【本報訊】股市造好，炒賣氣氛捲土重來。不過經歷金融海嘯洗禮，樓市投資者反而重整投資策略。擁有逾10年地產投資經驗的「玩具鄭」鄭躬洪屬其中之一。從07至08年樓市升浪中，坐擁市值逾10億元物業的他，改為「棄短炒，取中長線」投資策略，投資比重由八至九成為商廈及舖位物業，改為七至八成買豪宅。
記者：湯家明
近期發展商賣樓浪接浪，並重現投資者大手掃貨，投資氣氛好轉，代理行更急忙高調唱好樓市，樓市彷彿陰霾過後，再現曙光。不過，鄭躬洪接受本報訪問時直言：「睇唔通個市。」他說：「家係迴光反照？熊市三期定係牛市一期，仍好難講。」市場有太多問題未解決，如美國經濟復蘇及地產是否已見底回升等。
料樓市非轉勢只屬反彈
本身從事玩具出口業的他相信，即使美國經濟復蘇，只是在底部橫行，相信本港經濟明年才見底，樓價才有機會反彈10%至20%。零售市道仍要捱一段日子，租金會跌10%至20%。中區商廈因租客以銀行及金融機構居多，受金融海嘯冲擊，空置率仍會攀升，租金仍在跌浪中。
對於近期樓市乍現「小陽春」，他認為，只是海嘯後跌得太殘的反彈現象，彈升幅度只及跌幅的一半。他指出，短期內看不到樓價會大升或大跌，但由於市場充斥資金，股票市場以外，「磚頭」成資金出路，加上按息仍低，遂令近期買賣氣氛轉熱。
他直言：「07、08年個浪好急」，造就好多賺錢機會。去年初，他持有的物業總值超過10億元達到高峯。他說，07年樓市起飛時，沽出住宅，將80%至90%資金買舖、買寫字樓，中環蘇豪區蘭桂坊一帶舖位均成他的囊中物。
不過，經歷去年頻頻入貨沽貨，大有斬獲的豐收期後，去年9月中後市道逆轉，他的投資方式亦轉變。揚言09年將保守出擊，不計劃短炒，改為中長線投資，投資方向由商舖轉攻住宅。
後悔海嘯後未有撈平貨
鄭躬洪向來鍾情九龍站上蓋豪宅，他指過去在二手市場買賣的凱旋門單位「未曾輸過」，是西九龍最具炒作機會地區。他後悔去年海嘯後出手唔夠快，未有趁低位撈平貨。
他認為，凱旋門1房單位呎價低於1萬元具投資水位，可惜該類單位目前叫價已回升至1.1萬至1.2萬元。他現時手持的5伙凱旋門單位，市值約4550萬元，雖然與購入價4766萬元仍跌5%，但他指，一日未沽亦不算輸。他還在過去兩個月斥資2448萬元購入兩伙天璽一手貨。對於馬榮成低位撈山頂倚巒，鄭躬洪笑言，這是一宗「可一不可再的交易」。
鄭躬洪近年沽售物業資料
《中環商舖》
德己立街17至19號 成交價(月/年)：1.38億(5/09)
購入價(月/年)：1.69億(12/07) 賺/蝕幅度：-18.3%
士丹頓街5號地下 成交價(月/年)：3600萬(3/09)
購入價(月/年)：3800萬(5/07) 賺/蝕幅度：-5.3%
雲咸街57號地下連閣樓 成交價(月/年)：2833.8萬(12/08)
購入價(月/年)：3380萬(11/07) 賺/蝕幅度：-16.0%
威靈頓街73號地舖及閣樓 成交價(月/年)：2880萬(3/08)
購入價(月/年)：2638萬(11/07) 賺/蝕幅度：+9.0%
擺花街60號地下 成交價(月/年)：4050萬(4/08)
購入價(月/年)：3500萬(1/08) 賺/蝕幅度：+15.7%
士丹頓街6至8號全幢 成交價(月/年)：1.75億(4/08)
購入價(月/年)：1.4億(5/07) 賺/蝕幅度：+25.0%
《尖沙嘴豪宅》
凱旋門朝日閣高層B室 成交價(月/年)：3100萬(12/07)
購入價(月/年)：2618萬(10/07) 賺/蝕幅度：+18.0%
凱旋門朝日閣低層A室 成交價(月/年)：2380萬(1/08)
購入價(月/年)：2200萬(12/07) 賺/蝕幅度：+8.0%
天璽中層E室 成交價(月/年)：持有未售
購入價(月/年)：1148萬(3/09) 賺/蝕幅度：-
天璽高層F室 成交價(月/年)：持有未售
購入價(月/年)：1300萬(5/09) 賺/蝕幅度：-
沽舖套現
黎永滔、大鴻輝出貨
股市穩步上揚，加上深圳實行「一簽多行」措施，推動深圳居民來港旅遊，刺激本地零售業，舖位買賣成交增加，上月登記量創近9個月新高。近期市場錄得資深投資者如黎永滔、大鴻輝集團及兆安李太等相繼沽貨個案。
黎永滔售旺角舖勁賺
資深投資者黎永滔剛將持有近8年的旺角西洋菜南街152號地舖，以7300萬元沽出。黎永滔01年共斥8000萬元，一口氣購入西洋菜南街146、148及152號共三個舖。他說146及148號兩舖在05年前已沽出，套現8300萬元；連同今次成交，三舖總成交1.56億元，升95%。
除黎永滔外，最近亦有投資者沽舖套現，如鄭躬洪的中環德己立街17至19號德和大廈地下1及1A號舖位，成交額1.4億元；大鴻輝則以1.13億元沽出尖沙嘴麼地道美麗都商場地下5號舖；兆安集團李太以9000萬元售出銅鑼灣波斯富街54號地舖。
利嘉閣數據顯示，4月錄得181宗商舖買賣登記，月增21.5%，創近9個月新高；總值升6%至13.36億元，為近7個月新高。美聯工商舖行政總裁黃子華稱過去一年舖位造價未有下跌，當部份舖位有買家承接，個別投資者不介意先減持獲利。