以豪宅級售價推出的新蒲崗譽.港灣,樓盤主要賣點是鄰近千億元打造的啟德舊機場發展計劃,並且是周邊舊區內,最接近籌劃中港鐵沙中線啟德站的大型住宅項目,換言之,就是賣前景多於現狀。
座落新蒲崗邊緣位置的譽.港灣,前臨接近10條行車線的太子道東,行車流量極高,轟天噪音無遮無掩之下,物業向正前方的前排3、4房大戶,即使擁有面積逾40方呎的大露台,相信在此遠賞維港時,可能要戴上耳塞才能樂得清靜。
前臨10線車道噪音大
另外,項目1A及2A座,全屬逾1700至2000餘方呎的4房雙套大戶,同時亦擁有單邊向南的地利,外望最開揚啟德發展區及維港遠景,正面見證這個千億發展藍圖的問世,惟亦最接近新蒲崗交滙處行車天橋,並正對太子道東的東行線,高速行車直衝而來,除無法避免的車聲入戶問題外,或者亦需要考慮一點風水忌諱。
物業後排向西北前臨新蒲崗舊區,正前方景福街上是一批樓高不足10層的舊廈,區內樓齡較新的越秀廣場和新蒲崗廣場,樓層亦不過20、30層,彩虹道明渠西北面是黃大仙公屋群,極少數新發展包括市建局與長實合作的衙前圍村重建項目,住宅樓層不會太高,相信譽.港灣以兩房細戶為主的後排單位,日後獅子山遠景可保開揚無阻。
不過,舊區環境要改變並非易事,尤其譽.港灣最快明年第四季落成,屆時物業與周遭環境格格不入的不協調感,外區客不容忽視。
憧憬啟德千億發展藍圖而入市的用家,須留意計劃的發展年期,首先,沙中線最快明年動工,2015甚至2019年才有望通車,即是說譽.港灣入伙後,普遍居民最少有5至6年要搭巴士出入。至於啟德發展區內的郵輪碼頭、公共房屋、商住項目及都會公園等,保守估計亦要12年後,即2021年才有望全部落成,要真正享受大都會魅力必須有耐性,同時對於日後來自各類地盤和建築工程的視覺和聽覺污染,譽.港灣前排靚景大戶住客亦需多點包容。
記者:伍志輝
攝影:司徒世華/王子俊
主要資料
地址:新蒲崗
太子道東638號
座數:5座
住宅樓層:46至50層
每層伙數:5至7伙
(標準樓層)
單位數目:1159個
-建築面積-
分層:571至2032方呎
相連:2188至2236方呎
複式:2601至3217方呎
實用率:76至78%(不計窗台)
間隔:1至4房
入伙:2010年第四季
發展商:新地
管理公司:康業服務
管理月費:每呎2.15元
設施:商場、停車場、平台花園及會所
校網:小學43網;中學黃大仙區
發售情況:4月18日發售,截至24日售480伙,平均呎價7300元
供應:毗鄰276伙 最快年底推
新蒲崗以舊廈及工業區為主,新發展集中酒店及商業項目,住宅發展由於牽涉繁複的收購程序,十分有限。最接近的有市建局與長實合作的衙前圍村重建項目,目前仍處於收購業權階段,項目包括有保育成份,預算提供580個住宅單位。
至於最快落成的新項目有華懋的九龍城豪門2期,主打九龍城靚校網及開揚景觀,提供276伙,分層戶1085至1300方呎,最快第四季發售。
鄰區黃大仙亦有新供應,由嘉里發展的親仁街項目,賣點是鄰近港鐵黃大仙站,將興建5幢大廈提供約1000伙,單位面積約800至1000方呎,最快明年發售。
更遠期的供應,要數到啟德發展區內,其中公屋項目牽涉17幢大廈逾1.3萬個單位,最快明年起分兩期動工。其他商住項目的實際規模,目前仍屬初步計劃階段。
市況:同區物業97價 未返家鄉
譽.港灣以豪宅級售價發售,日後的投資風險,可以同區96年發售的新蒲崗廣場作為參考。由南豐發展的新蒲崗廣場,97年樓市高峯期售價每呎高逾7000甚至8000元。然而,樓市步入寒冬期的03年,二手呎價跌至2000餘元,一手買家普遍要蝕讓逾六成離場。去年初樓市新蒲崗廣場極高層單位,二手呎價亦曾高見4600元水平,仍較97年一手價每方呎近6700元,低逾三成。
鄰近物業市況
物業:新蒲崗越秀廣場 發展商:越秀投資
樓齡(年):14 面積(方呎):599至756
面積(方呎):3200至3300
物業:新蒲崗廣場 發展商:南豐
樓齡(年):13 面積(方呎):538至822
面積(方呎):3400至3600
物業:土瓜灣傲雲峰 發展商:長實等
樓齡(年):5 面積(方呎):605至924
面積(方呎):3900至5400
物業:土瓜灣翔龍灣 發展商:恒地等
樓齡(年):3 面積(方呎):462至1766
面積(方呎):4100至6800
物業:鑽石山星河明居 發展商:會德豐等
樓齡(年):11 面積(方呎):656至1603
面積(方呎):4200至5300
物業:黃大仙滙豪山 發展商:爪哇
樓齡(年):1 面積(方呎):617至1804
面積(方呎):4300至5700
物業:九龍城豪門1期 發展商:華懋
樓齡(年):將入伙 面積(方呎):714至1885
面積(方呎):4700至7100*
物業:九龍城太子滙 發展商:新世界
樓齡(年):1 面積(方呎):689至2458
面積(方呎):6300至6700*
*一手價
市價參考:中原地產網上資料