以豪宅級售價推出的新蒲崗譽．港灣，樓盤主要賣點是鄰近千億元打造的啟德舊機場發展計劃，並且是周邊舊區內，最接近籌劃中港鐵沙中線啟德站的大型住宅項目，換言之，就是賣前景多於現狀。
座落新蒲崗邊緣位置的譽．港灣，前臨接近10條行車線的太子道東，行車流量極高，轟天噪音無遮無掩之下，物業向正前方的前排3、4房大戶，即使擁有面積逾40方呎的大露台，相信在此遠賞維港時，可能要戴上耳塞才能樂得清靜。
前臨10線車道噪音大
另外，項目1A及2A座，全屬逾1700至2000餘方呎的4房雙套大戶，同時亦擁有單邊向南的地利，外望最開揚啟德發展區及維港遠景，正面見證這個千億發展藍圖的問世，惟亦最接近新蒲崗交滙處行車天橋，並正對太子道東的東行線，高速行車直衝而來，除無法避免的車聲入戶問題外，或者亦需要考慮一點風水忌諱。
物業後排向西北前臨新蒲崗舊區，正前方景福街上是一批樓高不足10層的舊廈，區內樓齡較新的越秀廣場和新蒲崗廣場，樓層亦不過20、30層，彩虹道明渠西北面是黃大仙公屋群，極少數新發展包括市建局與長實合作的衙前圍村重建項目，住宅樓層不會太高，相信譽．港灣以兩房細戶為主的後排單位，日後獅子山遠景可保開揚無阻。
不過，舊區環境要改變並非易事，尤其譽．港灣最快明年第四季落成，屆時物業與周遭環境格格不入的不協調感，外區客不容忽視。
憧憬啟德千億發展藍圖而入市的用家，須留意計劃的發展年期，首先，沙中線最快明年動工，2015甚至2019年才有望通車，即是說譽．港灣入伙後，普遍居民最少有5至6年要搭巴士出入。至於啟德發展區內的郵輪碼頭、公共房屋、商住項目及都會公園等，保守估計亦要12年後，即2021年才有望全部落成，要真正享受大都會魅力必須有耐性，同時對於日後來自各類地盤和建築工程的視覺和聽覺污染，譽．港灣前排靚景大戶住客亦需多點包容。
記者：伍志輝
攝影：司徒世華/王子俊
主要資料
地址：新蒲崗
太子道東638號
座數：5座
住宅樓層：46至50層
每層伙數：5至7伙
（標準樓層）
單位數目：1159個
-建築面積-
分層：571至2032方呎
相連：2188至2236方呎
複式：2601至3217方呎
實用率：76至78%（不計窗台）
間隔：1至4房
入伙：2010年第四季
發展商：新地
管理公司：康業服務
管理月費：每呎2.15元
設施：商場、停車場、平台花園及會所
校網：小學43網；中學黃大仙區
發售情況：4月18日發售，截至24日售480伙，平均呎價7300元
供應：毗鄰276伙 最快年底推
新蒲崗以舊廈及工業區為主，新發展集中酒店及商業項目，住宅發展由於牽涉繁複的收購程序，十分有限。最接近的有市建局與長實合作的衙前圍村重建項目，目前仍處於收購業權階段，項目包括有保育成份，預算提供580個住宅單位。
至於最快落成的新項目有華懋的九龍城豪門2期，主打九龍城靚校網及開揚景觀，提供276伙，分層戶1085至1300方呎，最快第四季發售。
鄰區黃大仙亦有新供應，由嘉里發展的親仁街項目，賣點是鄰近港鐵黃大仙站，將興建5幢大廈提供約1000伙，單位面積約800至1000方呎，最快明年發售。
更遠期的供應，要數到啟德發展區內，其中公屋項目牽涉17幢大廈逾1.3萬個單位，最快明年起分兩期動工。其他商住項目的實際規模，目前仍屬初步計劃階段。
市況：同區物業97價 未返家鄉
譽．港灣以豪宅級售價發售，日後的投資風險，可以同區96年發售的新蒲崗廣場作為參考。由南豐發展的新蒲崗廣場，97年樓市高峯期售價每呎高逾7000甚至8000元。然而，樓市步入寒冬期的03年，二手呎價跌至2000餘元，一手買家普遍要蝕讓逾六成離場。去年初樓市新蒲崗廣場極高層單位，二手呎價亦曾高見4600元水平，仍較97年一手價每方呎近6700元，低逾三成。
鄰近物業市況
物業：新蒲崗越秀廣場 發展商：越秀投資
樓齡（年）：14 面積（方呎）：599至756
面積（方呎）：3200至3300
物業：新蒲崗廣場 發展商：南豐
樓齡（年）：13 面積（方呎）：538至822
面積（方呎）：3400至3600
物業：土瓜灣傲雲峰 發展商：長實等
樓齡（年）：5 面積（方呎）：605至924
面積（方呎）：3900至5400
物業：土瓜灣翔龍灣 發展商：恒地等
樓齡（年）：3 面積（方呎）：462至1766
面積（方呎）：4100至6800
物業：鑽石山星河明居 發展商：會德豐等
樓齡（年）：11 面積（方呎）：656至1603
面積（方呎）：4200至5300
物業：黃大仙滙豪山 發展商：爪哇
樓齡（年）：1 面積（方呎）：617至1804
面積（方呎）：4300至5700
物業：九龍城豪門1期 發展商：華懋
樓齡（年）：將入伙 面積（方呎）：714至1885
面積（方呎）：4700至7100*
物業：九龍城太子滙 發展商：新世界
樓齡（年）：1 面積（方呎）：689至2458
面積（方呎）：6300至6700*
*一手價
市價參考：中原地產網上資料