天水圍共建6組以天字為名的居屋，論地利方便及入場費平，毗鄰港鐵天水圍站的天祐苑屬首選。物業距港鐵站僅一路之隔，步程僅約5分鐘，距離與同屬港鐵站旁居屋的天盛苑相若，但天祐苑樓價低兩至三成，主因是物業為區內最早入伙居屋，規模較細，配套設施依賴毗鄰公屋。
自由市場價76萬起
天祐苑僅設3座，不論第二市場（綠表客）或自由市場（要補地價），均屬區內居屋苑中入場之選。祥益地產營業員吉春華表示，現時天祐苑第二市場最平38萬元有交易，自由市場價最平76萬元。相比之下，天盛苑因為規模大兼配套較多，樓價向來稱冠同區居屋，第二市場最平亦要55萬元，由於補地價金額偏高，自由市場並不活躍。同區另一個自由市場較多成交的居屋，有毗鄰嘉湖山莊1期樂湖居的天愛苑，屬市中心地段，享更佳的商場及公園配套，第二市場及自由市場入場價分別50萬及90萬元，造價較天祐苑略高。
天祐苑單位戶型分四大類，最細碼為593至601方呎，間隔1房，第二市場叫價38萬至70萬元，自由市場叫價76萬至110萬元；間隔兩房的737至748方呎單位，現價（第二市場及自由市場，下同）分別48萬至80萬元及100萬至120萬元；820至830方呎單位，屬細碼3房戶，現價分別73萬至100萬元及125萬至130萬元；大碼3房戶面積877至889方呎，其中兩房屬子母房佈局，現價78萬至110萬元及140萬至150萬元。
屋苑放盤不足40個，1房戶佔約4成，3房戶盤源最少，僅數個。物業以外圍向東南或西南戶景觀較開揚，較受歡迎。
同區私人屋苑以規模全港最大的嘉湖山莊，入場價最平，現時1期樂湖居500餘方呎最低消費逾100萬元，700餘方呎單位普遍逾130萬元，較天祐苑自由市場價高近三成。
記者：伍志輝 攝影：王子俊
模特兒：Fion（StageModels）
主要資料
地址：天水圍天城路1號
座數：3座
住宅樓層：38層
每層伙數：16伙
單位總數：1824個
建築面積：593至889方呎
實用率：73%
間隔：1至3房
落成：1992年
發展商：房委會
管理公司：富城物業管理
管理月費：每呎約0.63元
設施：停車場、休憩公園及網球場
備註：13C及14A期居屋，補地價折扣率47至50%
校網：小學72網；中學元朗區
高層東南戶內櫳賣相佳
天祐苑樓齡17年，為區內最舊居屋，普遍放盤內櫳陳舊，新裝修單位佔放盤量不足一成，目前為數少於5個的新裝放盤中，以介紹這伙內櫳賣相最佳，樓層夠高，兼且向東南，集多項優點於一身。戶主數年前透過第二市場入市，花費20萬元翻新全屋，更換喉管電線、廚廁設備及廳房鋁窗。
單位第二市場開價70萬元，較一般新裝高層盤源約60萬元貴，反而自由市場開價98萬元，較為中庸。
介紹單位：B座祐寧閣高層7室
建築面積：595方呎
間隔：1房2廳
叫價：第二市場70萬元；自由市場98萬元
呎價：第二市場1176元；自由市場1647元
備註：第二市場僅售予綠表客
資料來源：祥益地產天盛苑分行
《樓價溫度計》
現叫價：70萬元
九七價：90萬元
沙士價：28萬元
備註：97年屋苑未有自由市場價，以第二市場計算
不設間隔牆向內園望樓
天祐苑屬於和諧式居屋，特點是部份房間不設間隔牆，由戶主自行彈性處理。現介紹面積748方呎單位，客廳旁窗前凹位可間作第二間睡房，但此戶業主僅放置睡床衣櫃，並未加建間隔牆，故仍然以一房戶看待，如此格局，令客飯廳寬敞的賣點更加顯著。
內櫳裝修殘舊，新買家要預留翻新費，勝在開價算平，第二市場價58萬元，自由市場價106萬元，俱屬同類單位入場水平。單位向內園望樓，算開揚光猛。
介紹單位：B座祐寧閣中低層16室
建築面積：748方呎
間隔：1房2廳；另工作間
叫價：第二市場58萬元；自由市場106萬元
呎價：第二市場775元；自由市場1417元
備註：第二市場僅售予綠表客
資料來源：祥益地產天盛苑分行
《樓價溫度計》
現叫價：58萬元
九七價：100萬元
沙士價：32萬元
備註：97年屋苑未有自由市場價，以第二市場計算
放盤叫價表
A座祐康閣低層9室889方呎 第二市場/自由市場叫價（萬元）：78/141
第二市場/自由市場呎價（元）：877/1586 備註：西南開揚
B座祐寧閣低層11室830方呎 第二市場/自由市場叫價（萬元）：73/128
第二市場/自由市場呎價（元）：880/1542 備註：東北遠景
A座祐康閣高層12室737方呎 第二市場/自由市場叫價（萬元）：48/-
第二市場/自由市場呎價（元）：651/- 備註：只放第二市場
A座祐康閣低層6室601方呎 第二市場/自由市場叫價（萬元）：38/76
第二市場/自由市場呎價（元）：632/1265 備註：西北園樓景
B座祐寧閣中層14室595方呎 第二市場/自由市場叫價（萬元）：-/85
第二市場/自由市場呎價（元）：-/1429 備註：已補地價
成交個案表
C座祐泰閣中高層6室595方呎 成交價：78萬元
呎價：1311元 成交月份/備註：5月/自由市場
C座祐泰閣低層1室889方呎 成交價：120萬元
呎價：1350元 成交月份/備註：4月/自由市場
A座祐康閣中高層2室830方呎 成交價：121萬元
呎價：1458元 成交月份/備註：3月/自由市場
C座祐泰閣中高層15室595方呎 成交價：80萬元
呎價：1345元 成交月份/備註：3月/自由市場
C座祐泰閣中高層10室826方呎 成交價：63萬元
呎價：763元 成交月份/備註：1月/第二市場