬流感影響下，再加上經濟數據進一步轉差，不利樓市，交投經已明顯減慢。