最近數月私人住宅租金止跌回穩,究竟是樓價見底回升訊號,還是仍停留小陽春階段?租金跌定,一般會被視為樓價見底訊號,有關數據亦令市場人士憧憬樓價有望重拾升軌,在剛公佈的經濟數據進一步轉差下,令人擔心樓市升勢將不能持續,不過,樓市對壞消息似乎視若無睹,甚至與實體經濟背道而馳,樓市該何去何從?今期特別請來三位專家拆解樓市謎局。
黃良昇
樓價早於去年12月見底
「私人住宅租金於今年2月已開始止跌,而樓價早於去年12月已見底,今年1月份開始慢慢回升。其實,租金在去年7月份開始下跌,其後金融海嘯爆發後,租金跌得很急,於短短半年內竟大跌了兩、三成,提前反映出本港經濟差,近期租金跌定,可理解為反映了所有不利因素。」中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,租金止跌,是樓價見底其中一個很強訊號,但並非代表全部訊號,而租金繼續橫行搵位企定,即顯示經濟並無出現大衰退,至於樓價是否回升?仍是未知之數。
呎租在13元水平橫行
黃良昇表示,今年首季的租金跌幅顯著減弱,並反覆靠穩,連續3個月在13元左右徘徊,反映樓市氣氛恢復暢旺,近期樓價及租金企穩,加上租金回報較銀行存款利率可觀,吸引不少投資者買樓收租,在大量用家的支持下,租務市場前景明朗,預期今年第二季的平均呎租會在13元上下水平橫行。
杏花邨平均呎租回升3.4%
十大藍籌屋苑方面,在4月份有6個屋苑的平均租金明顯回升(見表),包括有杏花邨、太古城、沙田第一城、康怡花園、麗港城、黃埔花園等,其中杏花邨4月份平均租金錄得每平方呎15.9元,較3月份15.4元,上升3.2%,升幅為十大屋苑之冠。太古城4月份平均租金錄得20.5元,較3月份上升2.5%居次。嘉湖山莊租金維持不變。海怡半島、滙景花園及美孚新邨4月份的平均呎租則較3月下跌0.7%、0.8%及2.3%。
十大藍籌屋苑平均租金統計
屋苑名稱:杏花邨
2009/04:15.9
2009/03:15.4
2009/02:15.6
2009/01:16.0
屋苑名稱:太古城
2009/04:20.5
2009/03:20.0
2009/02:19.2
2009/01:19.2
屋苑名稱:沙田第一城
2009/04:14.0
2009/03:13.8
2009/02:13.8
2009/01:13.5
屋苑名稱:康怡花園
2009/04:16.1
2009/03:15.9
2009/02:15.9
2009/01:16.4
屋苑名稱:麗港城
2009/04:12.0
2009/03:11.9
2009/02:11.8
2009/01:12.4
屋苑名稱:黃埔花園
2009/04:15.6
2009/03:15.5
2009/02:16.1
2009/01:16.7
屋苑名稱:嘉湖山莊
2009/04:6.5
2009/03:6.5
2009/02:6.4
2009/01:6.4
屋苑名稱:海怡半島
2009/04:14.1
2009/03:14.2
2009/02:14.3
2009/01:14.1
屋苑名稱:滙景花園
2009/04:12.8
2009/03:12.9
2009/02:12.4
2009/01:12.9
屋苑名稱:美孚新邨
2009/04:12.7
2009/03:13.0
2009/02:13.0
2009/01:13.0
(資料來源:中原地產研究部)
樓價破08年高位才叫「回升」
黃良昇指出,由於樓價跑得快過租金,加上金融海嘯後樓價跌凸,樓價早於去年12月已見底,目前樓價升勢只是填補今年1月份裂口,雖然自金融海嘯後整體樓價已上升一成,但仍未算是正式回升,他認為,樓價要破08年3月高位,才可以叫做「回升」。目前中原城市領先指數最新報64點,即指數要升穿08年3月高位時的74點。
市民儲存財富方式改變
另外,他稱,以近期樓市興旺表現,可謂完全與經濟衰退背道而馳,今日市民買樓,並不是因為經濟上升、GDP增長、也不是炒得過,而是因為對金融產品存有戒心,不得不把儲存財富的方式改變,調整投資組合,減持股票和現金,增持實物,以作出消極性保值,故此與最近的經濟數據並無關係,舊有模式根本未能解釋為何樓市會如此暢旺。他指出,市場購買力主要來自市民過去數十年來的財富累積,目前,本港市民的總存款量約達6萬億元,相比起10年前,港人的儲蓄已增加了一倍。
關焯照
經濟有改善 樓價才能回升
不過,「租金止跌,樓價見底」並非人人認同。經濟學家關焯照指出,租金橫行,並不是樓價見底的重要訊號,只可當作其中一個考慮因素,況且租金始終屬於滯後數據,因為樓價與租金存在着因果關係,樓價先升才拖動租金上升,樓價反彈了兩、三個月,才令近期租金回升,而且目前租金仍未有明顯升幅,估計租金會再橫行一段時間才會顯著上升。他認為,樓價要回升,一定要實體經濟有改善。
他稱,樓價與經濟是同步的,但今次卻互相背馳,其實,樓價是否見底,還有其他訊號可多加留意,包括經濟領先指數是否上升、樓市整體交投量是否可以持續至少3至4個月、以及市民入市信心是否回升等。他預期,第3季樓價應該橫行,並步入鞏固期,主要原因是樓價在過去3個月已上升一成,始終有待消化。
許智文
租金跌定非樓價見底 回升訊號
理工大學建築及房地產學系教授許智文分析說,租金跌定並不是壞事,但有關數據未必一定代表樓價會見底回升,樓價是否見底回升主要視乎整體經濟環境,而且還要有足夠時間讓各行各業改善經濟條件,當經濟環境好轉後,樓市才會有起色。
租金還會再向下
他指出,現時最憂慮反而是政府剛公佈今年的GDP經濟表現為負5.5%至6.5%,即反映市民收入減少,他認為,租金將有可能再下跌,加上失業率持續惡化,租樓人士亦會因而減少。他解釋,早前租金急速下跌,主要原因是金融及保險業大規模裁員,引發退租潮,目前大小企業仍有裁員,只不過是規模縮小了,故租金還會再受壓向下。他稱,今年3、4月間由於多個新盤低價促銷,令成交量大增,但踏入5月份,在豬流感影響下,再加上經濟數據進一步轉差,不利樓市,交投經已明顯減慢。