越秀投資（123）一向是內房股起步較慢者之一，不過，近期的表現已追貼大市。
越投主要於廣州市經營物業發展及投資，又佔有越秀交通（1052）股權45.28%，已分拆投資物業組成越秀房產信託基金（405）上市，現佔35.58%，原來持有的廣州造紙（新聞紙）權益已售予控股公司，收取北角粵華酒店及現金，其他業務包括超市及裝飾業務。
越投去年盈利6.08億元，減41%，每股盈利8.53仙，末期息0.8仙，全年股息3.4仙，減少29%。
去年投資物業公允值變動由盈轉虧，剔除該項目後，除稅前盈利增18.2%，除稅後純利升5.1%。
放緩發展步伐
為配合市場，越投放緩發展步伐，去年完成面積36萬方米，入賬20.16萬方米，減少43.7%，銷售收入24.16億元，下降30.5%，但毛利率由27%增至42%，是銷售物業主要位於市中心區，售價較高的貢獻。
越秀交通對越投的貢獻，是應佔其盈利2.75億元，房託基金對越投的分派約9300萬元，酒店、超市及裝飾業務貢獻不詳，但前兩項的貢獻已達3.68億元，佔越投業績相當部份，反映物業的貢獻於負擔行政開支及財務開支後，少於整體業績的一半。
越投在建面積248萬方米，今年將完成112萬方米（包括商業面積），已預售面積（包括存貨）24萬方米，預售收入26.7億元。今年可供銷售面積約50萬方米，目標銷售45萬方米，如能實現，將較去年大增。
從在建面積看，3個項目是綜合性商業物業，今年完成約50萬方米，明年完成45萬方米，後年完成23萬方米。從完成期看，明年將無住宅完成，相信需要加速發展，方可避免業績反覆。至於土地儲備為354萬方米，即去年底在建及土儲共602萬方米，其中約385萬方米為商業物業。
住宅土儲不足
在建中的商業物業，主要為廣州國際金融中心，包括寫字樓、公寓、酒店及商場，面積達45萬方米，此項目耗資龐大。在土儲中，最具規模的南沙濱海花園，面積達186萬方米，同樣是商業性（只有部份是別墅），反映住宅土地不多，據說今年將增購，但去年底的淨借貸已達60億元以上，財政負擔不輕，特別是商業物業並非銷售。
越投現價1.50元，PE17.5倍，息率2.26%，PB0.739倍，預期今年PE急降，下年展望，除市道外，還待發展策略配合，其特點是住宅土儲不多，未來仍偏重於商業物業及酒店，如樓市確實轉好，則住宅土儲少是缺點，或將成為表現遜於同業的原因。
齊明