【本報訊】昨日拍賣的上水蚊型商業/住宅地皮，是政府今年首次賣地，結果由科達地產以6100萬元投得，超出底價逾一倍，並高於業界預期5200萬元的上限，大出市場意料之外。科達計劃總投資9000萬元，發展成銀座式商廈，回報料達6.7厘。 記者：林志光、程俊華、朱連峰
首度在賣地場上投得地皮的科達地產，主席湯君明表示，由於上水地皮供應缺乏，加上有內地自遊行客支持，看好該區零售業前景，成交價雖高於底價逾倍，但認為價格合理。他續稱，地皮將作商業發展，除地下有兩個舖位外，其餘樓面可作為寫字樓或樓上舖，形式近似上水廣場，估計地價連建築費，總投資約9000萬元，3年後落成。
將發展銀座式商廈
湯君明預計，上述項目若全部租出，每月至少有50萬元租金收入，全年約600萬元，回報約6.7厘，較毗鄰商舖回報5厘為高。他補充，以上水廣場為例，商場租務情況理想，「多大陸客掃貨」，「睇好呢條街嘅前景」。
由於該地可作純住宅、商住或純商業發展，市場一直以商住發展、地積比約4.6倍作估價。若按科達以純商業發展，地積比可達6.7倍，可建樓面22056方呎，每呎樓面地價2766元。
市場之前估計上水地皮競投者不多，且估價只有3900萬至5200萬元。但昨日的反應卻令不少人大跌眼鏡，先後有11家小型發展商或投資者競投，歷時近65分鐘，共叫90口價。
持22號牌的上水地膽灝康物業代理，承接第一口價3000萬元後，一直與其他競投者周旋至6040萬元後放棄，而科達地產及宏安集團（1222）至末段才加入戰團，最後科達以6100萬元奪得。
造價高於預期上限
美聯測量師行董事林子彬表示，今次賣地結果出乎意料，可能是地皮太細投資額不大，加上現時資金出路有限，才吸引不少投資者加入。加上新豐路是上水商業活動最旺的地段，現時地舖呎租約80至100元，回報5厘。
昨日中大型發展商如長實（001）、恒隆地產（101）、嘉華國際（173）及南豐集團等都有派員觀戰。嘉華助理物業總經理尹紫薇認為，今次成交價屬合理，但地皮規模細對後市無指標作用。
起底
湯君明投資物業廿年
上水地皮得主科達地產主席湯君明，為資深物業投資者，其兄長為八十年代叱咤中、港、台的已故商人湯君年。湯君明於八十年代中期接掌父親的窗簾布家族生意，其間開始投資舖位、商廈及住宅等物業，旗下主要物業包括中半山科達中心、淺水灣牛奶公司商場及淺水灣多個豪宅作收租等。
擁有逾20年投資經驗的湯君明，一直奉行「低買高沽」的策略，最令人津津樂道的一次，要數05年2月，以6.3億元將尖沙嘴金冠大廈商舖售予渣打銀行，持貨19年勁賺6億元。
今年備10億入貨
湯君明熟悉舖位投資，他並非首次進駐新界區，早於05年起已在大埔及粉嶺合共持有6項舖位收租。此外，湯君明在淺水灣持有多個住宅收租，包括淺水灣道115及121號兩幢豪宅。
對於今年樓市，湯君明認為，是千載難逢的入市良機，並透露已準備用10億元掃貨。
賣地花絮
張人龍公子怕醜參戰
▲只值幾千萬嘅上水細地，只合小發展商脾胃。好似22號牌嘅就係上水地膽灝康物業代理老細蘇開鵬，拍埋第一太平戴維斯大佬李偉文（圖左）同新界王張人龍第二代張德熙（右），拍賣期間有講有笑，差唔多由頭帶到尾，開頭至中段由蘇老闆主力舉牌，到後段唔知係咪有啲手軟，就pass個牌畀李偉文玩吓，之後又質畀張德熙，但張德熙怕醜唔肯舉，由蘇老闆埋尾，最後輸咗畀科達。
拍賣官疏戰陣頻失誤
▲唔知政府係咪好耐無賣地，拍賣官似乎久疏戰陣，噚日出唔少洋相，講錯價、報錯牌號，甚至連跳價都有。女副拍賣官唔知係太過緊張，定台下舉牌太快mark唔切，以致報錯牌號，好似去到第13口價，明明由38號牌承價，佢就講咗35號。第46口價應該係5220萬，佢就跳咗一口價去到5240萬，拍賣官苗力思解釋，因當時22及28號同時舉手，喺得到22號牌人士同意下，才將呢口價跳一格。
上水住宅放盤亂反價
▲剛賣出的上水地皮，雖然可以起住宅，但巿場一直指商業價值較高，得主科達地產湯君明都話全部樓面作商業用途，但區內屋苑業主有理無理，即時反價。美聯葉初聲話，兩成業主反價1至3%，包括上水名都、御皇庭同奕翠園。上水名都615方呎單位，賣地前叫價170萬，賣地後即加3.5%到176萬元，雖說賣地成績勝預期，但同住宅關係唔大，亂反價可能都係「白搞」。
